Ее квартиру не сдали вовремя, и она решила отсудить денег еще на две
Женщина купила квартиру в Ростове. Взяла новостройку за 1,5 млн рублей: оплатила за полтора года до сдачи дома и ждала. Подошло время по договору — а застройщик молчит. Дольщица потерпела пару месяцев и решила расторгнуть договор: по закону она имеет право.
Она отправила застройщику уведомление: ждать больше не хочу, забирать квартиру не буду, отдавайте деньги. Через неделю застройщик позвал ее принимать жилье, но женщина уже была настроена решительно и на компромисс не пошла. Она потребовала много денег:
- Расходы на покупку квартиры — 1,5 млн рублей.
- Удорожание квартиры — 146 тысяч рублей.
- Проценты за пользование ее деньгами — 730 тысяч рублей.
- Моральный вред — 3 тысячи рублей.
- Штраф за то, что сразу не вернули деньги, — 1,2 млн рублей.
- Плюс все расходы на экспертизу, юристов и госпошлину.
Всего женщина указала в иске 3,7 млн рублей. То есть кроме своих фактических расходов за двухмесячную просрочку сдачи дома она потребовала еще 2,1 млн рублей. Это больше, чем стоила сама квартира, даже с учетом удорожания. При этом квартира была уже готова, а застройщик предложил забрать ключи.
Почему женщина расторгла договор и потребовала столько денег?
Если застройщик не сдал дом вовремя, у дольщика есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Сделать это без просрочки и веских причин нельзя: с дольщиками не так, как с покупателями готовых квартир. Покупатели новостроек не могут просто так, по желанию, в любое время, передумать и забрать деньги.
Но здесь была хоть и небольшая, но просрочка. Поэтому повод для расторжения оказался законным. Все компенсации тоже рассчитаны по закону. Застройщик обязан вернуть деньги, которые получил, компенсировать убытки в виде удорожания квартиры и заплатить неустойку. Если он не сделает этого по требованию и без суда, значит, можно получить еще 50% штрафа сверху по закону о защите прав потребителей.
Такой расчет получился бы у любого другого дольщика. Все, что просила женщина, — это компенсации, установленные действующими законами. Но последнее слово за судом.
Если расчет по закону, почему тогда застройщик не заплатил?
Женщина потребовала вернуть деньги, но не указала реквизиты, куда их возвращать. А неустойка показалась застройщику завышенной. Он же задержал квартиру не на год, а всего лишь на пару месяцев. А теперь с него требуют больше денег, чем заплатили за квартиру.
Моральный вред и штраф 50% причитаются по закону о защите прав потребителей. Доказывать их не нужно. Если права потребителя нарушены, этого уже достаточно для морального вреда.
В гражданском кодексе есть статья 333, которая позволяет снижать неустойку, даже если ее посчитали по закону, но вышло многовато. А моральный вред и штраф застройщик платить вообще не захотел: посчитал, что раз такого нет в законе о долевом строительстве, требовать эти виды компенсаций дольщик не может.
Что сказали суды?
Дольщиков защищают два закона: о долевом строительстве и о правах потребителей. Сдавать новостройки нужно в срок, как написано в договоре.
Если застройщик не сдал квартиру в срок, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Женщина так и сделала — деньги за квартиру нужно вернуть.
Пока она ждала, жилье подорожало. Вот заключение оценщика: удорожание составило 146 тысяч рублей. Это убытки, их нужно компенсировать.
Если есть просрочка, застройщик должен заплатить проценты: 1/300 от ставки ЦБ, а если дольщик физлицо, то 1/150 ставки в день.
Моральный вред и штраф 50% причитаются по закону о защите прав потребителей. Доказывать нравственные страдания не нужно. Если права потребителя нарушены, этого уже достаточно для морального вреда.
Чтобы уменьшить неустойку по статье 333 гражданского кодекса, застройщик должен доказать, что она слишком большая. Но он же не доказал. Мало ли кто еще захочет сэкономить.
А «не было реквизитов, куда возвращать деньги» — это вообще не аргумент. Можно было на депозит нотариуса положить.
3,7 млн рублей — нормальная компенсация за задержку квартиры на два месяца. Отдайте женщине всю сумму, пусть она купит себе три квартиры, а не одну.
Верховный суд 👎
Застройщик и правда допустил просрочку и по закону должен за это ответить — деньгами.
