«Действовать тогда, когда есть возможность»: эксперт по недвижимости — о ценах на жилье

Цену квартир во многом определяет льготная ипотека, а еще — страхи покупателей и продавцов.

По итогам третьего квартала 2023 года средняя цена квартиры на российском первичном рынке — 134 000 ₽ за квадратный метр, на вторичном — 94 500 ₽. Цены то растут, то падают, причем в разных регионах ситуация различается. Повсеместно новостройки дорожают, а в Кабардино-Балкарии в 2023 году они подешевели с 35 479 ₽ до 32 469 ₽ за квадратный метр.

Генеральный директор агентства недвижимости в Москве, член российской Гильдии риелторов Константин Барсуков рассказал, что влияет на стоимость жилья, как анализировать цены перед покупкой или продажей и в каком цикле будет рынок в 2024 году.

На первичный рынок сильное влияние оказала льготная ипотека. Если растет спрос, растет и цена. Не будь программ льготной ипотеки, еще в 2022 году застройщики не поднимали бы цены, а, может быть, даже немного опускали. Льготная ипотека позволила им поднять цены и в 2022 году, и в 2023. В итоге новостройки стали стоить дороже вторичного жилья. Произошла ситуация, когда вы покупаете квартиру в новостройке и в момент ее покупки цена сразу падает, потому что жилье превращается во вторичку.

На вторичном рынке ситуация сложилась иначе. В конце 2022 и начале 2023 года было очень много комментариев, что цены на вторичку будут падать еще. Люди это слышали и не покупали квартиры, хотя некоторые эксперты — и я в том числе — говорили, что падения цен больше не будет. Накопился отложенный спрос.

В апреле-мае 2023 года оказалось, что цены не падают, а кто-то квартиры покупает, причем выгодно. Продавцы в начале 2023 года хорошо торговались, потому что тоже слышали про возможное падение цен — и оно пугало, то есть подключался психологический фактор. В итоге те, кто занимал выжидательную позицию, начали покупать. Это привело к тому, что в июне рынок стал пустеть. Самые дешевые варианты раскупили, и мы пришли в июль с опустевшим рынком и объектами недвижимости, которые ранее не купили из-за высокой цены.

В августе-сентябре 2023 года покупатели опять ждали, что с приходом новых продавцов цены упадут. Но 15 августа Центробанк поднял ключевую ставку. Автоматически выросли ставки по ипотеке. А банки сообщили уже одобренным заемщикам, что у них есть, условно, месяц, чтобы приобрести квартиру. Иначе ставка вырастет. И те, кто планировал купить квартиру в сентябре или октябре, кинулись покупать, что осталось. Дешевые варианты, как я говорил, уже купили, — остались только те, что подороже.

Потом Центробанк еще раз поднял ставку и произошло то же самое, а потом — еще раз. В итоге в ноябре рынок почти опустел, квартир в продаже осталось очень мало, а цены на них выросли.

С другой стороны, ипотечников также становилось все меньше. К концу декабря практически исчезнут ипотечники, которые получали одобрение при ключевой ставке в 13%. В январе 2024 года останутся только те, кто одобрялся уже при ключевой 15—16%. Так мы получили рынок, на котором дефицит покупателей и дефицит продавцов.

15 декабря Центробанк поднял ключевую ставку с 15 до 16%. Если ставка на этом уровне или выше сохранится до марта, в марте количество предложений может увеличиться — и на фоне снижения спроса цены могут откатиться на уровень июльских-августовских. Уровня ниже июльских цен 2023 года я не жду. Но тут может вмешаться психология: продавцы вторички увидят, что цены в новостройках высокие, и не будут снижать свои. А там уже возможно снижение ключевой ставки, из-за которой появится ручеек ипотечников.

Подчеркну: я не утверждаю, что так будет. Если Центробанк понизит ключевую ставку в феврале до 13% и ниже, возможен и рост цен. Так формируется сегодня стоимость недвижимости.

В 2022 году некоторые люди решили уехать из страны. Им было выгодно продать квартиру на низком курсе, потому что нужны были доллары или евро. Следовательно, они могли себе позволить больший торг.

Но прямой зависимости между курсом рубля и ценами на недвижимость нет, потому что потом доллар начал расти, а за ним — и цены. Дальше доллар начал падать, а цены все равно продолжили расти.

