Как поменять доли детей в одной квартире на доли в другой?
Аноним
спросил в Сообществе
У нас две квартиры. Первая полностью в моей единоличной собственности. Квартира приватизирована и перешла мне по наследству более 10 лет назад. Вторую мы купили в браке с участием маткапитала, поэтому выделили там доли всем членам семьи: мне, супруге и обоим детям. Доли не равные, а в соответствии с размером маткапитала. Живем мы в первой квартире, а вторая простаивает.
Сейчас мы решили переехать в другой город и купить квартиру там, поэтому надо продать какую-то недвижимость в родном городе. Логичнее было бы продать первую квартиру, но там прописана и живет теща плюс мы. Дети ходят в школу и садик рядом. К тому же эта квартира стоит дешевле, чем вторая.
А во второй квартире есть доли несовершеннолетних. Опека выставляет вполне понятные, но не очень реализуемые требования к продаже квартиры. Также хочется избежать трудностей, связанных с долями несовершеннолетних, при покупке недвижимости в новом городе.
Внезапно пришла идея обменять доли детей во второй квартире на доли в первой с учетом фактической площади и стоимости. От опеки мы получили предварительное устное согласие на сделку: дети продолжат владеть имуществом, доля в натуральном выражении увеличится. Дополнительно опека хочет, чтобы мы положили деньги от продажи долей детей в квартире на их счета.
В итоге во второй квартире не будет несовершеннолетних собственников, а значит, ее можно спокойно продать. То, что в первой квартире появятся доли детей, фактически означает перенос сложностей на будущее. Но мне кажется, это самое разумное решение.
Теперь вопросы:
- Насколько схема с обменом долями рабочая?
- Каким договором лучше оформлять обмен?
- Какие есть еще варианты в нашей ситуации?
Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.
В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.
Какие могут быть препятствия для обмена долями
Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество .
Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе .
Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет .
Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же .
Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев . Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.
В Краснодарском крае мама хотела поменять однокомнатную квартиру в Горячем Ключе на принадлежащую дочери треть дома в сельской местности. Опека не согласилась на сделку: в доме дочери принадлежит 18 м2 и почти 5 соток земли под ним, а площадь квартиры — 14 м2. По мнению опеки, это нарушает имущественные права ребенка.
Мама пошла в суд — и он встал на сторону семьи. По данным заключения о рыночной стоимости дома и квартиры, дом 1966 года с участком стоил 3,5 млн, доля ребенка в нем — 1,17 млн. А квартира в доме 2014 года в районе с развитой инфраструктурой — 2,7 млн и принадлежала бы девочке полностью. Суд обязал опеку пересмотреть дело и не нарушать права и законные интересы мамы и дочери .
Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.
Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.
Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.
Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1/3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2/3 детские доли в одной квартире на 2/3 в другой.
Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.
А вот заключение о пригодности жилья к проживанию для квартиры не потребуется. Оно нужно только при покупке дома, его доли или таунхауса с помощью маткапитала.
Почему лучше не дарить доли
Если у семьи несколько квартир, родители могут просить органы опеки разрешить продать квартиру с детскими долями в обмен на обязательство подарить детям доли в другой квартире. Формально это делается, чтобы соблюсти правило о безвозмездности сделок несовершеннолетних с родственниками.
В каких-то случаях все проходит хорошо: родители продают одну квартиру, дарят детям доли в другой и живут дальше. Но иногда все проходит не так гладко.
Родители дарят детям доли во второй квартире и идут в опеку за разрешением продать первую. Опека отказывает: дарение — безвозмездная сделка и не может совершаться под условием, а значит, родители не могут требовать от детей что-то взамен. Раз подарили — значит, теперь у детей будет больше метров.
Суды в большинстве случаев поддерживают органы опеки и считают отказы в продаже законными. Так в семье оказывается две квартиры, которые невозможно продать.
Государственная пошлина на регистрацию сделки в Росреестре — 4000 ₽. Тариф на составление нотариусом договора зависит от региона.
Что может предложить опека
Органы опеки могут потребовать не только выделить детям то же количество метров в другой квартире, но и положить деньги от продажи детских долей на их банковские счета. То есть у детей будут и метры, и деньги. Именно этого хочет от вас опека. Пользоваться деньгами можно будет только с согласия органов опеки и только на нужды детей.
Это обоснованное требование: государство выдает маткапитал, чтобы улучшить условия проживания семьи. Если одну из квартир продадут, то жилья в семье станет меньше. А значит, детям это нужно компенсировать, в том числе деньгами.
Например, в Казани семья просила согласия на продажу квартиры, где треть принадлежала дочери. В обмен отец предлагал подарить ей треть в квартире побольше. Опека дала согласие на продажу при условии, что дополнительно деньги от продажи трети родители положат на банковский вклад на имя ребенка.
Семья квартиру продала, девочке подарили треть другой квартиры, а позже семья пошла в суд оспаривать требование положить деньги в банк до совершеннолетия дочери. Суды двух инстанций посчитали такое требование законным.
Какие еще схемы вам могут подойти
Вы можете получить согласие на продажу квартиры с детскими долями под обязательство, что разместите деньги от продажи на счетах детей. А дальше можете просить опеку разрешить вам использовать эти деньги, например, чтобы купить на них новую квартиру и выделить доли детям на эту сумму.
Например, в Новосибирской области семья начала строить дом и просила у опеки согласия на продажу квартиры, где 2/3 принадлежали несовершеннолетним дочерям. Сначала родители тоже хотели поменять доли в доме на доли в квартире, но опека запретила такую схему как сделку между родственниками. Продавать квартиру опека разрешила только с условием, что деньги положат на счет детей. Родители так и сделали.
В итоге у родителей оказались лежащие мертвым грузом на счетах деньги детей и кредит на дом. Они просили разрешить погасить кредит детскими деньгами, но опека отказала. Зато суды двух инстанций разрешили снять деньги: дети получили доли в доме площадью в 3 раза больше и стоимостью в 1,5 раза выше, так что их жилищные права защищены. А вот хранить деньги в банке с учетом инфляции не лучшее решение.
Похожая схема с тяжкой бюрократической составляющей — просить в опеке разрешить продать одну квартиру с условием, что сразу купите другую и выделите в ней доли детям. Для этого в опеку представляют документы по двум квартирам: той, что продают, и той, что покупают. Опека согласует новую квартиру и прописывает в разрешении срок, в который должны состояться обе сделки. Это может быть неудобно вашим покупателям, и они наверняка попросят скидку за сложности. В Москве и Санкт-Петербурге скидка может достигать как раз размера вложенного материнского капитала.
Но поскольку вы собираетесь переезжать и будете покупать квартиру в другом городе, возможен и другой вариант. Например, опека выдаст вам разрешение продать квартиру с детскими долями с условием, что в течение полугода вы купите новую квартиру в другом городе и выделите в ней доли детям. То есть привозить документы по новой квартире на согласование в опеку перед сделкой не понадобится.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
