Что такое ипотека и нужна ли она вам

1. Что такое ипотека и как это все устроено.
2. В чем выгода ипотеки.
3. Почему ипотека может вам не подойти.
4. Какого заемщика ждут банки и на какую недвижимость дадут кредит.
5. Как понять, готовы ли вы к ипотеке.

Ипотечный кредит — это кредит на покупку недвижимости, которая остается у банка в залоге. Представьте, что вы хотите купить холодильник и просите у банка на это деньги. Он соглашается, но с условием: «Если не вернешь долг — заберу холодильник». Так работает ипотечное кредитование. Банк дает деньги в долг, но на всякий случай оставляет за собой право продать купленную недвижимость, если заемщик не расплатится. Таким образом банк получит свои деньги обратно.

Часто ипотечный кредит называют ипотекой, но это не одно и то же. Ипотека — это вид залога. Она бывает двух видов: ипотека в силу закона и в силу договора.

В первом случае банк дает вам кредит на покупку недвижимости, а вы отдаете эту же недвижимость банку в залог. При ипотеке в силу договора заемщик отдает в залог квартиру, которая уже есть у него в собственности, а банк дает ему деньги в кредит. Недвижимость будет в залоге у банка до тех пор, пока не погасите кредит. При этом в обоих случаях она будет принадлежать не банку, а вам. Банк просто ограничит вас в некоторых правах и запретит проводить сделки без своего одобрения.

В ипотечном кредитовании две стороны, у каждой свой интерес и выгода. Одна из сторон сделки — банк, который выдает кредит. Он же залогодержатель. Как мы уже сказали, банк вправе забрать недвижимость и продать ее, если поймет, что заемщик больше не может выплачивать долг. Но такая продажа возможна, только если ее одобрит суд. Вырученными деньгами банк покроет свои издержки, а все, что останется, отдаст заемщику. Но это крайний случай. Даже в сложных ситуациях с банком можно договориться, главное — не скрываться.

У банка нет цели забрать вашу квартиру, чтобы потом ее продать: у него другой бизнес. Банк зарабатывает на процентах, и ему выгодно, чтобы вы пользовались деньгами как можно дольше и возвращали их без проблем. Тогда эти деньги банк даст в долг кому-то другому. Если своевременно гасить долг, проблем от банка можно не ждать.

Вторая сторона сделки — это покупатель, то есть вы. В ипотечной сделке вы будете выступать в двух ролях: заемщиком, то есть тем, кто берет у банка деньги в долг под процент, и залогодателем — тем, кто предоставляет купленную недвижимость в залог.

Ипотека свяжет вас с банком на долгие годы, поэтому к таким отношениям нужно хорошо подготовиться: прикинуть свой бюджет, просчитать выгоду и возможные риски.

Ипотека — это не плохо и не хорошо. Это просто финансовый инструмент, который помогает решить определенную задачу. Вот в чем ее сила.

Вы покупаете жилье, на которое нет денег. Покупка квартиры — крупнейшая инвестиция в жизни человека, но у большинства на нее недостаточно денег. При должной финансовой дисциплине на квартиру реально накопить, но откладывать придется много лет, особенно если часть денег будет уходить на съем жилья. И есть вероятность, что за это время желаемая недвижимость подорожает.

Ипотечная схема позволяет не откладывать деньги на покупку жилья слишком долго: достаточно накопить на первоначальный взнос, а остальную сумму можно взять в долг у банка. Покупаете и живете сейчас, а платите потом.

Ставка по ипотеке ниже, чем по обычному кредиту. Когда вы берете у банка деньги, на остаток долга каждый месяц начисляются проценты. Ипотечный кредит выдается под более низкий процент, чем потребительский, но банк все равно не прогадает. Чем дольше вы пользуетесь его деньгами, пусть даже по более низкой ставке, тем больше заплатите процентов. Ипотечный кредит можно оформить на срок до 30 лет.

С потребительским кредитом иначе: обычно его выдают максимум на 5—7 лет и под более высокий процент — ставка порою в два раза выше ипотечной. Так банк страхует себя от риска невозврата долга, ведь он не берет в залог купленную недвижимость и не сможет в случае чего ее продать.

Если у вас есть немного денег на первоначальный взнос и возможность отдавать долг в течение долгого времени — ипотека может быть оптимальным решением. Долг размазывается на весь срок кредита, благодаря этому снижается ежемесячный платеж. Можно взять крупную сумму и отдавать много лет, не слишком урезая свой бюджет и качество жизни.

