Почему я против потреби­тельского экстремизма и как советую взыскивать деньги с застрой­щика

Ремонт от застройщика почти всегда не идеален.

Читательница Т⁠—⁠Ж несколько лет работает с обращениями, которые связаны с устранением недостатков в новостройках. Она рассказала, как собственнику самому взыскать деньги на исправление замечаний и почему не надо платить экспертам, которые в последнее время слишком активно предлагают свою помощь в этом вопросе.

При покупке квартиры с отделкой хочется, чтобы все было ровно и красиво и как можно дольше не пришлось ничего переделывать. Но в каждом жилье есть недостатки: где-то существенные вроде щелей в окнах или растущей плесени, а где-то ерунда вроде маленькой неровности на стене, которая всегда будет закрыта диваном. Отследить все нереально.

По закону застройщик должен возводить объекты, которые в первую очередь отвечают требованиям безопасности. Перед началом строительства также составляют и утверждают проектную документацию с разделом об отделке помещений. Чаще всего там есть ссылка на СНиП 2017 года как на требования, которые обычно применяются при отделке. Можно скачать их с сайта Минстроя и изучить.

Однако закон не запрещает компаниям строить согласно своим регламентам по отделке. С увеличением количества претензий к качеству работ застройщики начали разрабатывать свои нормативы и включать их в договоры долевого участия. Ниже — пример такого регламента, в который полезно вчитаться. В нем, к примеру, допускается наличие царапин и неровностей на потолке, разных оттенков обоев и несовпадения их рисунка, а также небольших отклонений в плоскости пола.

Конечно, требовать возмещения недостатков можно и нужно. Но я, как работница строительной организации, ежедневно сталкиваюсь с таким явлением, как потребительский экстремизм. И в роли «экстремистов» обычно выступают не собственники, а юристы и «эксперты», которые зарабатывают, предлагая владельцам жилья подать на застройщика в суд. Гарантируют успех и обещают деньги на устранение недостатков, а также штраф, неустойку и компенсацию судебных расходов.

В жизни такие фирмы забирают себе примерно половину от того, что назначит суд. Схемы оплаты разные: где-то они сразу пишут, что работают за эти 50%, где-то требуют себе до 30% от стоимости недостатков плюс все штрафы. В итоге из, например, 300 000 ₽ клиент отдаст «эксперту» 150 000 ₽, а еще заплатит НДФЛ за полученную неустойку или штраф.

Да, на выплату неустоек по ДДУ до конца 2024 года действует мораторий, однако, возможно, его не будут продлевать — и, когда он закончится, для кого-то НДФЛ в 13 000 ₽ с 100 000 ₽ может стать неожиданностью.

Еще я сталкивалась с тем, что клиентов про НДФЛ даже не предупреждали. Был случай, когда представитель потребителя сама была не в курсе про налог, продавливая застройщику условия мирового соглашения с более крупным размером неустойки, который подразумевал бы и более внушительный НДФЛ. В результате потребитель был неприятно удивлен, получив «привет» от налоговой.

Собственники жилья настолько часто обращаются к экспертам, что застройщики не успевают рассматривать претензии в 10-дневный срок. Плюс им невыгодно выплачивать деньги по досудебной претензии, потому что сумма, которую запрашивают «эксперты», гораздо выше той, что в итоге получается по решению суда.

В процессе разбирательства суммы сильно снижаются. Судебная экспертиза более адекватно оценивает расходы на устранение недостатков — иногда разница получается в несколько раз. Поэтому даже с учетом штрафов и неустоек застройщику выгодно довести дело до суда, а не урегулировать претензию сразу.

Вот пример реального решения суда: сколько денег требовали по претензии, сколько указали в иске, а сколько получили.

А вот еще одна история: потребитель нанял юристов и экспертов, чтобы получить с застройщика деньги на ремонт. Провели досудебную экспертизу, застройщик выплатил часть денег. Но сумма не устроила нанятых юристов, и они пошли судиться. Затем провели уже судебную экспертизу — и сумма оказалась даже меньше, чем заплатил застройщик.

