Готовимся к ипотеке

1. Как рассчитать комфортный ежемесячный платеж по ипотеке.
2. Какую квартиру вы можете себе позволить и сколько денег вам нужно для первоначального взноса.
3. Что делать, если не хватает денег на первоначальный взнос, и как быстрее на него накопить.
4. Как рассчитать итоговую стоимость ипотеки.
5. Почему переплата по кредиту такая большая и как ее уменьшить.

Чтобы взять ипотеку, нужно понять, на какую квартиру вы можете претендовать. Для этого нужно определить, кредит на какую сумму банк сможет вам выдать. А чтобы узнать сумму кредита, надо прикинуть размер ежемесячного платежа, который вы потянете. С него и начнем.

В предыдущем уроке мы рассказали, что самый безопасный вариант — когда на погашение ипотеки уходит не больше половины дохода за вычетом основных расходов на жизнь. Но есть и другие ориентиры.

Если вы снимаете жилье и исправно вносите арендную плату, очевидно, что ваш арендный платеж вам по силам, а значит, вы сможете отдавать на погашение ипотеки такую же сумму. Вероятно, вы можете выплачивать и больше, но хотя бы с комфортным уровнем мы определились.

Если вы не снимаете жилье, ориентируйтесь на свои доходы и расходы. Банки разрешают оформлять ипотеку на нескольких созаемщиков — супругов, близких родственников или просто хороших знакомых. Если они тоже работают и могут подтвердить трудоустройство и доход, то их зарплату банк будет учитывать при расчете ежемесячного платежа и лимита. Чаще всего созаемщиком выступает супруг — официальный или гражданский. Если он работает, то банк учтет его доход, а вот если нет — может учитывать как иждивенца. Оцените будущие траты в течение года и разделите их на две категории: обязательства и повседневные расходы.

Обязательства — это фиксированные платежи. Например, квартплата, кредиты, транспорт, связь. То есть расходы, которые вы не сможете уменьшить даже при потере работы.

Повседневные траты — это ваши обычные расходы на еду, обеды на работе, бензин, развлечения и так далее. Если вам не будет хватать свободных денег на ипотечные платежи, такие затраты можно уменьшить.

Как мы уже сказали, хорошо, когда ипотечный платеж не превышает половины дохода за вычетом обязательств. Ответьте на несколько простых вопросов — и мы прикинем, какой ежемесячный платеж для вас оптимальный.

Предположим, вы определились с размером посильного ежемесячного платежа. Чтобы понять, какую квартиру получится купить с таким платежом, нужно прикинуть, какую сумму банк одобрит в ипотеку.

Сделать примерный расчет можно без похода в банк: чтобы узнать сумму кредита, нужно знать ставку, срок ипотеки и ежемесячный платеж. Размер платежа у нас уже есть, давайте разберемся с остальным.

Ставка. Ипотечная ставка индивидуальна для каждого заемщика, поскольку зависит от многих факторов: финансового положения, кредитной истории, типа приобретаемого жилья и так далее. По данным «Дом-рф», средняя ставка в марте 2024 года на вторичном рынке — 16,95%, на первичном — 16,75%. По льготным программам — 2—8%. Но ставки могут меняться — зайдите на сайты крупных банков или агрегаторы, например «Сравни-ру», и посмотрите, под какой процент сейчас банки дают ипотеку. Чем ниже ставка по кредиту, тем большую сумму получится взять при том же сроке и ежемесячном платеже.

Срок кредита. Общее правило такое: чем длиннее срок кредита, тем большую сумму получится взять. Вот пример того, как это все сочетается.

Примерно посчитать можно на нашем калькуляторе: укажите посильный для вас ипотечный платеж и определите, какую максимальную сумму дадут в ипотеку.

Продолжим на том же примере с ежемесячным платежом в 35 000 ₽ в месяц и максимальной суммой кредита, если брать его на 30 лет по льготной ставке 7%, — 5 260 000 ₽.

Обычно банки требуют, чтобы первоначальный взнос составлял 15—20% от стоимости квартиры по стандартным программам и от 20% — по льготным, например при семейной ипотеке. Остальную часть составляет ипотечный кредит. Тогда мы можем посчитать максимальную цену квартиры и первоначальный взнос:

• ипотека — 5 260 000 ₽, 85% стоимости квартиры;
• первоначальный взнос — 928 235 ₽, 15%;
• максимальная стоимость квартиры — 6 188 235 ₽.

Делаем вывод: можно купить квартиру максимум за 6 188 235 ₽, но для этого нужен первоначальный взнос 928 235 ₽. В расчете мы пока не учитываем дополнительные расходы, которые обычно сопровождают ипотеку: страховку, оценку квартиры и прочие услуги, например электронную регистрацию сделки. Об этом подробно поговорим в следующих уроках.

Прикиньте с помощью нашего калькулятора, на какую стоимость квартиры вы можете рассчитывать. Укажите, какую сумму вы планируете взять в кредит и какой первоначальный взнос требует банк.

