Правда ли, что на пенсии лучше жить в однушке

При покупке квартиры мало кто задумывается, будет ли она удобна и что с ней вообще делать, когда исполнится 70—80 лет.

Пенсионеры в России редко меняют жилье и предпочитают доживать в тех квартирах, где вышли на пенсию или раньше жили большой семьей. Это привычно, но чаще всего не очень удобно: как правило, жилье не адаптировано для пожилых, начиная с планировки помещений и заканчивая подъездом. А еще большие квартиры тяжелее поддерживать в чистоте, сложнее делать ремонт в них и оплачивать счета за ЖКУ.

Посмотрим на эту проблему внимательнее и попробуем разобраться, какие могут быть стратегии для пенсионеров и тех, кто покупает жилье с прицелом, что оно уже последнее в жизни.

По данным Росстата, большинство пенсионеров не испытывают стесненности в жилье — об этом говорят 96,1% участников комплексного обследования условий жизни населения в 2024 году.

Средняя жилплощадь на человека в квартирах, где живут пожилые люди, — 28,5 м², число жилых комнат — в среднем две. Лишь 0,4% пенсионеров прямо говорят о большой тесноте.

Свыше 25% населения России к 2030 году, по прогнозу Минздрава, будут составлять люди в возрасте 60 лет и старше. Старение населения, у которого скапливаются большие квартиры, становится проблемой.

Многие люди старше 60 получили свои квартиры еще в СССР — мы уже рассказывали, как это происходило. Жилье получали по количеству членов семьи — зачастую это были двух- и трехкомнатные квартиры, пусть и небольшой площади, в домах советской постройки. Позднее дети вырастали и уезжали, родители оставались в той же квартире.

Решиться продать старую и купить новую сложно, поскольку это связано с переменами. С возрастом же люди стараются избегать их, а близкие не хотят лишний раз тревожить и заставлять нервничать, поэтому не настаивают. Когда близкий человек уходит, второй остается в большой квартире и еще меньше склонен к переезду. Мы нашли такую историю среди родственников наших коллег.

Если раньше в России старшее поколение жило с детьми до конца жизни, в дальнейшем эта ситуация стала меняться. И вариант, когда разные поколения — в разных квартирах, стал более распространен.

С аналогичными вызовами сталкиваются во всем мире. Финляндия тоже быстро стареет. Большинство пожилых людей — 93% старше 75 лет — там живут отдельно от детей, но распространены социальные дома для пенсионеров с доступной средой и пространствами для общения.

Ученые, которые исследовали финский вопрос в журнале The Gerontologist, пришли к выводу: где жить в старости, нужно планировать смолоду — это часть финансовой грамотности. При этом переезд на пенсии — не поражение и подготовка к смерти, а способ продлить свою независимость, если новая квартира будет более удобной.

Разберем, выгодно ли переезжать уже в возрасте и можно ли использовать квартиру как актив, чтобы улучшить качество жизни.

Разменять большую квартиру на маленькую. Разница в стоимости может быть значительной. Вырученные деньги будут существенной прибавкой к пенсии, а еще их можно использовать на лечение, путешествия или просто положить на депозит в качестве подушки безопасности.

Кроме того, в случае продажи квартиры и покупки новой нужно учитывать расходы на риелтора и, может быть, нотариуса, а еще — на переезд, ремонт и покупку новой мебели. После всех этих трат на руках денег останется меньше, нежели чистая разница цен.

В небольших городах сама разница чаще всего такая, что об обмене думать бессмысленно. От однушки до трешки — 500—800 тысяч рублей, этой суммы не хватит на формирование значимого капитала, и она не принесет ощутимой выгоды на депозите.

То есть в регионе обмен не принесет желаемого повышения качества жизни, а с хорошей квартирой в центре крупного города нужно внимательно смотреть на цифры.

Сдавать квартиру круглый год или на время дачного сезона. Например, сдача двушки в Петербурге принесет от 42 000 до 50 000 ₽, трешки — от 60 000 ₽ в месяц. В городах поменьше цены ниже, но тоже может выйти неплохая прибавка.

Есть два варианта.

1️⃣ Сдать свою большую квартиру, а самому снять однушку или студию в том же районе. Прибавку к пенсии получить за счет разницы рентных ставок.

Если у пенсионера много расходов на лечение, возможен другой вариант: уплатить НДФЛ 13%, а на следующий год сделать возврат через социальный вычет. Но почти всегда уплачивать 4% как самозанятому выгоднее, чем НДФЛ с последующим возвратом.

2️⃣ Сдавать квартиру на лето, с мая по сентябрь, когда дачный сезон и можно жить на даче. По умолчанию мы считаем, что дача у пенсионера есть.

