Какую ключевую ставку ждут россияне для покупки недвижимости
Редакция недвижимости
изучила настроения на рынке
Т—Ж провел опрос читателей и узнал о планах людей на покупку жилья.
С октября 2024 года ключевая ставка держится на рекордных 21%, а рыночную ипотеку выдают в среднем под 27% . Тем не менее это не охладило рынок: цены на квартиры продолжают ползти вверх, частично отыгрывая инфляцию. За 2024 год новостройки подорожали на 9,2%, вторичка — на 4,2% при официальной инфляции 9,5%.
Посмотрим, сколько людей отложили покупку из-за высоких процентов по ипотеке, при какой ставке готовы ее брать и сколько времени готовы ждать.
Сколько россиян отложили покупку недвижимости
Среди 940 опрошенных, которые планируют покупать недвижимость в ближайшие пару лет, ровно треть — 33,2% — собираются заключить сделку в ближайшее время, а оставшиеся две трети отложили покупку на год-два.
Чем больше сумма сбережений, тем больше доля тех, кто готов к сделке прямо сейчас. Среди тех, кто готов обменять старую квартиру с доплатой на новую, 40% готовы к покупке в ближайшее время. Это логично: когда занимаешь у банка небольшую сумму, даже при высоких процентах платеж посильный. Например, если взять 500 000 ₽ на десять лет под 30%, ежемесячный платеж — 13 180 ₽. Многие готовы платить такую сумму, чтобы закрыть жилищный вопрос здесь и сейчас — например, поменять тесную однушку на евродвушку.
Для сравнения: если брать у банка 4 млн на тех же условиях, ежемесячный платеж составит 105 тысяч рублей, и это при медианной зарплате в стране около 55 тысяч . Понятно, что такую ипотеку не потянет большинство семей, даже с двумя работающими родителями. Поэтому 76% тех, у кого сбережений не хватает даже на первоначальный взнос по квартире, сейчас не рассматривают для себя ипотеку.
Что касается людей, у которых есть деньги на квартиру, почти половина не торопится с покупкой. Пока вклады и долговые инструменты предлагают аномально высокую доходность, около 20%, а цены на квартиры стагнируют, они не спешат: спокойно ищут скидочные варианты от застройщиков или на вторичке. Однако откладывать покупку в долгий ящик они тоже не планируют: есть вероятность, что цены дальше будут расти и доходность депозита за несколько месяцев не покроет этот рост.
Какого сигнала ждут покупатели
Мы спрашивали, какого сигнала ждут покупатели для покупки. Оказалось, что если человек планирует покупать жилье в ближайшее время, то, скорее всего, он просто подыскивает интересный объект для покупки — так ответили 44% опрошенных. По словам участников рынка, ликвидная недвижимость по рыночной цене уходит быстро, а переоцененные варианты висят по несколько месяцев. Свежие объекты, которые приходят на рынок, ориентируются на стоимость переоцененных, поэтому по объявлениям кажется, что идет небольшой рост.
Одновременно с поиском нужного жилья 36% ждут возможности оформить льготную ипотеку, а 26% — скидок от продавцов.
Ответы тех, кто планирует покупать квартиру через год-два и в более далекой перспективе, похожи. Примерно половина ждет и падения рыночных ставок по кредитам, и снижения цен на жилье.
Снижения цен вряд ли стоит ждать, кроме того, инфляция может преподнести сюрпризы. На вкладах россияне держат 56,9 трлн рублей . Часть этих денег при снижении ставок потечет в реальную экономику, в том числе в квартиры. В то же время застройщики в 2025 году снижают предложение и откладывают запуск новых проектов . С учетом цикла строительства это может привести к тому, что примерно в 2027 году объем ввода жилья снизится и возникнет кризис предложения. Это может привести к вторичному витку инфляции.
