Можно ли оспорить переоформление жилья на сожителя без брака

Ситуация не является рядовой, но и не уникальной для российской действительности. Лица, длительное время живущие под одной крышей и одно семьей зачастую стирают грани и утрачивают социальное понимание значимости института регистрации брака.

Между тем, государственная регистрация заключения брака в ЗАГС имеет существенное значение — как для самих брачующихся, так и для юридической стороны взаимоотношений.

В практике часто встречал истории, когда сожители без брака владели недвижимостью, а иногда переоформляли друг на друга объекты, приобретённые до начала такого сожительствования.

При это после прекращения совместного проживания возникают проблемы, связанные с юридической судьбой имущества, оформленного на кого-либо из сожителей — ведь нормы Семейного Кодекса Российской Федерации не распространяются на них, а делать что-то надо!

Рассмотрим пример — не состоящие в браке лица оформили сделку, по которой мужчина продал женщине жилье (дом). Естественно, деньги по договору не передавались, фактической передачи недвижимости не было (как жили в доме, так и продолжили) — «почти семья!», однако договор в ЕГРН зарегистрировали.
Через четыре года жизненные пути людей разошлись, женщина уехала в другой город, а мужчина остался проживать в том же доме, считая его своим и продолжая нести бремя его содержания.

Через некоторое время пришло понимание — дом не мой, претендовать на него не могу и даже жить, по-хорошему, права не имею! Что делать?

После сделки прошло 4 года, юристы говорят — пропущена исковая давность, договор зарегистрирован и даже расписка в получении денег написана — шансов нет!

Но не стоит отчаиваться. Как говорится, закон суров для того, кому он незнаком ©.

Описанная ситуация, на самом деле, содержит несколько правовых оснований для оспаривания сделки (а именно таким путем стоит идти для защиты интересов фиктивного продавца дома).
Ключевыми являются существенное заблуждение (ст. 178 ГК РФ) и мнимость сделки (ст. 170 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

Заблуждение считается существенным, если сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, знай она о действительном положении дел. Убежденность в том, что сделка ведет к созданию семьи и, вероятно, к последующему совместному владению имуществом, может быть расценена судом как заблуждение относительно причин и целей сделки, что является основанием для ее оспаривания.

Важно, что в 2025 году суды удовлетворили 129 из 295 исков по этому основанию, что показывает его практическую применимость (здесь, в большей мере, конечно, речь о порочной практике, появившейся после квартирно-зонтичного дела с мошенниками, о котором трубили все утюги), однако изменение положения в Верховном Суде не значит, что теперь все аналогичные иски будут отклоняться.

Мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ). Мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Отсутствие реальной передачи денежных средств — серьезный аргумент в пользу мнимости. Суды тщательно исследуют этот факт, поскольку формальное оформление перехода прав без встречного предоставления часто указывает на иные, скрытые цели.

Основная сложность примера — фактор времени. С момента сделки прошло четыре года и вроде бы сроки упущены. Вместе с тем, важно различать сроки для разных оснований:

Для оспоримой сделки (например, по ст. 178 ГК РФ о заблуждении) срок исковой давности составляет один год. Течение срока начинается не с даты сделки, а с момента, когда лицо узнало или должно были узнать об обстоятельствах, указывающих на заблуждение.

Факт прекращения совместного проживания четыре года спустя (полгода назад) может быть использован для обоснования начала течения этого срока.

• Для ничтожной сделки (например, по ст. 170 ГК РФ о мнимости) срок для применения последствий недействительности составляет три года. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение сделки.

Основные риски:

• Последствия пропуска срока исковой давности.
• Суд откажет в иске, если противная сторона заявит о пропуске срока исковой давности.
• Злоупотребление правом.
• Суд не станет защищать лица интересы, если сочтет, что оно действует недобросовестно, например, долгое время не предпринимает шагов к оспариванию, зная о пороке, дает другой стороне основания полагаться на действительность сделки.
• Интересы третьих лиц.

Если дом уже перепродан добросовестному приобретателю, вернуть его будет практически невозможно, даже если спорную сделку признают недействительной. В этом случае останется лишь требование о взыскании убытков с сожительницы.

Если к моменту начала производства по делу окажется, что недвижимость по-прежнему зарегистрирована за «фиктивным» покупателем — немедленно требуем обеспечительные меры в виде ареста на квартиру — или запрета совершения регистрационных действий — так хотя бы удастся исключить фактор появления добросовестного покупателя.

Успех дела будет напрямую зависеть от собранных доказательств. Главная задача — документально. и скрупулезно подтвердить каждый элемент своей правовой позиции.

Подтверждение заблуждения о создании семьи. Переписка (SMS, сообщения в мессенджерах, письма), где обсуждаются планы на совместную жизнь, брак, общее будущее; показания свидетелей (друзья, родственники, соседи); совместные фотографии, свидетельствующие о близких отношениях в период сделки.

Подтверждение отсутствия оплаты по договору. Выписки по банковским счетам за весь период, подтверждающие отсутствие поступления крупных сумм; запросы сведений о доходах мнимого покупателя — в подтверждение отсутствия реального дохода для приобретения дорогостоящего объекта и др.

Подтверждение мнимости. Акцент на полном отсутствии финансовых расчетов; доказательства, что после сделки фактические взаимоотношения (совместный быт, бюджет) не изменились, как это обычно происходит при реальной купле-продаже — в рассматриваемом примере продавец продолжает платить коммуналку, осуществлять ремонт и содержание дома, построил гараж на территории домовладения и др.

Судебная практика, в том числе формируемая Верховным Судом, все больше акцентирует внимание на принципе добросовестности и конкретных действиях сторон. Поведение и действия фиктивных продавца и покупателя по оспариваемому договору после его заключения (например, продолжение совместного проживания, ведения быта и др.) будет тщательно изучено.

1. Немедленная консультация с адвокатом. Ситуация сложная и требует срочного анализа оригиналов документов и детального планирования с учетом всех нюансов.
2. Сбор и систематизация доказательств. Начните этот процесс до обращения в суд. Определите круг свидетелей, сохраните всю переписку, сделайте досудебные исследования для приложения к исковому заявлению, соберите доказательства, которые могут быть уничтожены.
   
3. Точный расчет сроков исковой давности. Вместе с юристом проанализируйте, какое из оснований (заблуждение или мнимость) является более сильным в вашем случае, и от этого отталкивайтесь при определении срока.
4. Проверка текущего статуса объекта недвижимости. Через выписку из ЕГРН или иным законным способом (вплоть до обращения в полицию!) необходимо выяснить, не отчуждена ли недвижимость третьим лицам — и если у объекта новый собственник — это нужно учитывать!
5. Подготовка к компромиссу. Судебный процесс несет риски. Стоит рассмотреть возможность досудебного урегулирования — заключение мирового соглашения о возврате квартиры, возможно, с компенсацией оппоненту иных затрат.

Вместе с тем, важно понимать, что каждый случай уникален, и описанные советы и рекомендации являются общими. Реальная перспектива успеха зависит от деталей, которые может оценить адвокат только в ходе работы с вашими документами и доказательствами.

Ваш

Тот самый Козаков.