Можно получить субсидию от государства на покупку квартиры. Государство готово помочь с покупкой квартиры: дать денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Но такую помощь дают определенным категориям граждан, например госслужащим или семьям с детьми. Для этого придуманы разные программы: материнский капитал, льготная ипотека для семей с детьми — семейная, субсидия для молодых семей, специальные программы для врачей, учителей и военных, деньги многодетным семьям на погашение ипотеки.

У программ разные условия, некоторые можно использовать одновременно. В ближайших уроках мы подробно разберем льготные программы, по которым можно взять ипотеку со сниженной ставкой, и расскажем, какая из них может вам подойти.

Цена вашей недвижимости замораживается. Когда вы берете квартиру в ипотеку, для вас она перестает дорожать: вы годами перечисляете банку фиксированные ежемесячные платежи и не беспокоитесь, что цены на квартиры растут.

Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет она составила 500%. Если темпы сохранятся, то 20 000 ₽ в месяц через 20 лет будут восприниматься как 4000 ₽. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — тем больше процентов платите.

Как правило, зарплата растет вслед за инфляцией. Поэтому сегодня ипотечные платежи могут забирать половину вашего заработка, а спустя годы — лишь незначительную его часть.

В отличие от аренды, часть денег можно вернуть. Если вы не справитесь с нагрузкой и решите продать ипотечную квартиру, то даже в этой ситуации можно вернуть часть потраченных денег: банк заберет только сумму долга, а остальные вырученные деньги достанутся вам. А вот деньги, отданные за съем жилья, вернуть не получится.

Кроме того, при покупке квартиры у вас возникнет право вернуть часть денег за счет имущественного вычета. Сумма возврата может составить 650 тысяч рублей: 260 тысяч — за квартиру, 390 тысяч — по ипотечным процентам. В одном из следующих уроков мы пошагово расскажем, как получить вычет.

Можете делать с квартирой почти все, что хотите. В собственной, пусть и ипотечной, квартире вы сами решаете, какой ремонт делать, какую мебель и технику покупать. Вы можете заводить животных, растить детей и не бояться, что за разрисованные обои вам выкатят штраф. Квартиру можно даже сдать, обменять или продать — нужно только заручиться согласием банка. Со съемным жильем такой свободы нет: правила устанавливает хозяин квартиры, а он не всегда идет навстречу нанимателям.

Кроме того, когда у вас своя квартира, можно не переживать, что вас внезапно попросят с нее съехать. Выселить из ипотечной квартиры куда сложнее, чем расторгнуть договор аренды. Банку выгодно, чтобы вы жили в квартире и платили проценты, а вот арендодатель в этом не так заинтересован — если он решит поселить в квартире своих детей, продать ее или сдать другим арендаторам по более выгодной цене, то церемониться не будет.

Ипотека не идеальна, помимо плюсов у нее есть и минусы. Перед тем как решиться на ипотеку, подумайте, с какими неудобствами вы готовы мириться.

Вы становитесь не так мобильны. Уехать из съемной квартиры, поменять район или даже город намного проще, чем продать ипотечную квартиру и поселиться в новом месте. Если вы привыкли легко передвигаться и часто менять обстановку, ипотечная квартира может вам не подойти. Обычно на нее решаются те, кто хочет надолго обосноваться в каком-то месте.

Приличную квартиру проще снимать, чем взять в ипотеку. Когда на жилье есть 30—40 тысяч рублей, вы встаете перед выбором: снять комфортабельную квартиру в хорошем районе недалеко от метро или взять ипотеку в спальном районе на окраине за те же деньги. Ипотека вряд ли подойдет, если вам важнее жить в комфорте и вы не готовы терпеть неудобства, пусть и ради собственной квартиры.

Риск не справиться с платежами и влезть в долги. Ипотечные кредиты обычно выдают на десятки лет, но никто не гарантирует, что за это время не возникнет ситуация, которая помешает регулярно гасить долг. Банк может пойти навстречу и на время снизить финансовую нагрузку, но это непростой и небыстрый процесс. Со съемным жильем все проще: перестало хватать денег — снимаешь квартиру подешевле.

