Как приставы лишили женщину с двумя детьми единственного жилья
Мужчина из Волгограда купил двухкомнатную квартиру на торгах. Прежняя хозяйка задолжала разным организациям 700 тысяч рублей, и судебный пристав продал ее жилье за 1,6 млн. Часть денег, вырученных от продажи, пошла на погашение долгов женщины, а остаток приставы перевели на ее счет.
Новый владелец квартиры решил выписать бывших жильцов и обратился в суд с иском о выселении женщины с детьми и снятии их с регистрационного учета. В ответ прежняя собственница подала встречный иск. Она сообщила, что эта квартира — их с детьми единственное жилье, поэтому судебный пристав был не вправе ее продавать.
Женщина потребовала признать недействительным постановление пристава о передаче недвижимости на реализацию, а также сами торги и договор купли-продажи. И просила вернуть двушку ей в собственность.
Аргументы сторон
Мужчина. Я купил квартиру, а в ней живет женщина с двумя детьми. Но она потеряла права на жилье, потому что ее имущество продали за долги.
Вся процедура прошла строго по закону. Меня признали победителем торгов, я заключил договор купли-продажи с «Департаментом аукционных продаж», передал деньги и оформил право собственности на себя.
Бывшая владелица говорит, что эта квартира — ее единственное жилье. Это неправда: у нее была другая жилплощадь, но должница специально избавилась от нее, чтобы получить иммунитет на спорную двушку. Выпишите, пожалуйста, эту женщину и дайте мне спокойно пользоваться моей новой квартирой.
Женщина. У меня была двушка недалеко от Мамаева кургана в Волгограде. Однажды я узнала, что судебный пристав арестовал и продал эту квартиру из-за задолженности по ЖКУ, кредитам, налогам и другим платежам. Считаю, что он нарушил закон: у нас с детьми отняли единственное жилье и теперь хотят выселить буквально на улицу.
Кроме того, я сама хотела продать двушку, чтобы расплатиться с долгами. Но не за 1,6 млн рублей, а по рыночной стоимости — за 2,3 млн. Теперь меня лишили возможности получить больше денег за мою недвижимость.
Прошу признать продажу квартиры незаконной, вернуть ее мне в собственность и взыскать с мужчины 16 000 ₽ госпошлины за подачу иска.
Прокурор. Считаю требования женщины законными.
Представители ФССП, отдела опеки и попечительства и судебный пристав в суд не явились.
Что сказали суды
Районный суд, первая инстанция: 👍️️️️
Разберемся, кому должна достаться квартира: новому или прежнему собственнику.
Женщина утверждает, что судебный пристав незаконно реализовал на торгах ее единственное жилье. Судя по всему, она права. Не так давно у нее действительно была в собственности еще комната, но на момент заключения договора купли-продажи ей принадлежала только спорная квартира.
Приставы не могут забирать все подряд. Есть перечень вещей, которые защищены от продажи для погашения долга. Среди них — жилое помещение, которое для должника и членов его семьи является единственным пригодным к проживанию. Да, женщина — должница по нескольким исполнительным производствам. Но лишать ее и детей единственного жилья нельзя.
Торги, которые провели с нарушением закона, суд может признать недействительными. Это как раз такой случай. Автоматически становится недействительным и договор купли-продажи, заключенный по результатам незаконных торгов, даже если к самому документу претензий нет.
Суд считает требования женщины законными и признает постановление судебного пристава о передаче квартиры на реализацию, торги и договор купли-продажи недействительными. Возвращаем жилье в собственность прежней хозяйки. В требованиях мужчины о выселении отказываем, прекращаем его право собственности на двушку.
В службу судебных приставов от покупателя квартиры поступило 1 600 083 ₽. Из них 988 062 ₽ приставы вернули на счет должницы, а остальное распределили по взыскателям: налоговой службе, коллекторскому агентству, управляющей компании и коммунальщикам. Поскольку в деле нет доказательств того, что прошлая собственница получила от приставов часть стоимости жилья, суд обязывает их вернуть мужчине 1,6 млн рублей.
