Как лучше распорядиться деньгами: частично погасить ипотеку или купить квартиру под сдачу?

Есть 3,5 миллиона рублей, не могу решить, как выгоднее ими распорядиться. Есть два варианта.

Частичное погашение текущей ипотеки. Тело долга 5 500 000, срок 30 лет, процентная ставка 5,7. Если внесу 3,5 миллиона в досрочное погашение, срок сократится с 30 до 7 лет и сэкономлю на переплате процентов несколько миллионов, если верить расчетам, около 5,5 млн.

Покупка квартиры под сдачу. Живу в городе-миллионнике. У нас за эти деньги можно купить полностью укомплектованную квартиру-студию в свежем доме в центре города. Цена аренды таких квартир, если верить «Авито», 20—25 тысяч в месяц. Деньги со сдачи направлять на досрочное погашение текущей ипотеки. Таким образом, можно будет выплатить ее в два раза быстрее, за 15 лет. И бонусом останется та самая студия.

Проблема в том, что я не сталкивался с рынком аренды со стороны арендодателя, только как арендатор. В моих расчетах я заложил сумму со сдачи в 20 000 рублей в месяц. 1 месяц простоя в год и 10% от полученной аренды на затраты: текущий мелкий ремонт, поломки электроники, сантехники. Помимо этого налог 6%.

Есть еще множество факторов, которые невозможно учесть в прогнозировании:

• политическая и экономическая ситуация в стране;
• что будет с рынком недвижимости, будет она расти или падать;
• какие будет арендаторы;
• как скоро нужно будет обновлять мебель, делать косметический или капитальный ремонт;
• сколько личного времени я буду тратить на эту затею.

Хотелось бы услышать от людей в теме советы, где я ошибся в своих рассуждениях и расчетах? Чего не учел? Поделитесь личным опытом сдачи недвижимости в аренду. Как бы поступили вы в аналогичной ситуации и почему?

P. S. Обложку сгенерировал с помощью ChatGPT:)