Большая переплата. Банк начисляет процент за каждый день пользования своими деньгами. Когда вы берете кредит под 9% на 5 лет, вы отдаете банку 20% стоимости квартиры. За 10 лет переплата будет уже в полтора раза, а если возьмете кредит на 20 лет, то за одну квартиру заплатите как за две.

Чтобы сократить переплату, многие заемщики гасят кредит досрочно — направляют на погашение больше денег, чем изначально договаривались с банком. Уменьшается долг, а вместе с ним и проценты, которые нужно заплатить банку. Про выгодные схемы досрочного погашения мы вам еще расскажем.

Нужны деньги на первоначальный взнос и страховку. Когда вы снимаете жилье, ваши первоначальные вложения невелики. Вам понадобятся деньги за первый и последний месяцы аренды и на комиссию агенту. С покупкой квартиры все сложнее: нужно хотя бы 15% ее стоимости на первоначальный взнос, а также деньги на оценку, страховку, государственную регистрацию. В случае со съемной квартирой это десятки тысяч рублей, а на ипотеку нужны сотни тысяч, если не миллионы.

Банки часто выдают ипотечные кредиты и научились отстаивать свои интересы: отточили договоры до совершенства, просчитали прибыли, внесли цену возможной ошибки или форс-мажора в финальную стоимость кредита.

В 2023 году банки России выдали 2 млн ипотечных кредитов — это как если бы все жители Екатеринбурга пошли и взяли ипотеку. Но, несмотря на рекордное количество кредитов, банки не будут рисковать и давать деньги всем подряд.

Перед тем как дать в долг крупную сумму, банк оценивает выгоду и риски от предстоящей сделки. В первую очередь для него важна надежность заемщика и ликвидность приобретаемой недвижимости. Банку важно убедиться, что вы будете в состоянии за все время внести 200—300 ипотечных платежей и что если с этим возникнут проблемы, то купленную квартиру можно будет быстро продать.

Сможете ли вы исправно платить по кредиту. Перед тем как выдать деньги на покупку квартиры, банк должен понять, какую сумму вам можно безопасно одолжить. Это зависит в основном от вашего заработка — чем выше зарплата, тем больше денег вам готовы дать в долг. Поэтому в первую очередь банк убедится, что у вас есть работа и ваш заработок реальный.

Чтобы это понять, банк попросит принести с работы заверенную работодателем копию трудовой книжки и справку о доходах за последние 6—12 месяцев. Но многие банки переходят на электронные документы и вместо бумажной справки запрашивают выписку о состоянии лицевого счета в СФР, а вместо бумажной трудовой — выписку из электронной трудовой книжки. Банк обратит внимание на стаж работы: чем он больше, тем выше уверенность, что ваш доход регулярный и вы в силах планировать бюджет на долгий срок.

Наличие другой недвижимости или автомобиля тоже будет плюсом: в случае проблем с платежами вам будет что продать для погашения кредита.

Банк проверит не только те документы, что вы сами представили, но и другую информацию — из разных источников. В первую очередь — изучит вашу кредитную историю. Она показывает платежную дисциплину будущего заемщика. Если у клиента хороший доход, но регулярные проблемы с выплатами по действующим кредитным обязательствам, такому заемщику банк, скорее всего, откажет. А после проверки кредитной истории кредитор может позвонить работодателю.

У каждого банка свой отработанный алгоритм проверки, поэтому не рекомендуем что-то утаивать: нестыковки все равно обнаружатся и испортят картину — тогда банк отклонит заявку.

Можно ли будет быстро продать ипотечную недвижимость, чтобы вернуть деньги. Даже если вы идеальный заемщик с большой зарплатой и отличной кредитной историей, банку все равно нужно подстраховаться и иметь возможность вернуть свои деньги, если у вас внезапно возникнут трудности с выплатой ипотеки. Для этого нужно, чтобы выбранное вами жилье было ликвидным, то есть пользовалось спросом. Так его можно будет продать без лишних проволочек.

Принято считать, что легче всего продаются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Хорошо, если жилье недалеко от метро и в районе с развитой инфраструктурой — садиками, школами, парками, магазинами и больницами. На ликвидность влияет и материал, из которого построен дом: квартиры в кирпичных и монолитных домах покупают охотнее. Качественный ремонт, количество собственников и наличие среди них детей тоже важны. Чем сложнее сделка, тем дольше банку придется искать покупателей.