Итак, вы рассчитали, какой первоначальный взнос нужен для квартиры, на которую вы нацелились. Вполне может оказаться, что ваших накоплений на него не хватает. И тут есть два очевидных реальных варианта: либо смотреть квартиры дешевле, либо копить.

Если срочности нет, подкопить — лучший выход. Наш калькулятор подскажет, сколько денег и как долго вам нужно откладывать.

Как пользоваться калькулятором:

1. Выберите тип квартиры, укажите ее стоимость и процент, который собираетесь внести сразу. Если вы накопили часть суммы, введите и ее.
2. Настройте идеальный для себя баланс между сроком накопления и суммой, которую вы можете откладывать: двигайте ползунок до тех пор, пока не поймете, что это та самая сумма, которую вы в состоянии откладывать.
3. Чтобы вы копили и не срывались, калькулятор предложит вам визуализировать цель: сгенерирует план предполагаемой квартиры, расчерченный в клеточку. Вам останется его распечатать и повесить на видное место, чтобы цель как можно чаще попадалась на глаза и напоминала о себе.
4. Ежемесячно откладывайте нужную сумму и закрашивайте клеточки. Каждая клетка на плане квартиры — деньги, которые вам надо ежемесячно откладывать на покупку, а количество клеток — сумма первоначального взноса. Получили зарплату — отложили деньги — закрасили клеточку. И так каждый месяц. Некоторые клеточки в шаблоне будут закрашены сразу: это сумма, которую вы уже накопили.

Следующий шаг в накоплениях на первый взнос — организовать бюджет так, чтобы к назначенному сроку нужная сумма была у вас на руках. Для этого рекомендуем составить финансовый план на предстоящий год. Спрогнозируйте доходы, проанализируйте расходы и решите, где стоит ужаться, чтобы регулярно откладывать нужную сумму.

Не стоит тратить на первоначальный взнос все накопления. Покупка обязательно потянет за собой дополнительные расходы: придется потратиться на оценку квартиры, сервисы банка, регистрацию права собственности, возможно — услуги риелтора, переезд, ремонт и даже приобретение недостающих вещей.

Также мы рекомендуем накопить подушку безопасности — ваш резерв на случай непредвиденных ситуаций. Это первое, на что вам стоит отложить деньги, особенно если собираетесь брать ипотеку. Если доходы внезапно снизятся, финподушка позволит продержаться на плаву и не просрочить ипотечные платежи.

Хорошо, если вам удастся накопить резерв в 3—6 ваших зарплат. Если вдруг лишитесь работы, запаса должно хватить, чтобы во время поиска нового места вести привычный образ жизни и не погрязнуть в долгах.

Есть разные способы купить жилье, даже если накопленных денег не хватает. Но будьте готовы к тому, что у ипотеки без первоначального взноса условия будут хуже. Банк захочет минимизировать риски через более высокую процентную ставку и более жесткие требования к заемщику.

Программа господдержки. Семьи с детьми могут накопить на первоначальный взнос за счет материнского капитала — сейчас его дают уже при рождении первого ребенка, а родителям двоих детей при определенных условиях государство заплатит более 800 тысяч рублей. Но не все банки воспринимают маткапитал как гарантию платежеспособности — некоторые дают кредит, только если в первоначальном взносе есть и свои накопления.

Молодым семьям, где супругам еще нет 36 лет, государство готово оплатить до 35% жилья. У военных — участников накопительно-ипотечной системы первоначальным взносом станут деньги целевого жилищного займа, которые накопились за время службы. Молодым ученым, учителям, медицинским работникам государство также помогает получить ипотеку по льготной ставке или выдает субсидию.

Более подробно о каждой программе расскажем в следующем уроке.

Кредит под залог имеющейся недвижимости. Даже если вы не подходите ни под одну из программ, взять ипотеку без первоначального взноса можно под залог другой недвижимости в собственности. Некоторые банки предлагают такую схему, когда пишут об условиях по ипотеке без первоначального взноса: деньги на первый взнос выдают под залог недвижимости заемщика, а на покупку новой квартиры оформляют второй ипотечный кредит.

Заложить можно любую недвижимость — квартиру, гараж, дом, землю, — но кредит дадут на 40—70% от их оценочной стоимости. Выше всего оценивают квартиры, потому что они более ликвидны, чем земля, их проще продать. Процедуру такой сделки мы разберем в дальнейших уроках.

Особо рисковые граждане берут потребительский кредит на первоначальный взнос, но мы однозначно такое не рекомендуем: вместо одного кредита нужно будет гасить два. А раз пришлось брать деньги на первоначальный взнос, значит, своих накоплений нет совсем — и если в жизни возникнет неприятная финансовая ситуация, тянуть придется два кредита вместо одного.

