Единственное жилье супругов: как его считают и когда не придется уплачивать налог при продаже

Бывает, что при продаже квартиры у одного супруга минимальный срок владения вышел, а у другого нет — и непонятно, что делать с налогами.

Единственным жильем признают любую жилую недвижимость — дом, квартиру или комнату, если у человека нет в собственности другого жилого помещения или доли в нем.

Если человек продает жилую недвижимость до истечения минимального срока владения, он должен уплатить налог на доходы по ставке 13%. Но из этого правила есть исключения. Расскажу о них подробнее.

По общему правилу минимальный срок владения — пять лет. Но он может быть сокращен до трех в некоторых случаях  . Например, если квартира — единственное жилье продавца или получена:

• по наследству;
• в дар от близкого родственника;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

Жилье признают единственным, если на момент регистрации перехода права собственности продавец не владеет:

• другим жилым помещением — например, кроме квартиры у него нет еще жилого дома в деревне;
• долей в праве собственности на жилье, например в родительской квартире;
• объектом жилой недвижимости в совместной собственности супругов — сюда относятся случаи, когда один из супругов покупает другое жилье и при этом у пары нет брачного договора.

В расчет принимают только недвижимость, которая зарегистрирована на продавца в ЕГРН. Пользование жильем по договору социального найма или постоянную прописку в другом месте не учитывают.

Из правила есть исключение. Максимум за 90 дней до продажи человек может купить еще одно жилое помещение, и его не будут учитывать как второе жилье  . Датой покупки и продажи в этом случае будет день регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Имущество — совместная собственность супругов, если оно нажито в браке  . Недвижимость, которой один из супругов владел до брака или которую получил во время брака в дар, наследство или по другой безвозмездной сделке, считают личным имуществом только этого супруга  .

Недвижимость, которую оформили на одного из супругов. Если один из супругов во время брака купил жилье и стал его единственным титульным собственником, такую недвижимость все равно будут считать совместной собственностью. Исключение — если супруги заключили брачный договор и изменили порядок владения имуществом.

Но если супруг получил недвижимость по безвозмездной сделке — в дар, наследство или в результате приватизации, — совместной собственностью она не будет. И такая недвижимость не учитывается как второе жилье другого супруга.

Право требования по договору долевого участия. Пока квартира не построена и не оформлена в собственность, это не объект недвижимости, а право требования. При определении единственного жилья его не учитывают. Это справедливо и когда квартиру по акту приема-передачи уже приняли от застройщика, но право собственности в Росреестре не зарегистрировали  .

То есть если супруги продают квартиру раньше, чем истечет минимальный срок владения, но при этом они купили новостройку и еще не оформили на нее право собственности, их квартира будет считаться единственным жильем.

Апартаменты, садовые дома и другие нежилые помещения. Апартаменты и садовые домики, в которых нельзя прописаться, жильем не считают. В собственности может быть сколько угодно апартаментов и подобных домов — на статусе единственного жилья это не скажется.

Это касается и других нежилых помещений: гаражей, кладовых, складов, офисов, магазинов и прочего. Если в выписке ЕГРН в пункте «назначение» нет слова «жилое/жилой», такое помещение при определении единственного жилья не учитывают.

Жилье за границей. Оговорки о том, что другое жилье обязательно должно находиться в пределах РФ, в налоговом законодательстве нет. Из этого можно сделать вывод, что при наличии жилой недвижимости за рубежом претендовать на статус единственного жилья нельзя.

Но механизма проверки имущества за границей у налоговой нет, поэтому на практике жилье за границей в расчет не берут. При этом минимальный риск того, что налоговая инспекция о нем узнает, остается.

В 2021 году Федеральная налоговая служба выпустила разъяснение о том, как определяется единственное жилье у супругов.

Согласно первой версии заметки, чтобы определить единственное жилье у конкретного супруга и применить минимальный трехлетний срок владения, учитывают только совместно нажитые объекты недвижимости. Личную недвижимость налогоплательщика в расчет не берут.

Но в марте 2023 года налоговая поменяла мнение, хотя новых разъяснений не дала. ФНС исправила исходный текст, даже не поменяв дату выхода статьи.

То есть при определении единственного жилья у конкретного супруга для применения минимального трехлетнего срока владения учитывают:

• совместно нажитые объекты недвижимости;
• объекты, которые приобрели до брака либо получили в дар или наследство в браке, а потому они не считаются общим жильем супругов.

Вот к чему могло привести изменение позиции ФНС.

Изменение формулировки в разъяснении ФНС объясняется просто. Первая редакция противоречила ст. 57 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 и подп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ, согласно которым каждый налогоплательщик должен уплачивать налоги лично.

Семья не может подать совместную декларацию, каждый супруг должен отчитываться о собственных доходах. Поэтому определять, единственное жилье или нет, нужно исходя из наличия собственности в любой форме — как общей, так и индивидуальной.

Человек не уплачивает НДФЛ с продажи единственного жилья, если владеет им больше трех лет. Срок владения начинается с момента регистрации права собственности  . Но есть исключения:

1. Жилье досталось в наследство — срок считают с даты смерти наследодателя  .
2. Готовая квартира, которую приобрели по ДДУ: как напрямую у застройщика, так и через уступку права требования. Срок — с даты полной оплаты, в том числе из ипотечных денег. Если позже будет доплата за лишние метры, она не считается  .
3. Несколько долей, если их приобрели в разное время, но объединили в единый объект собственности — срок владения начался с даты приобретения первой доли  .
4. Право собственности, которое признали в судебном порядке — срок считают с даты вступления в силу решения суда  .
5. Владение на праве собственности старой квартирой в доме, который снесли в Москве по реновации, — включат в минимальный срок владения жильем, полученным взамен  .

Если жилье единственное и выдержан минимальный срок владения, не нужно подавать декларацию или доказывать, что нет необходимости уплачивать НДФЛ. Если у налоговой возникнут вопросы, продавцу направят письмо — в нем запросят пояснения или дополнительные документы.

Статус единственного жилья важен только на момент перехода права собственности к покупателю. Если к этому времени распродать другие объекты, даже в том же году, последнее жилье будет единственным.

Продавцы, которые не выдержали минимальный срок владения и не хотят уплачивать НДФЛ, иногда дарят другую жилую недвижимость близкому родственнику  : тому не придется платить НДФЛ со стоимости подарка  .

Если единственная цель дарения — уйти от НДФЛ с продажи оставшегося жилья, так делать нельзя и налоговая может посчитать последнее не единственным и доначислить НДФЛ  .

Но для этого ИФНС придется пойти в суд и доказать там, что продавец и родственник сговорились на дарение, а в реальности все осталось как было. Например, потому, что продавец сохранил прописку в подаренном жилье или как-то еще продолжает им пользоваться. Но таких судебных прецедентов пока не было и оценить вероятность проблем невозможно.