Как мы приватизировали квартиру в 2022 году

Моя бабушка опасалась, что родственники заберут ее квартиру, и с 90-х отказывалась ее приватизировать.

В 2021 году маме по наследству от бабушки досталась двушка в пригороде Тулы. Бабушка при жизни считала это жилье настоящим сокровищем и тщательно оберегала от посягательств. Но фактически квартира была не ее, а находилась в социальном найме. По мнению бабушки, именно это и было гарантией, что никто не заберет квартиру, поэтому она ее не приватизировала.

Мы не знали, что делать с этим жильем: переехать самим, продать или сдать в аренду. Но в любом случае сначала надо было разобраться с документами и пройти через приватизацию.

В статье расскажу, как мы это сделали, сколько времени заняла приватизация и что она дала.

До 1992 года в России практически все жилье было государственным. Люди бесплатно получали квартиры от предприятий и заключали договоры социального найма с властями. Таким жильем можно относительно свободно распоряжаться, но оно не считается частной собственностью. А еще за него надо платить аренду, правда совсем небольшую. В 2021 году в нашем городе арендная плата составляла 520 ₽ в месяц.

Так было и с нашей бабушкой. Она всю жизнь проработала фрезеровщицей на местном металлургическом заводе. В 1970—1980-е годы завод строил многоквартирные дома для своих сотрудников. Квартиры распределяли по очереди на заседании профсоюзного комитета. Затем решение профкома утверждал исполком поселкового совета.

Наш дом на 71 квартиру сдали в 1984 году. Моей бабушке с мужем и одним ребенком предложили однокомнатную квартиру, но она придумала хитрый план: выписала мою маму, тогда еще подростка, из хрущевки, где та жила с бабушкой и дедушкой, и из-за двух разнополых детей получила двухкомнатную квартиру площадью 51 м².

Когда в 1990-е годы появилась возможность приватизировать квартиру, бабушка категорически отказалась это делать. Она считала, что дети могут ее обмануть и выставить на улицу. Вплоть до своей смерти бабушка придерживалась этой точки зрения: предполагала, что дети сдадут ее в дом престарелых.

У бабушки были свои планы на жизнь. В 60 лет после смерти мужа она стала встречаться с гражданином Узбекистана и планировала родить от него ребенка. Бабушку не смущало, что у ее гражданского мужа на родине есть жена и дети. Она утверждала, что раз страна другая, то все это не считается. Но потом ее партнер исчез, а против бабушки ФСБ возбудила уголовное дело за содействие нелегальной миграции граждан из Средней Азии.

Бабушка скончалась в декабре 2020 года от коронавируса, и мама оказалась единственной прописанной в неприватизированной квартире. Ее брат по матери к этому времени тоже умер. В муниципальной квартире вступить в наследство не получится: так как нет права собственности, то нет и процедуры наследования. Дальше я расскажу, что мама делала, чтобы перевести квартиру на себя.

Нам досталась квартира в неплохом районе Тулы. Чистый девятиэтажный дом, два лифта, во дворе много зелени и детская площадка. Рядом школа, два садика, магазины, палатка с овощами и остановка автобуса. Если бы мы захотели продать жилье, все это сыграло бы на руку.

Планировка квартиры тоже была удобной: изолированные комнаты разделял длинный коридор. Капитального ремонта бабушка никогда не делала, она ограничивалась периодической переклейкой обоев, а еще поменяла окна на стеклопакеты и застеклила балкон. Но в целом обстановка в квартире осталась с 1984 года, когда сдали дом.

Пенсия бабушки была небольшой, а копить деньги она не умела, поэтому оставила нам долги по кредитной карте — 167 000 ₽ и за воду — 4800 ₽, поскольку счетчики на воду оказались неисправны.

Возможно, нам стоило добиться от муниципалитета замены неисправных счетчиков на воду — знаю, что в некоторых городах счетчики в муниципальных квартирах меняют за счет бюджета города, ведь это проблема собственника, а не арендатора. Но нам сказали разбираться с этим самостоятельно, а мы не стали настаивать. Вызвали поверщика и планировали заплатить по 470 ₽ за каждый счетчик, но поверщик сказал, что приборы сломаны и поверять нечего. Он не взял денег и ушел.