Зависимость от курса рубля в основном психологическая. Когда доллар медленно растет или медленно падает, это никого не волнует. А вот когда это происходит быстро, подключается психология: люди начинают переживать за свои рублевые вклады и пытаются их конвертировать — в валюту, золото и недвижимость. Спрос на покупку квартир растет.

Для роста или падения цен на жилье на самом деле неважно, что там с долларом, важен сам факт паники. А в какую сторону развернутся на этом фоне цены на квартиры, зависит от фазы рынка и общего настроя людей. Если все говорят «Кошмар-кошмар, цены упадут», скачки курса могут привести к снижению цен на недвижимость. Но это редкая ситуация. Чаще любые резкие колебания курса рубля ведут к росту цен на недвижимость. Такой вот сложился психологический настрой у наших граждан.

В крупных городах люди реагируют на изменение условий примерно через пять месяцев. До небольших городов изменения рынка иногда и вовсе не доходят.

Если квартира нужна для решения своих жилищных проблем. Часто люди, которые решают жилищную задачу и начинают следить за ценами, рассматривают этот вопрос через призму «Когда мне выгодно продать или купить?». Но большинство забывает, что когда начинаешь размышлять с позиции выгоды, превращаешься в инвестора. А инвестор может получить не только прибыль, но и убыток.

Если вы решаете жилищную задачу — нужно разъехаться, съехаться, увеличить жилплощадь, — не должно быть слова «выгода». Стоит действовать тогда, когда есть возможность.

Например, если ставка по ипотеке слишком высокая, возможно, имеет смысл пока снять жилье в аренду. И наоборот. Если расширяете жилплощадь и нужен кредит на небольшую сумму, делайте это сейчас.

Иначе может случиться, как с теми покупателями, которые хотели получить выгоду и в начале 2023 года ждали дальнейшего падения цен. Когда они поняли, что цены падать не собираются, и начали заниматься покупкой, оказалось, что все самые дешевые и интересные квартиры уже купили те, кто не ждал падения цен. И люди вместо выгоды получили убыток.

Поэтому вопросы выгоды — это удел профессионального инвестора.

Если квартира — это инвестиция. Общий совет могу дать только один: хотите узнать, кто дает хороший анализ, — смотрите прогнозы прошлых периодов. Кто дает верные, тому теоретически можно верить и в будущем, но с оглядкой.

Аналитики часто делают неправильные выводы, потому что оперируют текущими ценами из объявлений, которые не отражают реальность.

Даже открытые данные Сбериндекса, который вроде как оперирует реальными ценами, обманывают, так как они усредненные. Там берут коэффициенты и приводят к средним цифрам жилье, которое различается по классу, месторасположению и прочим показателям. Погрешность от каждого коэффициента приводит к одной большой погрешности.

В итоге, если посмотреть на их график, мы увидим, например, что падение цен в Москве закончилось в марте 2023 года, а уже в апреле начался рост. Но такого не бывает, всегда есть период ровных цен. Что и было: цены перестали падать в конце ноября или в декабре 2022 года, а рост начался примерно в апреле, а скорее даже в мае 2023 года.

Важно не просто смотреть на цифры или графики, но еще и правильно их интерпретировать.

Инвестору в любом случае нужно смотреть, что происходит «на земле»: общаться с риелторами, которые понимают психологию сторон покупателя и продавца, следить за отдельными показателями.

Инвесторам рекомендую завести таблицу, выбрать десяток квартир из разных сегментов и следить, по какой цене их продадут. Для этого можно использовать, к примеру, объявления на «Авито». Разумеется, важно еще уметь работать со статистикой: отсекать верхние и нижние предложения, а также понимать, что квартиру могли снять с продажи. Так можно заметить, когда началось падение цен, а когда — рост.

До последнего времени самой распространенной сделкой на вторичном рынке недвижимости была покупка квартиры в ипотеку с первоначальным взносом в 20—30%. Но из-за значительного роста ипотечных ставок ситуация начала меняться. Предполагаю, что в будущем наиболее популярной схемой сделки во вторичке будет покупка квартиры с существенно меньшим размером ипотеки или без нее. Также будут удлиняться цепочки сделок до двух — четырех квартир: покупатель приобретает квартиру, продавец которой покупает другую квартиру, а ее продавец приобретает третью и так далее.

Мне в 2023 году запомнилось несколько сделок.

