Как женщина купила квартиру с жильцами и не смогла их выселить. А потом вовсе лишилась жилья

В 2021 году одна женщина купила на торгах двухкомнатную квартиру в Рязани. Бывшая собственница не справилась с платежами по кредиту микрофинансовой организации, а квартира была в залоге. МФО обратила взыскание на жилье через суд. Начальная цена продажи составила 1,04 млн рублей, женщина купила двушку за 1,3 млн.

На момент покупки в квартире жили и были зарегистрированы три человека: собственница с маленьким сыном и ее мать. Вероятно, покупательница недостаточно хорошо проверила документы — или же решила, что сможет выписать жильцов. Она не отказалась от покупки жилья с прописанными людьми и внесла деньги на счет организатора торгов.

Однако семья не собиралась выезжать даже после смены собственника и письма с просьбой освободить помещение. Тогда новая хозяйка обратилась в суд и потребовала признать жильцов утратившими право пользования квартирой, снять их с регистрационного учета и выселить.

Новая собственница. Я купила квартиру, но не могу ни заехать в нее, ни сделать ремонт. В двушке живет прежняя собственница с матерью и сыном. Я попросила их освободить жилплощадь до марта 2022 года, но они не хотят выезжать.

Эти люди мне не родственники, и никаких прав жить в моей квартире у них нет. Прошу суд выселить этих граждан.

Прежние жильцы. Выселяться не будем, потому что нам некуда идти.

Я мать-одиночка в декрете, поэтому и не смогла вовремя платить по кредиту. К тому же Банк России рекомендовал кредитным организациям приостановить процедуру принудительного выселения должников до конца 2023 года. А значит, у нас есть полное право оставаться жить здесь как минимум до 2024.

Есть еще один важный нюанс. Эту квартиру я получила по приватизации от городской администрации в 2009 году. А мама от приватизации отказалась, поэтому сохранила право бессрочно пользоваться жилплощадью  . Поэтому ее точно выселять нельзя.

А решение, на основании которого были проведены торги, вообще не вступило в силу. Я обжаловала его, и рассмотрение дела еще не закончилось. Просим в иске отказать полностью.

Бывшая собственница взяла в организации крупную сумму под залог и не смогла вернуть в срок. Ее долг был больше миллиона рублей. Торги, на которых продали ее квартиру, никто не оспорил и не признал недействительными.

Смена собственника — это основание для снятия жильцов с регистрационного учета и выселения. Несовершеннолетнего ребенка это тоже касается.

Иск удовлетворяю. Семья должна выехать из квартиры, у них нет права там оставаться.

Ответчики обжаловали решение.

Никого выселять нельзя. Мать бывшей собственницы в 2009 году отказалась от приватизации этой квартиры, поэтому ее выселить невозможно.

Остальных тоже оставим — согласно рекомендациям Центрального банка. До 2024 года они могут жить в двушке. Решение первой инстанции отменяем, в иске отказываем.

Теперь жалобу подала новая собственница квартиры.

Апелляционная инстанция правильно решила. Пусть семья живет в квартире.

Новая собственница подала жалобу в Верховный суд.

До 2009 года двушка принадлежала городу. В ней по договору социального найма жила ответчица с родителями. Мать отказалась от участия в приватизации в пользу дочери. Выселить ее нельзя даже при переходе права собственности к другому человеку.

Эту гарантию предоставляет закон — чтобы не оставить без крыши над головой людей, которые в свое время отказались вступать в права собственника. Мать бывшей собственницы оставляем в двушке, в этом коллеги правы.

А вот дальше есть над чем подумать. Суд обратил взыскание на эту квартиру еще в 2021 году. А информационное письмо ЦБ РФ, на которое сослались суды, издано позже — 2 марта 2022 года. Кроме того, оно имеет рекомендательный характер и обращено к кредитным организациям. Ответчица не имеет права на него ссылаться, а суды не вправе на его основании отказать в иске собственнице. Последнее слово в любом случае за банками.

В части матери и сына решение отправляем на пересмотр.

Дело снова ушло в апелляционную инстанцию.

И правда, Банк России издал письмо уже после продажи квартиры, ориентироваться на него нельзя. Женщину с сыном признаем утратившими право пользования, снимаем с регистрационного учета и выселяем из двушки.

Истица не смогла выселить мать прежней собственницы из квартиры: та имеет право бессрочно пользоваться жильем. Но это еще не конец истории.

Пока шли суды, бывшая собственница обжаловала решение о взыскании долга и об обращении взыскания на квартиру, хотя та уже была продана. Оказалось, что она не получила повестку из суда и не знала, что к ней предъявлен иск.

В результате суд существенно снизил сумму, которую заемщица должна выплатить МФО за счет неустойки. И почти в два раза увеличил начальную продажную стоимость квартиры — с 1,040 млн до 1,9 млн рублей.

Далее бывшая хозяйка попыталась признать торги недействительными — и выиграла дело. Суд установил, что договор купли-продажи был заключен с нарушением: цену установили намного ниже, чем нужно. А должница не могла представить свои возражения, потому что не знала о торгах. Если бы знала, смогла бы оспорить начальную цену — и двушка не ушла бы существенно дешевле, чем должна была.

Суд удовлетворил иск, признал торги недействительными, аннулировал запись о собственности покупательницы и восстановил право собственности прежней владелицы. Покупательница обжаловала это решение, поэтому оно еще не вступило в законную силу.

Мы будем следить за этим делом и обновим историю, когда все закончится. Если суд оставит решение в силе, женщине придется годами взыскивать 1,3 млн рублей с матери-одиночки.

Покупка квартиры на торгах — всегда риск. Не экономьте на юристе, который проверит все документы и убедится, что торги правильно организованы. Заниженная стоимость — первый признак, что с жильем что-то не так.

Купить квартиру с прописанным человеком, который ранее отказался от приватизации, можно, только если он выписывается до сделки и дает нотариально удостоверенное разрешение с обязательством не вселяться в квартиру.

Причиной этой запутанной истории стало сразу несколько ошибок. В первую очередь ошиблась микрофинансовая организация. Квартира с «отказниками» — это очевидный неликвид, но они пропустили этот момент и взяли ее в залог. Компании повезло: женщина купила жилье — видимо, польстившись на низкую цену. На бабушку, которая много лет назад отказалась от приватизации, она тоже не обратила внимания.

Тем временем мать-одиночка буквально не выходила из судов: сначала обжаловала решение о взыскании с нее суммы долга, а потом признала недействительными торги, по итогам которых уже был заключен договор купли-продажи.