В УК сказали, что надо вызывать инспектора из водоканала для счетчика на холодную воду и из теплосетей — для счетчика на горячую. Они должны составить акты о неисправности, и только потом приборы можно заменить. Мы не знали, как все это организовать, и не стали заморачиваться, а просто платим по нормативам.

Но все это не было проблемой по сравнению с главным — неимоверным количеством хлама. На его уборку мы потратили четыре месяца. Сразу решили, что не будем заниматься продажей и возить что-то в благотворительные организации, поскольку большинство вещей не представляли никакой ценности, к тому же у нас не было машины.

Мы выбросили в мусорку искусственные цветы, покрывала, плюшевые портьеры, сломанную мебель, огромное количество банок с соленьями, одежду, ворох старых газет и журналов, всевозможные провода, железки и прочий хлам.

Хлам лежал практически в каждом ящике, куда мы отваживались заглянуть. Только старых курток разного фасона мы выбросили 20 штук — и все они были непригодны для носки. К концу этого процесса у нас уже не осталось сил ходить до мусорного бака в 150 метрах от дома.

Бабушка была ответственной квартиросъемщицей. Администрация города должна была перезаключить с мамой договор социального найма, чтобы к ней перешел этот статус. Это и есть «наследование» неприватизированной квартиры. И только после этого квартиру можно было бы перевести из муниципальной собственности в частную.

О процедуре нам рассказали в комитете имущественных и земельных отношений администрации Тулы: они ответили на наш запрос по электронной почте.

Мама собрала пакет документов:

1. Свой паспорт.
2. Выписку из домовой книги. Она нужна, чтобы понять, сколько человек проживает в квартире и сколько будет участвовать в приватизации. Выписку мы бесплатно получили в управляющей компании. Знаю, что сейчас можно заказать ее через портал госуслуг и забрать в МФЦ, но это срабатывает не всегда.
3. Выписку с лицевого счета на квартиру. Там указана площадь квартиры, количество жилых помещений и проживающих. Эту выписку тоже взяли в управляющей компании и тоже бесплатно.
4. Документы, которые подтверждают родство по отношению к умершему нанимателю. Мы получили в загсе свидетельство о смерти бабушки, свидетельство о браке бабушки, а еще справку о перемене девичьей фамилии мамы на фамилию мужа. За каждый документ заплатили госпошлину 350 ₽. Так много документов потребовалось, потому что у мамы с бабушкой были разные фамилии.

Еще был нужен договор социального найма либо ордер на жилую площадь, но нам не удалось найти эти документы в квартире. Похоже, бабушка их потеряла. Мы решили восстанавливать ордер. Такие документы хранятся в муниципальном архиве Тулы. Там можно заказать годовой поиск: если знать год предоставления квартиры, то архивист поднимет все протоколы заседаний исполкомов горсовета за этот год и найдет нужное решение. Это стоит 2600 ₽. Если год точно неизвестен, придется платить 2600 ₽ за каждый год поиска.

В областном архиве тоже хранятся нужные документы — решения исполнительного комитета поселкового совета, которому подчинялся пригород Тулы в 1980-е годы. Годовой поиск в областном архиве стоит 3600 ₽, если запрос нужен для подтверждения имущественных прав. Но наш запрос был социально-правовой, то есть для переоформления договора социального найма. Такие запросы выполняют бесплатно. Нужное решение нашлось в документах за 1984 год. Нам выдали заверенную гербовой печатью архивную справку.

В администрации сказали, что у нас был простой набор документов, потому что мама была единственной прописанной в квартире. Если бы прописанных было больше, каждому пришлось бы доказывать родство с умершей бабушкой.

Когда все документы были собраны, мама записалась в комитет имущественных и земельных отношений администрации Тулы. В 2021 году в связи с ковидными ограничениями они принимали только по записи, а записаться можно было только по телефону.