Для двушки может быть выгоднее сезонная модель, а если квартира большая, в теории лучше переехать в меньшую и сдавать большую постоянно.

С любой арендой связан ряд проблем:

1. Нужно найти адекватных жильцов, которые ничего не испортят, — это критически важно, если жилье сдается только на дачный сезон, ведь в остальное время в нем жить самому.
2. Даже самые аккуратные арендаторы все равно ежедневно используют мебель и бытовую технику, и все это изнашивается — нужно заранее заложить часть денег от прибыли на клининг и амортизацию, возможные мелкие ремонты.
3. Нужно платить налог, оформлять договор, следить, чтобы жильцы платили за ЖКУ и передавали показания счетчиков, разрешать проблемы — от поломки петли на двери до жалоб соседей на шум от арендаторов или наоборот.
4. Кроме проблем с арендаторами придется еще иметь дело с арендодателем и сталкиваться с неудобством переезда и жизни в чужой квартире. Хозяин может расторгнуть договор, уведомив за месяц, и придется спешно искать другое жилье и переезжать — а это крайне нежелательный вариант для пенсионера.

Оформить пожизненную ренту. Подходит в основном для одиноких пенсионеров. Смысл схемы в том, что пожилой владелец квартиры заключает договор с тем, кто обязуется поддерживать пенсионера деньгами и ухаживать за ним. Пенсионер получает рентные платежи  , нужное обслуживание, но взамен соглашается, что квартира после его смерти отходит тому, кто помогал. Мы рассказывали, как составить договор ренты и где бывают подвохи.

Договор ренты — плохо прогнозируемая история, так как срок жизни пенсионера неизвестен. Но рискует больше «социальный работник», чем пожилой человек, мы уже разбирали подводные камни для плательщиков ренты. Для последнего эта схема может быть очень удобна, если наследников нет и хочется дожить жизнь достойно.

Ничего не делать. В большинстве случаев это означает оставить наследство. Такой процесс называют жилищным трансфертом — улучшением условий молодого поколения за счет старого.

Здесь есть две основные проблемы:

1. Наследство нередко становится причиной для споров, после смерти пенсионера родственники вступают в затяжные конфликты.
2. За время жизни пенсионера квартира и сам дом ветшают и теряют стоимость: в 2025 году получить в наследство хрущевку означает получить вместе с ней и сотни разнообразных проблем, а само такое жилье для молодой семьи скорее будет временным или же сразу пойдет на продажу, чтобы добавить деньги и купить что-то получше.

Кроме того, есть и психологический момент: для многих пенсионеров квартира — своеобразный ключ к жизни и зачастую манипуляции родственниками. Когда заходит речь о передаче имущества, это равносильно подступлению смерти  ​и превращению в зависимого члена семьи: «Она уже написала завещание». По этой причине пожилые люди просто избегают такого вопроса, хотя, если у детей случится кризис, с готовностью помогают и жертвуют квартирой и своим комфортом.

Согласно данным Росстата, 45% пенсионеров считают условия жизни в своих домохозяйствах хорошими, еще 45% — удовлетворительными. Это объяснимо как минимум большим проникновением коммунальных благ:

• в 91% домохозяйств есть центральный водопровод;
• в 57,1% — центральная горячая вода;
• 66,4% обеспечены сетевым газом;
• 70,2% подключены к отоплению от внешних котельных.

Пенсионеры 2020-х непритязательны. О проблемах, связанных с жильем, говорят немногие, причем основная жалоба — на соседей и шум с улицы. На недостаток света, тепла и сырость жалуются уже меньше. Хулиганы во дворе беспокоят менее 3% опрошенных  .

В 2015 году в Кировской области проводили исследование, результаты которого показательны и, по всей видимости, актуальны до сих пор. Опрошенные пенсионеры рассказали, что даже скромные условия проживания кажутся им вполне комфортными. Вероятно, это специфика возраста, когда фокус смещается на экономию и бережливость, жизненные планы сужаются, а показная роскошь становится неважной. Также влияют маленькие пенсии и советское воспитание в еще более суровых жилищных условиях.

Ученые пришли к выводу о низком стандарте качества жизни пенсионеров, причем стандарт этот отчасти сформирован социальным окружением. Даже если у пожилого человека есть возможность улучшить условия, он часто предпочитает «жить как все». Можно предположить, что такое поведение больше характерно для пенсионеров с советским прошлым.