Из-за болезни судьи дата итогового заседания часто переносилась, почту дольщики по какой-то причине не получали. За неделю до последнего заседания застройщик запросил выписку из ЕГРН и узнал, что квартира уже три месяца как продана и правовых оснований для взыскания денег на устранение недостатков у потребителя нет.

Нанятые юристы накатали уточненный иск, увеличили требования по судебным расходам и рассчитали огромную неустойку. Но на итоговое судебное заседание ни истец, ни представитель не явились, и суд отказал в удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с проигравшей стороны взыскивают судебные расходы. В итоге после вступления решения суда в силу застройщик взыскал с потребителя стоимость судебной экспертизы и расходы на юриста — 70 000 и 20 000 ₽ соответственно. А потом отдельным иском взыскал ранее выплаченную сумму на устранение недостатков — как неосновательное обогащение. То есть потребитель остался в большом минусе.

Возможно, если бы его юристы верно донесли до него информацию, этой истории бы не случилось. Проведение судебной экспертизы было преподнесено как «ну вам нужно еще раз квартиру показать экспертам, пустите, пожалуйста, специалистов». В то время как человек сидел на чемоданах перед переездом и вообще не планировал идти в судебном общении с застройщиком на второй круг.

Предположим, дому нет пяти лет — а с 1 сентября 2024 года гарантийный срок по новым ДДУ снизят до трех — и человек обнаружил недостатки строительства. В углу растет плесень, притом что хозяева не кипятят воду в квартире дни напролет и регулярно проветривают помещение. Плюс в ванной отошла плитка, а на обоях есть морщины.

Если в квартире есть проблемы, собственник может потребовать от застройщика либо устранить недостатки, либо сделать скидку на квартиру, либо возместить расходы на устранение.

Если клиента устраивает вариант, при котором застройщик сам сделает ремонт, нужно подать претензию и дождаться ее исполнения. Образец претензии можно скачать с сайта «Консультант Плюс».

Если собственник хочет отремонтировать все сам и получить возмещение расходов, придется подготовить материалы для досудебной претензии, а затем подать иск в суд. Вот что нужно сделать, чтобы самому получить деньги от застройщика и не переплатить юристам.

Сфотографировать или снять на видео недостатки. Фотографии можно распечатать и приложить к претензии, а видеофайлы — выложить в облачное хранилище и указать ссылку или QR-код.

К недостаткам можно отнести пятна краски на поверхностях, отсутствие обоев за радиатором, пустоты под плиткой. Недостатки в обоях и плитке обычно влекут замену всего покрытия, так как оттенки в разных партиях материала различаются.

Иногда для подтверждения недостатков важно время года. Если зимой в квартире промерзают окна, а экспертизу назначат на весну или лето, стоит учитывать, что в теплое время года этот недостаток не зафиксируют. Поэтому иск нужно направлять не раньше августа: когда дело дойдет до судебной экспертизы, на улице уже будет морозно.

Альтернативный вариант — не делать фиксацию самому, а пригласить эксперта, чтобы он составил акт осмотра. Подойдет специалист по приемке квартир, в 2024 году их услуги стоят 3000—5000 ₽. Этот вариант может быть особенно актуален для тех, кто проживает в другом городе. Плюс это дешевле полноценной экспертизы.

Важный момент: не забудьте сохранить договор, акт оказания услуг и доказательства оплаты. Расходы потом можно будет взыскать.

Определить стоимость ремонта. Для расчетов всегда берут недорогие стройматериалы. Можно использовать сайты вроде «Лемана Про»  : там есть цены на варианты и удобно прикинуть стоимость работ.

Составить и подать претензию. Можно взять примерный текст из шаблона ниже и указать стоимость устранения недостатков. Претензию и приложения к ней — печатные фото и банковские реквизиты — следует направить заказным или ценным письмом с описью вложения.

После получения у застройщика есть 10 дней, чтобы удовлетворить требования. Если он молчит, придется идти в суд.

Составить и подать иск. Потребитель выбирает, в какой суд обращаться за защитой своих прав: по месту проживания, по месту нахождения объекта или по месту регистрации застройщика. Например, если собственник живет в Екатеринбурге, дом находится в Перми, а застройщик зарегистрирован в Москве, можно выбрать один из этих трех городов. На сайте любого суда в разделе «Территориальная подсудность» можно ввести свой адрес и узнать, какие суды могут рассматривать такие дела.