Какого снижения ставки и в какой период ждут покупатели
Мы уточнили, каких ставок по ипотечным кредитам ждут покупатели и в какой период. Вопрос задавали тем, кто в принципе планирует покупать недвижимость. Оказалось, что брать ипотеку при ставке выше 10% согласны только 27% опрошенных. При ставке от 6 до 10% — 44%, а почти треть опрошенных — 28% — надеются дождаться ставки меньше 6%. Но ставка ниже 6% маловероятна исходя из прошлых данных. Скорее всего, рынок оживет уже при ставке ниже 16% и станет вновь активным со ставкой 10—12%.
Чаще всего люди готовы ждать год-два: 45% среди тех, кто ждет снижения рыночных ставок. 37% указали срок от трех до пяти лет, 6% выбрали ответ «не больше года», 13% — «больше пяти лет».
При этом инфляция, как и ключевая ставка, вряд ли резко пойдет вниз. В базовом сценарии, если не будет шоков, Центробанк в 2025 году прогнозирует ключевую ставку в диапазоне 19—22%. В 2026 году — 13—14%, в 2027 году — 7,5—8,5% . Сейчас ставка явно заградительная, и это сделано осознанно: ЦБ нужно охладить рынок.
Люди не спешат покупать недвижимость — и правильно делают
Судя по данным исследования Т—Ж, многие не спешат с покупкой жилья и готовы ждать. Эта стратегия понятна. Сейчас основной фактор выбора звучит как «уходить из аренды в ипотеку или нет?». Это касается тех, у кого нет своих денег или их не так много. И тут играют роль три момента:
- Сейчас платеж по аренде раза в три меньше, чем по ипотеке. Поэтому люди предпочитают остаться в аренде, чтобы не влезать в большие платежи.
- Если уже есть жилье и нужно расширяться, то при таких ценах на недвижимость вопрос не горит. Можно подождать год-два и потесниться.
- Люди хотят не только платить за ипотеку, но и путешествовать, покупать машины, вкладываться куда-то еще. У молодежи другие приоритеты в жизни. Так, люди советской закалки не жаждали материальных ценностей и мало оперировали с деньгами: квартиры были от государства, и был стимул их получить. Для людей из 2000-х жилье — всего лишь инструмент, в том числе зарабатывания денег: что-то купил, потом продал. Если сейчас это не так выгодно, они переключаются на другие активы.
Так что тенденция выжидания понятна. Зачем мне сейчас брать квартиру за 5 млн, если те же деньги на вкладе приносят больше миллиона в год? Объем денег на вкладах россиян достиг почти 60 трлн рублей. Таким образом, накопления людей на депозитах втрое больше, чем суммарная задолженность по ипотеке.
Деньги — это максимальная ликвидность. Если я могу позволить себе жить в арендованной квартире и проценты с депозита покрывают бытовые нужды, то зачем мне покупать эту квартиру? В то же время нужно понимать: эта история не вечная. Рано или поздно ЦБ начнет снижать ставки, и ситуация может поменяться.
Так что лучше не расслабляться и не смотреть на всех, а действовать исходя из своих интересов. Многое зависит от вашей долгосрочной стратегии. И эта стратегия не измеряется деньгами. Если жилищный вопрос сейчас не горит, имеет смысл подождать. Возможно, лучше потратить деньги на образование, получить повышение зарплаты и купить квартиру позже, но лучшего качества. Нужно делать то, что потенциально повысит качество жизни — и это необязательно жилье в собственности.
А если сейчас жить некомфортно, то стоит подумать, что с этим можно сделать. Если стратегия ориентирована на покупку недвижимости, тогда не открывайте длинные вклады, чтобы в случае чего снять деньги без потери процентов, а еще наблюдайте за рынком. Один из маркеров потепления — ставки по депозитам. Банки, как правило, заранее начинают их снижать.
Еще можно следить за облигациями федерального займа. Их доходность — маркер ожидаемой стоимости денег. Если взять пятилетние ОФЗ, у них доходность примерно 16%. Рынок подстраивается таким образом, что долгосрочная доходность коррелирует с ожиданиями по ключевой ставке.
Статистика недвижимости:
Жизнь россиян в цифрах: что едят, сколько работают, куда ездят и на что тратят деньги. Подписывайтесь, чтобы не пропустить самое интересное: @t_stata