По статье 333 ГК РФ неустойку и проценты можно уменьшить, если они несоразмерны последствиям просрочки. Доказывать несоразмерность должен застройщик. А для доказательства может подойти тот факт, что убытки дольщика из-за задержки строительства гораздо ниже, чем сумма неустойки. Например, можно посчитать, на сколько подорожала квартира и сколько денег дольщик потратил на аренду съемного жилья, пока ждал свой дом. А потом сравнить с суммой компенсации, которую он требует.
Когда суд решает, сколько заплатить дольщику, покупателю бракованного Айфона или БМВ, он должен не слепо устанавливать сумму, а соблюдать баланс интересов. Даже обиженный дольщик не может получать необоснованную и завышенную выгоду. Иначе это уже злоупотребление правом.
И дольщики, и застройщики должны действовать добросовестно. Нельзя использовать свое право на компенсацию, чтобы причинить кому-то вред.
А тут получилось, что дольщице предложили забрать ключи. Но она, даже понимая, что квартира готова, потребовала отдать деньги и заплатить еще больше сверху. Похоже не на желание получить компенсацию и защитить собственные права, а на попытку использовать закон, чтобы отсудить побольше денег.
Суды допустили слишком много нарушений и зазря обидели застройщика.
Итог. Решение о выплате 3,7 млн рублей отменили. Дело будут пересматривать в областном суде. Обязательно проследим, сколько компенсации получит эта женщина в итоге. Если теперь вообще получит.
Значит, нормальную неустойку у застройщиков вообще нельзя отсудить?
Можно. Все зависит от обстоятельств конкретного дела. В этой истории была небольшая просрочка и странное поведение дольщицы. Она знала, что дом готов и квартиру можно принять, но всеми силами старалась получить именно деньги. Хотя при этом не дала реквизиты, куда их перечислить.
А договор она решила расторгнуть, когда дольщикам уже стали отправлять уведомления. То есть когда опасность остаться без защиты закона, с недостроенной квартирой или застройщиком-банкротом миновала.
Но есть много реальных историй, когда суммы компенсации были действительно серьезными, а Верховный суд запрещал уменьшать неустойку по статье 333 гражданского кодекса. Кстати, он не раз делал это и в спорах с застройщиками. Эта история необычна как раз тем, что суды часто уменьшают неустойку даже без просьбы ответчиков — сами. Хотя по закону это запрещено. Потом Верховный суд отменяет их решения, а дольщики получают больше.
А тут получилось наоборот: суды в кои-то веки заставили застройщика заплатить нормальных денег, но заработать на просрочке еще на пару квартир не вышло. Это очень полезный опыт: возьмите его на заметку, если покупаете квартиру в новостройке.
Как получить максимум компенсации от застройщика?
Вот главное из выводов Верховного суда по делу о компенсации.
Действуйте добросовестно. Требования должны быть направлены не на выгоду, а на компенсацию. Требуйте столько неустойки, чтобы ее было сложно признать несоразмерной. Когда просрочка несколько лет, а вы все это время снимаете квартиру в Москве, могут набежать сотни тысяч рублей и даже миллионы — это нормально. Ненормально требовать 3,7 млн рублей за два месяца задержки при готовой квартире.
Выберите понятную тактику. Верховный суд советует судам оценивать поведение истцов: такое ли оно, как обычно в подобных спорах, или в нем есть что-то странное. Требования должны быть похожи на желание компенсировать убытки, а не заработать.
Не ведите устных переговоров. Общайтесь с застройщиками только письменно. Если дело дойдет до суда, начинают считать дни по документам: претензиям, уведомлениям и ответам. Звонки, визиты в офис и устные обещания не считаются. А неустойка зависит от длительности просрочки.
Пробуйте договориться. Застройщики знают, что суды часто не на их стороне. Если вы настроены решительно, компенсацию могут выплатить и без суда. А вы сбережете время и нервы.
Идите в суд. Решение Верховного суда по данному делу вовсе не означает, что ваши требования тоже посчитают завышенными. В судебной практике полно примеров, когда Верховный суд заставлял пересматривать дела и выплачивать дольщикам и потребителям больше денег. Например, при покупке машины реально отсудить денег на три таких же. И с квартирой так тоже можно. Найдите хорошего юриста и идите до конца.
Почитайте истории реальных людей, которые так сделали и не прогадали:
- Как получить компенсацию за сломанный смартфон, ржавый кузов и упавший снег
- Как возвращать продавцам Айфоны, Макбуки и машины
- Как получить максимум от застройщика: обзор судебной практики
- Как два раза получить компенсацию морального вреда за просрочку сдачи дома
- Как заставить застройщика устранить недостатки в квартире
- Как получить полмиллиона за сырость в квартире