Таким образом, запросы пенсионеров к жилью просты и сводятся в основном к чистоте и уюту. Пожилые люди не хотят менять квартиру, так как им это просто не нужно. Но есть и другие факторы:

1. Жилье родственников выполняет страховую функцию на случай сложной жизненной ситуации: квартиру родителей можно продать или разменять — но в крайнем случае. А еще можно поселить в пустующей комнате дочь или сына после развода.
2. Жизнь пенсионеров сильно ограничена рамками их района — им важны привычные места отдыха, знакомые продавцы в магазинах, доступность почты или банка. Исследование на примере Сингапура показало, что пенсионерам недостаточно просто нового жилья, им нужны общественные пространства поблизости, которые поддерживают их социальные нужды и стимулируют физическую активность.
3. Переезд может рвать социальные связи и усиливать одиночество, особенно если пожилой человек жил в здании, где все стареют примерно одновременно. Так часто случается в советских панельках, где квартиры давали от предприятия и соседи в молодости даже работали вместе.
4. Психологически сложно продавать «квартиру жизни», где состоялся брак и родились дети.
5. Привязка к поликлинике очень важна для пожилых людей, и даже конкретный доктор может стать причиной того, что пенсионер не захочет никуда уезжать.

Есть и еще один фактор: так как мужчины в России живут в среднем на 10 лет меньше женщин, распоряжаться семейной квартирой в старости чаще приходится пожилым вдовам. Им может быть тяжело принимать такие ответственные решения без поддержки супруга, а продажа жилья воспринимается как окончательное признание утери. Квартира служит механизмом преодоления горя.

В целом нежелание переезжать в пожилом возрасте нормально и соответствует мировому опыту. Шведские исследователи проанализировали данные регистров населения этой страны о 106 962 взрослых, родившихся в 1957 году. Период наблюдения составил девять лет — с 2012 по 2020 год, когда участникам было от 55 до 63 лет. Большинство, 76%, ни разу не переезжало за время исследования. А те, кто переезжал, делали это вынужденно: поводом служили смерть супруга или супруги, ухудшение здоровья или, например, переезд детей.

Есть и гендерный вопрос: бывает, что даже в преклонном возрасте женщина вынуждена ограничивать себя и переезжать к своим детям, чтобы заботиться о внуках — выполнять роль няни.

Основных минуса три:

• Сложная продажа. На рынке из-за дела Долиной боятся пожилых людей — покупатели квартиры будут требовать множество справок, заставят проходить обследование у психиатра, все будет нервно и долго.
• Разрыв связей. На новом месте будет все новое, и не каждый пенсионер готов адаптироваться. А если пожилой человек чувствует, что его заставили уехать — например, дети «ради него же», — его мозг будет подсознательно сопротивляться новому месту.
• Риск нездоровой среды. Не всегда получается переехать в квартиру меньше, но лучше. Бывает, все складывается так, что пожилой человек переезжает в квартиру меньше и хуже. Это может быть, например, однушка в неблагополучном доме, где на пенсионера обрушиваются проблемы с соседями и ЖКХ. В результате начинается депрессия.

Но есть и плюсы:

• В меньшей квартире меньше уборки. Пылесосить три комнаты, вытирать мебель и шкафы — то еще занятие для одинокого пенсионера.
• Меньше плата за ЖКУ. А если это относительно новый дом, УК там будет, скорее всего, более вменяемая — не придется ругаться из-за каждой ерунды.
• Больше удобств. Можно выбрать дом с доступной средой, где вход в подъезд без лестницы, есть пандусы, большой лифт и прочее. Можно найти квартиру с более удобной планировкой и даже заранее продумать все удобства для пожилых.
• Новая жизнь в старости — бесценна. Придется осваивать незнакомые районы, а это развитие мозга и очередной жизненный этап. Со временем появятся и новые приятели.

Пенсионеры становятся важными игроками на рынке жилья. Растущая недоступность жилья вытесняет молодежь с этого рынка и увеличивает их зависимость от родительской поддержки — это приводит к отсрочке браков, снижению рождаемости и большей экономической зависимости. Что с этим делать, кажется, не знают ни застройщики, ни государство.

Пожилые люди не меняют жилье, так как риски, связанные с переездом, выше, чем потенциальная финансовая выгода. Пенсионеры не хотят быть обманутыми, не хотят терять привычного почтальона и доктора и не хотят оказаться в новой среде, где непонятно, как ориентироваться.

Переезд для человека в 75+ лет по уровню стресса может быть сопоставим со смертью близкого. Когнитивная нагрузка от сделки купли-продажи и сам процесс переезда могут подорвать здоровье быстрее, чем нехватка денег из-за высоких коммунальных платежей и необходимости прибираться в лишней комнате.

Совет для пожилых от ученых: старайтесь планировать переезд до того, как он станет вынужденным.

Если вы переезжаете, потому что в новом месте хороший парк или рядом внуки, вы будете счастливее, чем если ждете момента, когда не сможете подниматься по лестнице или оплачивать счета. Фактор притяжения должен быть сильнее фактора выталкивания.