Самая сложная сделка. Над одной из наших клиенток, казалось, повис злой рок. Женщина меняла локацию, у нее было ограничение по доплате — 2 млн рублей. Покупателя на ее квартиру мы нашли быстро. А потом начались проблемы. Мы трижды находили клиентке квартиры, и каждый раз появлялись проблемы с документами, сделки срывались. Так как цены начали расти, покупатель отказался ждать и мы вернули предоплату.

Снова выставили квартиру в продажу, причем продали на 500 000 ₽ дороже первоначальной цены. Нашли клиентке еще одну квартиру — опять проблемы с документами. Наконец, пятая квартира: все хорошо, кроме отказников по приватизации. Отказ в приватизации означает право пожизненного проживания в квартире. Кое-как убедили хозяев, что те, кто отказывается от приватизации, должны выписаться до сделки. Так убрали для клиента все риски.

Примерно через четыре месяца работы сделка наконец состоялась. Из-за дороговизны новой локации мы думали, что площадь квартиры будет сильно меньше старой, но оказалось, что уменьшилась она всего на 2 м².

Самая неудачная сделка. Нас попросили помочь продать квартиру со сложными документами: есть и наследство, и решение суда, и признание человека умершим, а сама сделка должна была пройти по доверенности. Все в рамках закона, но покупателей такие документы отпугивают.

Кроме того, квартира в долях принадлежит маме и дочке. Несмотря на все эти нюансы, мы нашли покупателя, но все осложнилось тем, что квартирой владели мать и дочь, которые давно живут в США. И у дочки даже нет российского паспорта. Причем пойти в российское консульство она не может по личным причинам.

Дочка должна была прилететь с мамой в третью страну, чтобы сделать доверенность на продажу, но не получилось. В итоге вернули покупателю предоплату. Пока продолжаем искать обходные пути, но есть ощущение, что эта сделка не состоится, потому что стоимость половины квартиры — около 10 млн рублей — для дочки просто неинтересна.

Самая странная сделка. В этой сделке мы опять сопровождали продавца, причем на дорогой объект. На просмотр пришел человек в болотных сапогах и походной куртке. Казалось, что он ехал с рыбалки и заскочил по пути к нам. Посмотрел объект и, не проверяя документы, сказал, что квартира ему нравится и он берет ее. Через два дня прошла сделка.

Со стороны покупателя это было очень рискованное поведение. Мы-то понимаем, что квартира юридически чистая, но откуда он может это знать?

Когда говорят о цикличности, прежде всего, имеют в виду рынок новостроек. Их строят много, предложений становится больше, чем покупателей, и рынок охлаждается. Застройщики перестают много строить, наступает дефицит предложения, и цены растут.

Раньше ситуация повторялась примерно каждые пять лет, но сейчас цикл сбился. Это произошло из-за государственной политики. Согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», до 2024 года уровень ввода жилья должен вырасти до 120 000 000 м² в год.

Последнее время так и происходит:

• в 2018 году: 75 660 000 м²;
• в 2019 году: 82 000 000 м²;
• в 2020 году: 82 200 000 м²;
• в 2021 году: 92 600 000 м²;
• в 2022 году: 102 700 000 м².

На 1 сентября 2023 года было введено 70 200 000 м² жилья, что на 0,7% выше показателя аналогичного периода 2022 года.

В том же мониторинге объемов жилищного строительства отдельно отмечают долю индивидуального жилищного строительства, этот показатель колеблется. Так, в 2021 году доля ИЖС составила 49 100 000 м², в 2022 году — 57 200 000 м². На 1 сентября 2023 года — 42 000 000 м², что на 3,8 % ниже показателя аналогичного периода 2022.

Так как итоговая цифра объемов строительства все время растет, думаю, цикличность уже нарушена.

Осталась только цикличность экономическая и геополитическая. Кризисы тоже происходят с периодичностью: 2000, 2005, 2008, 2015, 2022. В эти периоды наблюдались падения цен, и не только на рынке недвижимости.

Если все же исходить из теории циклов, думаю, что сейчас настало время развития: падение в целом прошло. Да, возможен небольшой откат, но это все же не падение, а коррекция неправильно сформированной цены. И рынок находится перед стартом роста. Строится много объектов недвижимости, и скоро их начнут продавать.

Возможно, когда-нибудь это постоянное увеличение новых строек приведет также к тому, что предложений станет существенно больше, чем спроса, но не думаю, что в ближайшей перспективе. И речь не о перенасыщении. Скорее о том, что в какой-то момент будем сносить старое и строить новое. Или будут сокращены планы по вводу жилья. Застройщики не безумцы, чтобы строить в ущерб себе.