Особенности при­емки квартиры в новостройке в 2026 году

Правила передачи квартир дольщикам много раз менялись, и все путаются.

Во время приемки квартиры возникают конфликты дольщиков и застройщиков — иногда на самом раннем этапе, когда надо просто зайти в дом.

В статье расскажу о юридических аспектах приемки квартир в новостройках с точки зрения практики. Она не всегда совпадает с тем, как должно быть по закону. Тем важнее быть готовым к сюрпризам.

Со времен коронавируса в России действуют особые правила приемки квартир. Эти правила вводились как мера поддержки застройщиков и неоднократно менялись. Их смысл был в том, чтобы защитить застройщиков от претензий дольщиков и снизить выплаты по неустойкам и штрафам.

Основной документ, на который надо ориентироваться в 2026 году, это постановление правительства «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Последний раз изменения в постановление вносили в декабре 2025 года.

Как правило, приемка проходит в два этапа:

1. Первичный осмотр квартиры. Дольщик может прийти один, взять специалиста-приемщика или кого-то другого, например друга-строителя. Но на этом этапе работу помощников никто не компенсирует, даже если найдены серьезные проблемы. Если с квартирой все в порядке, дольщик и застройщик подписывают акт приема-передачи. Несущественные дефекты, которые дольщик нашел сам или с чужой помощью, просто вносят в акт, чтобы потом застройщик устранил их или стороны договорились о компенсации.
2. Приемка с составлением акта осмотра. Проводится, если во время первичного осмотра дольщик нашел существенные недостатки или возник спор о том, существенен недостаток или нет.

Основные особенности приемки с составлением акта осмотра следующие.

Существенные недостатки должен подтвердить специалист-приемщик методами визуального и инструментального обследования, то есть приборами. В течение пяти рабочих дней со дня возникновения разногласий дольщик и застройщик должны согласовать кандидатуру специалиста и дату его визита. Это время застройщик вправе потратить на устранение проблем.

В законе не прописано, что делать, если между дольщиком и застройщиком нет согласия по кандидатуре приемщика.

Представитель застройщика должен присутствовать при проверке. Дольщик или его представитель по доверенности тоже обязаны быть, несмотря на то, что эксперта нанимает дольщик. Но эксперт юридически не его представитель. Акт осмотра от приемщика дольщик обязан отправить застройщику не позднее чем через три рабочих дня со дня осмотра.

Если специалист подтвердил нарушения, застройщик обязан оплатить его работу — вернуть соответствующую сумму дольщику. Исключение: если другой порядок не предусмотрен договором долевого участия.

Дольщик вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков. В 2026 году больше нет процедуры требования безвозмездного устранения недостатков в качестве приоритетного варианта.

Покупатель квартиры вправе сразу выбирать:

• уменьшить стоимость квартиры по договору;
• получить компенсацию своих расходов на устранение недостатков;
• попросить застройщика устранить дефекты.

Застройщик может составить акт приема-передачи без участия дольщика. Если покупатель уклоняется от приемки квартир, через два месяца с даты приемки по договору застройщик может оформить односторонний акт — без участия дольщика.

При этом застройщик не должен злоупотреблять односторонними актами. Конституционный суд указал, что если дольщик может отказаться от подписания документа о передаче из-за недостатков квартиры, девелопер не вправе оформить односторонний акт.

Дольщик и застройщик могут передоговориться. Они вправе изменить срок передачи конкретной квартиры и прописать новый, не оглядываясь на срок сдачи жилого комплекса или других квартир в корпусе. Девелопер может отправить соответствующее предложение по электронной почте.

Далее расскажу про основные варианты приемки. Все изложенное ниже основано на опыте приема квартир в Москве и Московской области. В других регионах могут быть различия — вплоть до того, что застройщики ничего не знают о правилах и руководствуются своими представлениями. Уточняйте схему приемки перед тем, как идти на объект.