Это решение обжаловал судебный пристав-исполнитель, который передал квартиру на реализацию.
Он напомнил, что часть денег от продажи уже распределена между взыскателями и в службе судебных приставов их нет. А оставшегося женщине хватит, чтобы купить пригодное жилье. К тому же на момент начала исполнительных производств у должницы была другая жилплощадь, но она специально ее продала.
Областной суд, апелляционная инстанция: 🤔️️
Районный суд принял верное решение, признав торги и договор купли-продажи недействительными. Но применил неправильные последствия этого.
Коллега посчитал, что единственный способ восстановить нарушенные права всех участников спора — обязать судебных приставов выплатить мужчине стоимость квартиры. Это ошибка. У приставов действительно нет этих денег, потому что они уже ушли взыскателям и самой должнице.
С доводами о том, что женщина специально продала комнату и поэтому реализация ее второго жилья была законной, суд не соглашается. В Волгоградской области норма жилплощади на каждого члена семьи — 18 м². Площадь спорной квартиры — 48 м². То есть на женщину и ее двоих детей приходится даже меньше, чем положено.
Судебный пристав утверждает, что на остаток денег должница могла купить другое жилье, но он не доказал свои предположения. Поэтому этот довод мы тоже отклоняем.
Решение районного суда изменяем: 1,6 млн рублей мужчине должны вернуть не судебные приставы, а сама женщина. В остальном решение остается в силе.
На этот раз жалобу подал мужчина. Получить 1,6 млн рублей от службы судебных приставов было реально. Но от матери двоих детей, которая не платит налоги и коммуналку, он мог не дождаться денег никогда.
Женщина решение о взыскании с нее стоимости квартиры не обжаловала.
Кассационный суд: 👌️️
Все законно, областной суд прав.
Покупателю кассационное определение не понравилось, и в итоге дело дошло до Верховного суда.
Верховный суд: 🧐️️️️
Договор купли-продажи квартиры был заключен между мужчиной и ООО «Департамент аукционных продаж».
Продавец обязан был передать покупателю товар свободным от любых притязаний третьих лиц. Если его изъяли, продавец обязан возместить покупателю убытки. Это правило работает при соблюдении двух условий:
- Основания, по которым изымается товар, возникли до его передачи покупателю.
- Покупатель не знал и не мог знать о наличии этих оснований.
В нашем деле продавец — это организатор торгов, несмотря на то что права собственности на квартиру у него не было. Поэтому именно он должен компенсировать покупателю все убытки.
Отправляем дело обратно в областной суд. Исправьте ошибки.
Так дело вернулось в Волгоградский областной суд.
Областной суд: 😅 👍️️️
Районный суд был прав, оставляем его решение в силе. Вернуть мужчине деньги должна служба судебных приставов.
Что в итоге
Мужчина купил квартиру в июне 2020 года, и только в 2023 вступило в силу окончательное решение по делу: отдел судебных приставов должен будет вернуть ему 1,6 млн рублей.
Сложно сказать, сможет ли он купить себе не то что аналогичную квартиру, но хотя бы какое-то жилье. Если вы из Волгограда, напишите в комментариях, что можно купить сегодня в городе на эту сумму.
Что нужно запомнить из этой истории
Квартира с торгов — это кот в мешке: никогда не знаешь, что попадется. Может показаться, что со стороны продавца участвует государство, а значит, все документы точно в порядке. На примере этого дела видно, что даже государственные органы ошибаются. А в случае претензий предлагают бывшим и новым собственникам разбираться между собой.
Внимательно проверяйте документы на недвижимость перед тем, как принять решение об участии в торгах. С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН перестанут быть доступны всем желающим. О том, какие еще документы проверить и как выбрать квартиру, мы рассказывали в отдельной статье.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
