Можно ли ​сдавать в посуточную аренду дом на участке под ИЖС?

Сдавать в посуточную аренду дом на участке под ИЖС можно, если речь идет о найме жилого помещения, а не о гостиничной деятельности. Собственник вправе распоряжаться своим жильем и временно сдавать его другим людям для проживания. Краткосрочный наем не нарушает закон.

Расскажу, в каком случае могут начаться проблемы и что делать, если администрация вызвала на комиссию.

Дом на участке под ИЖС предназначен для постоянного или временного проживания. Его, как и другую собственность, можно передать во владение или пользование другим людям. Закон не устанавливает минимальную продолжительность найма: жилье можно сдавать и на сутки, и на годы. Установлен только максимальный срок найма жилого помещения — пять лет. Главное, чтобы дом использовали по назначению — для проживания без оказания гостиничных услуг и сервиса  .

Посуточный наем предполагает, что собственник предоставляет жилье во временное пользование — когда гости сами живут в доме и выезжают в установленную дату.

Проблемы начинаются, когда сдача жилья выходит за рамки обычного найма — например, если дом превратился в мини-гостиницу. То есть появляется публичная реклама, вывески, регулярный поток постояльцев и сопутствующий сервис: ежедневная уборка, смена белья, питание, трансфер и прочее  .

Тогда власти или прокуратура могут посчитать, что хозяин использует дом не по назначению и нарушает правила землепользования: земля под ИЖС предназначена для строительства жилого дома и проживания людей, а не для коммерческого размещения туристов  .

Поэтому, если дом превратили в мини-гостиницу, администрация вправе вызвать собственника на комиссию, составить протокол, наложить штраф и потребовать прекратить такой вид эксплуатации.

Если администрация посчитает, что вы превратили жилой дом в гостиницу, вам вменят нецелевое использование земли и могут наложить штраф: 0,5—1% от кадастровой стоимости, но минимум 10 000 ₽. А если кадастровая стоимость не определена — от 10 000 до 20 000 ₽. Кроме того, власти могут подать иск о прекращении эксплуатации жилого дома в коммерческих целях  .

Чтобы избежать претензий, важно подтвердить, что вы сдаете дом для краткосрочного проживания. Для этого:

1. Заключайте с каждым гостем письменный договор найма — указывайте паспортные данные сторон, срок и цену. Пропишите, что передаете гостю только право проживания. Если в доме есть сауна, указывайте в договоре, что предоставляете ее как часть жилого помещения для самостоятельного использования без дополнительных услуг  .
2. Установите в доме индивидуальные счетчики воды и электроэнергии: без них сдавать жилье в наем нельзя  .
3. Избегайте терминов «гостиница», «отель», «номер», «бронирование» в объявлениях и договоре. Вместо этого используйте «посуточный наем», «жилое помещение для проживания».
4. Не предлагайте услуги: завтраки, ежедневную уборку, смену белья, прачечную или трансфер. Уборку и замену белья проводите только между заездами гостей.
5. Храните документы, которые подтверждают, что дом зарегистрирован как жилой объект: выписку из ЕГРН, технический план, разрешение на ввод в эксплуатацию, договоры найма и акты приема-передачи дома нанимателям.
6. Платите налог с дохода, например НПД для самозанятых, УСН для ИП, НДФЛ. Это подтвердит добросовестность и легальность доходов.
7. Зафиксируйте в договоре правила проживания: тишину после 23:00, нормы поведения и правила парковки, санкции за нарушение. Оставьте соседям контакт для связи и оперативно реагируйте на претензии: это поможет погасить конфликты до обращения в администрацию  .

Если администрация все же наложит штраф или вынесет предписание об устранении нарушений земельного законодательства, нужно действовать в два этапа  .

Административный. В течение 10 дней после получения постановления по делу об административном правонарушении или предписания административной комиссии обжалуйте его в вышестоящий орган — например, в администрацию субъекта — или направьте жалобу в прокуратуру  .

В жалобе укажите, что используете дом по назначению, а ваша деятельность — это сдача жилья в наем, а не гостиничные услуги. Приложите копии договоров найма и подтвердите уплату налога.

Судебный. Если жалобу не удовлетворят, подавайте административный иск в суд по месту нахождения ведомства, которое вынесло решение. Иск важно подать в установленные сроки — как правило, для предписаний это три месяца  .

Вам надо убедить суд, что вы сдаете жилье в наем. Ключевыми доказательствами будут договоры найма, налоговые декларации или справки о доходах самозанятого, а также свидетельские показания нанимателей. К иску приложите копии договоров, чеки об уплате налога и копию обжалуемого акта.

Суды, как правило, учитывают позицию Верховного суда. Если сможете подтвердить, что сдаете жилье для проживания и не оказываете услуги по размещению, шансы на положительное решение будут высокими  .

Посуточный наем дома на участке под ИЖС законен. Собственник вправе сдавать дом на любой срок, от суток до нескольких лет, если жилье используют по назначению — для проживания.

Наем предполагает проживание людей в доме, гостиница — оказание платных услуг по размещению и обслуживанию. Если нет ежедневной уборки, питания и прочих элементов сервиса, это наем, а не гостиничный бизнес.

Если администрация посчитала иначе, соберите доказательства: договоры найма, подтверждения уплаты налогов, выписку из ЕГРН, переписку с жильцами. Ссылайтесь на позицию Верховного суда и обжалуйте решение.

Если сдача жилья стала для вас бизнесом, можно рассмотреть смену вида разрешенного использования участка на «Гостиничное обслуживание». Это делают по инициативе собственника через администрацию муниципалитета. Но для земель под ИЖС такая смена почти всегда требует перевода участка в другую категорию, что возможно только в исключительных случаях.

Например, если участок в рекреационной зоне, где градостроительные регламенты допускают размещать гостевые дома или другие объекты обслуживания, либо если муниципалитет проводит комплексное развитие территории и допускает гибкое использование земель.

Что еще почитать:

1. Посуточная сдача квартиры — это гостиничный бизнес?
2. Как посчитать выгоду от инвестиций в апарт-отели?
3. Сколько можно заработать на домике у моря.