Представьте, что вы захотели купить квартиру с четырехметровыми потолками, анфиладной планировкой и лепниной. Но есть нюанс: квартира в дореволюционном доме старше ста лет. Перекрытия деревянные, проводка старая, у дома может быть много других проблем. Продать такую квартиру в случае чего банку будет непросто: ценителей винтажной недвижимости гораздо меньше, чем тех, кто готов купить новостройку или не самую старую вторичку. Поэтому кредит на покупку такой квартиры могут не одобрить. Или потребовать первоначальный взнос 30—50% вместо 20%.

Чтобы определить ликвидность недвижимости, вас попросят обратиться к специалистам, которые оценят квартиру и подготовят отчет об этой оценке. Или банк сам проверит и сразу оценит недвижимость. Так он удостоверится, что жилье продается по адекватной цене и будет пользоваться спросом в течение всего срока ипотечного кредита.

Также банк привлечет юристов и проведет собственную проверку, чтобы понять, нет ли каких-то нарушений или условий, которые смогут затруднить продажу, например незаконных перепланировок или родственников продавца, имеющих право оспорить сделку.

Ипотека — это финансовый забег на много лет. Поэтому важно еще на старте правильно оценить свои силы. Чтобы это сделать, задайте себе три главных вопроса: сколько денег у вас на первоначальный взнос, на какой срок вы готовы взять кредит и какой ежемесячный платеж вы можете вносить.

Сколько денег у вас на первоначальный взнос. Показывая банку деньги на первоначальный взнос, вы предстаете перед ним как более надежный заемщик: раз вы смогли накопить на взнос, значит, у вас все хорошо с финансами и дисциплиной. По условиям большинства банков для первоначального взноса у вас должно быть минимум 10—15% от стоимости квартиры, по льготным ипотечным программам — 20—30%.

Но лучше накопить побольше. Логика простая: чем выше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту, ведь вы покупаете часть квартиры на свои деньги и меньше берете в долг у банка. Кроме того, больший первоначальный взнос позволит купить более дорогую недвижимость. Например, 3 000 000 ₽ могут стать половиной взноса за квартиру стоимостью 6 000 000 ₽ или 15% — за квартиру стоимостью 20 000 000 ₽.

На какой срок вы готовы взять ипотеку. Кто-то спокойно относится к ипотеке на 20 лет и считает это суровыми реалиями жизни, а кто-то с дрожью думает о том, что квартира будет в залоге пять лет, и набирается сил, чтобы расквитаться с долгом как можно раньше.

По части срока все индивидуально. Чем больше срок, тем больше процентов банку внесет заемщик, но тем меньше будет ежемесячный платеж. Кроме того, у заемщика остается право гасить кредит досрочно и так сокращать срок ипотеки. По статистике, в среднем в России ипотеку берут на 24 года, а возвращают за 4,3 года.

Какой ежемесячный платеж вы можете вносить. Банк понимает, что вы не можете направлять весь заработок на погашение кредита: должны оставаться деньги и на жизнь. Перед тем как одобрить кредит, банк захочет убедиться, что платежи по нему не пустят вас по миру.

Большинство банков сходятся в том, что на выплату ипотеки не должно уходить более 50% свободных денег: чем выше платеж, тем меньше заемщик защищен от непредвиденных обстоятельств, например потери работы.

1. Ипотека — это возможность купить недвижимость, на которую у вас сейчас не хватает денег.
2. Купленное жилье принадлежит не банку, а вам. Банк лишь ограничивает вас в некоторых правах и запрещает проводить сделки без его одобрения.
3. Когда вы берете ипотеку, инфляция работает на вас и постепенно съедает долг: чем дольше гасите кредит, тем более дешевые рубли отдаете банку.
4. Ипотека не бесплатна: каждый месяц на остаток долга банк начисляет проценты. При большом сроке переплата по процентам может составить 100%. Вы будто покупаете две квартиры: одну себе, другую банку.
5. Идеальных заемщиков нет. Шанс получить ипотечный кредит есть у любого, кто может исправно платить по кредиту и покупает ликвидное жилье.

В следующем уроке мы попробуем финансово подготовиться к ипотеке. Посчитаем, сколько вы можете тратить на нее, чтобы не жить в режиме тотальной экономии. Расскажем, как накопить на первоначальный взнос и не сойти с дистанции. И поведаем о главном лайфхаке ипотечника — генеральной репетиции.