Если дольщик считает, что может сам принять квартиру, никто ему этого запретить не может. Нужно зафиксировать недостатки в акте осмотра, подписать акт приема-передачи и получить ключи. В некоторых комплексах квартиру можно принять через приложение, там же фиксируются недостатки.

Есть нюанс. Некоторые застройщики могут не принять замечания, если они выявлены приборами без сертификатов о поверке или калибровке.

Такая практика неправомерна, но если начать спорить, скорее всего, толку не будет. В таких случаях советую составить в свободной форме письменную претензию с перечнем дефектов и потом отправить ее на юридический адрес застройщика заказным письмом. Претензия — это тот же акт осмотра с описанием места, времени и нарушений. Проигнорировать документ застройщик не может: он должен взять в работу недостатки или дать аргументированный отказ.

Это трактуется как разногласие при выявлении дефектов. Дольщик вправе вызвать специалиста, который подтвердит недостаток. Для застройщика это невыгодно: если специалист скажет, что дефект на самом деле есть, возмещать расходы на эксперта придется строительной компании. Хотя изначально оплачивает их сам дольщик.

Если дольщик решил, что застройщик должен устранить дефекты, это можно сделать уже во время использования квартиры, то есть в ней можно жить, надо только обеспечить доступ мастерам. Для этого нужно или отдать второй комплект ключей застройщику, или перед каждым приходом рабочих согласовывать время, чтобы они могли попасть в квартиру. Но санкций за непредоставление доступа нет.

В 2026 году нет требований к специалистам-приемщикам. Это может быть:

• эксперт, который состоит в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ);
• эксперт, входящий в Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ, или НРС);
• частный приемщик, который не числится в реестрах.

Но я бы не рекомендовал брать на приемку специалиста без членства в реестре, которого нашли просто по объявлению. В последние годы рынок приемки вырос, качество работ некоторых компаний и частников оставляет желать лучшего. Нередки случаи, когда приемщик поверхностно знаком с делом. Клиент получает необоснованный перечень замечаний. Начинается конфликт с застройщиком и оказывается, что лишь 30% дефектов актуальны.

Чтобы попасть в один из двух названных выше реестров, эксперту нужно выполнить определенные требования. Они установлены законом:

• иметь высшее образование в области строительства;
• подтвердить стаж работы от трех лет для проектировщиков, от 10 лет в области строительства в целом, от пяти лет после прохождения специального экзамена;
• проходить независимую оценку квалификации раз в пять лет.

Также в реестр не допускают с судимостью.

В общем, включение в реестр — это не просто корочка, которую можно получить за две недели переподготовки на курсах повышения квалификации по технадзору.

Если приемщика пропускают на объект, никаких особенностей дальше нет: он вписывает замечания в акт осмотра, потом стороны решают, подписывать или нет акт приема-передачи.

Даже членство в реестрах не гарантирует, что эксперта пропустят на приемку.

Ситуации бывают такие:

• дольщика просят заранее отправить данные эксперта, чтобы застройщик дал на него добро, после чего можно выбирать дату и время приемки — и это единственное точно законное требование в этом списке;
• застройщик требует нотариальную доверенность от дольщика для эксперта, даже если дольщик тоже пришел на приемку;
• представитель застройщика требует договор на оказание услуг по приемке, оригиналы поверочных документов и калибровок приборов, паспорт специалиста или что-то еще;
• застройщик трактует правила приемки от 2026 года так, что специалист должен состоять в соответствующем реестре и быть квалифицированным.

Эти требования могут существовать как по отдельности, так и все вместе. В правилах приемки есть только одно прямое указание — согласовать специалиста с застройщиком. Но застройщики выдвигают дополнительные ограничения, а в обоснование ссылаются на внутренние нормативные документы или просто ставят перед фактом.