Также банкам несложно проверить, откуда у клиента деньги на взнос: многие кредиторы повторно смотрят кредитную историю при проверке недвижимости или накануне сделки. Если увидят запросы на кредит наличными или оформленный заем, могут отказать. Или сделать хуже условия ранее одобренной ипотеки — повысить взнос, снизить лимит, сократить срок.

Если вы пользовались кредитными калькуляторами, то наверняка видели, что кроме ежемесячного платежа они считают общую стоимость кредита и размер переплаты. И с ипотекой на большой срок обычно получается так, что вы переплачиваете сумму, соразмерную стоимости самой квартиры. Это пугает людей, но на деле все не так страшно: переплата уже включена в ежемесячный платеж, она «размазана» по огромной дистанции, разом отдавать эти деньги банку не нужно. А еще эту переплату можно регулировать.

Чтобы понять, откуда берется переплата и что с ней делать, нужно разобраться с тем, как устроены платежи по кредиту.

Когда вы платите ипотеку, банк делит ваш ежемесячный платеж на две части: одна часть идет на погашение основного долга, другая — на уплату процентов за пользование кредитом.

Банк начисляет проценты за пользование кредитом каждый день по чуть-чуть, а выплачиваете вы их раз в месяц. Например, если у вас кредит на 5 000 000 ₽ под льготные 7% годовых, проценты за день будут считать так:

В первую очередь ежемесячный платеж идет на уплату процентов, а остаток — на погашение основного долга. К примеру, если ежемесячный платеж 35 000 ₽, на проценты в первый месяц уйдет 28 767 ₽, а на погашение основного долга — 6233 ₽.

После этого платежа у вас немного снизится долг перед банком — и теперь начислять проценты будут на меньшую сумму:

С каждым месяцем основной долг будет снижаться все быстрее и на него станут начислять все меньше процентов. В результате все большая доля платежа будет сокращать долг.

К примеру, через 10 лет на проценты будет уходить порядка 23 тысяч рублей вместо 28, а на погашение основного долга — около 12 тысяч.

Такой вид платежа, когда каждый месяц вы вносите одинаковую сумму, называется аннуитетным. Его предусматривает большинство ипотечных кредитов.

Еще бывают дифференцированные платежи: когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга, а проценты начисляют так же — на остаток. Как следствие, ежемесячные платежи будут разными: в начале ипотеки вы гасите фиксированный основной долг и платите много процентов, а со временем платежи уменьшаются — основной долг тот же, а процентов меньше.

Получается, что при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее сокращаете основной долг и на него начисляют меньше процентов.

Каким способом будет выплачиваться ипотека — решает банк, но обычно предлагают аннуитетные платежи. Так меньше рисков, что заемщик не справится с выплатами, ведь платеж все время одинаковый.

Но правда в том, что заемщику без разницы, дифференцированные у него платежи или аннуитетные: ведь можно гасить ипотеку досрочно.

Разберем пример. Допустим, у заемщика аннуитетный платеж 10 000 ₽ в месяц, а по дифференцированной схеме — 13 000 ₽. Если заемщик будет платить столько же по аннуитетной схеме, разница уйдет на погашение основного долга. В результате итоговая переплата при аннуитетном и дифференцированном платежах станет одинаковой. То есть сам вид платежа в договоре ни на что не влияет — важна только сумма, которую заемщик вносит ежемесячно. А увеличивать эту сумму, если есть возможность, никто не запретит. Важно, что перед каждым досрочным погашением, полным или частичным, заемщик должен уведомить об этом кредитора. Как — зависит от банка. Обычно заемщик может написать о своем намерении в чате службы поддержки клиентов.

Такой способ уменьшения переплаты хорош тем, что ни к чему вас не обязывает. Минимальный платеж не увеличивается, и если вдруг повышенные платежи станут для вас некомфортными, вы сможете от них отказаться и вернуться к первоначальным аннуитетным платежам — без штрафов и просрочек. А вот увеличить срок кредита может и не получиться — придется менять кредитный договор. Банк это делать не обязан: клиент заранее знал условия ипотечного кредита и согласился с ними. Ко всему этому мы еще вернемся в отдельном уроке о том, как гасить ипотеку досрочно — и стоит ли.

1. Перед тем как искать квартиру, рассчитайте комфортный ежемесячный платеж: от этого зависит цена будущего жилья.
2. Накопите первоначальный взнос — обычно это 15—20% при покупке готовой квартиры или от 20% по льготным программам. Но не тратьте все накопления, оставьте подушку безопасности на случай, если ваше финансовое состояние ухудшится.
3. Попробуйте жить так, будто ипотека уже есть: репетиция подготовит вас к настоящему кредиту и выявит проблемы в планировании бюджета.
4. Вносите больше денег, чем изначально договаривались с банком, и направляйте дополнительный взнос на погашение основного долга — так вы уменьшите переплату по процентам.

В следующем уроке разберемся, как выбрать банк и квартиру, подать заявку и увеличить шансы на одобрение ипотеки, а также определим, сможете ли вы сэкономить на ипотеке за счет различных программ с господдержкой.