У мамы приняли заявление на переоформление договора социального найма, но в документы закралась ошибка: нашли расхождение в площади квартиры. В лицевом счете было написано 51,2 м², а в техническом паспорте — 54 м².

Информацию из БТИ об истинной площади квартиры, которая оказалась все же 51,2 м², сотрудница комитета заказывала самостоятельно, маме никуда ехать не пришлось.

Спустя две недели после подачи документов мама получила на руки новый договор социального найма. И сразу же написала заявление на приватизацию.

Процедура приватизации заняла еще месяц. В течение этого срока мы просто ждали звонка из администрации. Когда оттуда позвонили, мама сходила в комитет и получила договор передачи жилья. С ним надо было идти в МФЦ. В администрации объяснили, что они уже сами передали все бумаги в Росреестр, то есть в МФЦ надо было просто забрать выписку из ЕГРН, которая подтверждает право владения квартирой.

Мама записалась в МФЦ, а когда пришла туда, то уплатила госпошлину за регистрацию права 2000 ₽ и тут же получила выписку из ЕГРН. В ней она значилась собственницей квартиры.

Таким образом, вся процедура приватизации заняла у нас около трех месяцев. Основная часть времени ушла на сбор документов для изменения договора соцнайма, а сама приватизация длилась примерно месяц. Я считаю, что все было долго, но терпимо.

Мы поняли, что первоначальная идея отремонтировать квартиру и жить там несостоятельна: слишком много денег надо на ремонт. А еще маму тяготили некоторые воспоминания, и она в принципе не хотела оставаться постоянно в этом жилье.

Так что решили квартиру сдавать. Пока она была в социальном найме, делать это было нельзя, ведь мама сама считалась арендатором, а по договору поднаем был запрещен.

Ремонт нам делать не хотелось, поэтому решили компенсировать неудобства низкой арендной платой: 10 000 ₽ плюс оплата коммунальных услуг, которые выходили в районе 5000 ₽. Найти жильцов мы попросили знакомого риелтора.

Первыми арендаторами стали двое сезонных рабочих из Астраханской области. Они заплатили за месяц вперед, а потом просто съехали, ничего не сказав. После этого риелтор приводила на просмотры не менее странных арендаторов, но мы сразу отказывали.

Когда поняли, что с арендой дело не идет, попытались квартиру продать и купить на вырученные деньги однушку в центре. Я обратилась к другому риелтору, она сфотографировала квартиру и выставила объявления. Мы поставили цену 3,5 млн рублей, из которых 120 000 ₽ планировали отдать риелтору, а еще нам надо было заплатить налог 13%, так как срок муниципального найма не считается сроком владения жильем. Получилось, что мама не владеет квартирой три года, после которых налог платить не нужно.

За пять месяцев серьезно заинтересовался бабушкиным жильем только один человек, да и тому отказали в ипотеке. Несколько покупателей предлагали нам продать квартиру за 2,5 млн рублей, и мы стали понимать, что где-то здесь и находится ее истинная цена. Но на эти деньги в центре Тулы мы смогли бы купить только такую же квартиру, если не хуже.

Примерно через полгода экспериментов с продажами снова вернулись к идее аренды. Наша знакомая риелтор на этот раз подыскала нормального жильца — молодого человека, который живет с марта 2022 года и исправно платит за аренду и коммуналку.

1. Процедура приватизации жилья обошлась в 2000 ₽, и мне удалось немного сэкономить за счет того, что я работаю в архиве и имею доступ к старым документам.
2. Времени на приватизацию ушло прилично, но мы избежали бюрократических проволочек, так как фактически все документы подали в режиме одного окна.
3. После приватизации квартира стала для нас неплохим подспорьем: с арендатора мы получаем 10 000 ₽ в месяц, для небольшого города с низкими зарплатами это не так уж и плохо. При этом мы не вкладывались в ремонт, а все благоустройство жилья ограничилось расхламлением — трудоемким, но бесплатным.