Причина одна: чем меньше экспертов на приемках квартир, тем ниже процент претензий по недостаткам, тем меньше подрядчикам отрабатывать замечаний, тем меньше вероятность, что клиент пойдет в суд. Для застройщика это экономия времени и денег.

Чем профессиональнее эксперт и чем больше у него подтверждающих квалификацию документов, к которым не придерется ни застройщик, ни суд, тем выше стоимость приемки.

У компаний могут быть различия: например, замер площади может быть включен в стоимость или нет.

Строительно-техническая экспертиза нужна для суда, когда дольщик и застройщик не смогли договориться. Суд может довериться и акту осмотра, но только если его составил квалифицированный специалист, в котором нет сомнений, — и практика на этот счет разная. Как правило, лучше заказать экспертизу.

Дольщик может сразу обращаться в суд с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков. Процедура внесудебного урегулирования спора в 2026 году отменена. Но продолжает действовать лимит взыскания: с застройщика можно получить через суд в общей сложности не более 3% от цены договора, если только самим договором не предусмотрен более высокий предел.

Эксперт обследует объект, делает измерения, фотографирует. Нарушения сводит в таблицу, указывает ссылки на нормативные документы и делает локальный сметный расчет, чтобы понять стоимость устранения дефектов.

В суде по ходатайству застройщика может быть инициирована еще и судебно-строительная экспертиза. Она должна подтвердить результаты первой экспертизы или опровергнуть ее — частично или полностью. Судья сравнивает экспертные заключения и решает, какие суммы компенсаций объективны. Обычно платят меньше, чем просят дольщики, но денег все равно хватает на ремонт.

Экспертиза, подготовка заключения и судебный процесс занимают обычно от четырех месяцев. Если квартира сдается без отделки, пользоваться ею нельзя до окончания судебного процесса, поскольку на момент судебной экспертизы все должно быть в исходном состоянии. Если квартира уже с ремонтом, пользоваться ею можно, но нельзя делать ремонт и перепланировки.

Стоимость строительной экспертизы начинается от 40 000 ₽ для маленькой квартиры. Если дело выиграно, деньги взыскивают с застройщика, но не каждый готов тратить немалые суммы и, самое важное, ждать.

Правительство регулярно вводит различные моратории на выплаты дольщикам. Последний такой мораторий отменен с 2026 года, но одновременно застройщики получили рассрочку на год по выплате накопленных долгов — в итоге до 2027 года люди не могут получить уже отсуженные суммы. Все это делает судебное разбирательство гораздо менее привлекательным для покупателей.

1. Принимать можно самому. Но если используете приборы, будьте готовы, что застройщик потребует сертификаты о поверке и калибровке.
2. Могут возникнуть споры из-за того, что такое существенный недостаток, так как четкого определения в законодательстве не дано. Представитель застройщика может настаивать на подписании акта приема-передачи, не понимая, что дефект, из-за которого есть разногласие, существенный. Или он все понимает, но настаивает осознанно, так как у большинства менеджеров зарплата зависит от количества подписанных актов приема-передачи.
3. Если есть разногласия с застройщиком, можно не подписывать акт приема-передачи, а согласовать выезд эксперта. Принимать можно как со специалистом без членства в реестрах, так и с экспертом, который состоит в них. В любом случае надо согласовать специалиста с застройщиком. Некоторые будут стоять насмерть, но не пропустят приемщика, если он им не нравится. Все зависит от настроя руководства, качества объекта, как быстро застройщику его надо передать, а также от отношения застройщика к клиентам.
4. Застройщики в 2026 году стали жестче реагировать на раздутые акты осмотра. Если приемщик впишет в акт нормы, которые не применимы к конкретному типу отделки, например требования для бизнес-класса в экономе, застройщик может в суде доказать необоснованность требований и отказать в компенсации.
5. Правила приемки остаются во многом непонятными даже для юристов. Отсюда разнообразие трактовок и проблемы «на земле», когда речь идет о конкретных ситуациях.