При суммах до 100 000 ₽ дело рассматривает мировой суд, свыше 100 000 ₽ — районный или городской суд. Даже если человек ошибется с подсудностью, дело передадут в нужное подразделение. Образец и инструкцию для искового заявления можно найти в другой статье Т⁠—⁠Ж.

Если вы сами фиксировали недочеты, нужно приложить список, фотографии, а также примерный расчет стоимости материалов и работ. Судьи с пониманием относятся к ошибкам, так как иск писал потребитель и специальных знаний у него нет.

Чтобы привлечь к делу представителя, не обязательно тратиться на нотариальную доверенность. Можно сделать простую у себя на работе или в ТСЖ по месту жительства.

Указать дополнительные расходы: почтовые, на проезд, например если собственник проживает в другом городе, на оплату юридической помощи и услуг специалиста, который составлял акт приемки. Подробнее об этом можно узнать из разбора Т⁠—⁠Ж. Важный момент: как я уже сказала, до 31 декабря 2024 года действует мораторий, согласно которому неустойки застройщикам не начисляют.

Указать сумму морального вреда. Эта сумма произвольная и не нуждается в доказывании. Обычно суды взыскивают от 5000 до 30 000 ₽. Если не указать в иске сумму компенсации морального вреда, потом не получится взыскать ее дополнительно.

Указать штраф и неустойку. Расчет прикладывать не обязательно, так как суд по умолчанию взыскивает штраф в размере 50% от суммы на устранение недостатков, неустойки и морального вреда — а скоро будет всего 5%. Но по ходатайству застройщика суд может снизить размер штрафа.

Правила расчета неустойки с 1 сентября поменяются: для потребителя она составит 1/150 по ставке рефинансирования. Рассчитать ее можно с помощью специального калькулятора.

Запросить судебную экспертизу. Перед первым заседанием нужно подать ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Ее задача — определить недостатки и стоимость их устранения. Важно обеспечить эксперту доступ в квартиру. Дату и время он сообщит заранее.

Ознакомиться с результатами экспертизы. Чтобы узнать, в какую сумму эксперт оценил устранение недостатков в вашей квартире, надо написать заявление об ознакомлении с делом. Шаблоны таких заявлений можно взять в суде и заполнить вручную.

Подать уточненный иск, если сумма по результатам экспертизы окажется больше или меньше, чем в изначальном требовании.

Получить выплату. Решение суда вступает в силу через месяц после вынесения.

Если застройщик не перевел деньги сразу, можно написать заявление на выдачу исполнительного листа — шаблоны выдают в суде. Исполнительный лист вместе с заявлением и копией решения суда надо направить в банк застройщика — реквизиты указаны в ДДУ. Также нужно указать свои контактные данные и расчетный счет.

Мои советы адресованы людям, которые столкнулись с реальными недостатками квартиры, ухудшающими качество проживания, и не преследуют цели обогатиться. Главный посыл: деньги на устранение замечаний можно получить самостоятельно, не отдавая половину выплат юристам.

Я не претендую на экспертность и допускаю, что в разных регионах, разных городах и даже в судах отношение может различаться. Но работники суда учитывают, что у простого человека нет юридического образования, поэтому к ошибкам относятся с пониманием. А расходы на оплату судебной экспертизы часто ложатся на застройщиков, ведь они сами просят о ее назначении и прямо в ходатайстве указывают, что готовы ее финансировать.

Некоторые застройщики еще до суда, после получения претензии могут добровольно отремонтировать квартиру или выплатить стоимость устранения недостатков, если сумма обоснованная. Иногда они физически не успевают рассмотреть претензию в 10-дневный срок, но все равно идут навстречу потребителю и стараются урегулировать вопрос без суда. О ремонте, кстати, договориться проще — по крайней мере в моем регионе, в Перми.

Мои советы верны при общении с адекватными строительными компаниями. Я понимаю, что есть и такие, взаимодействие с которыми возможно только через суд. Но всегда стоит попробовать сначала составить претензию и договориться.