Как уменьшить или не платить налог при продаже имуще­ства

В 2024 году в бюджет поступило 8,4 трлн рублей налога на доходы физических лиц.

Это в том числе и суммы, которые уплачены с продажи имущества. Если продаете машину, квартиру, участок, валюту и даже смартфон, государство надеется получить от вас деньги в виде НДФЛ. Но платить их нужно не всегда, а зачастую можно сильно уменьшить сумму.

Вот все варианты, которые помогут сэкономить на НДФЛ при продаже имущества в разных ситуациях.

Для какого имущества. Для любого.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты  ​и нерезиденты  .

Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации нет.

Как это работает. Если собственник владел имуществом определенный срок, установленный налоговым кодексом, а потом решил продать, он не обязан подавать декларацию и платить НДФЛ при любой сумме дохода.

Период, по истечении которого не будет налога, называют минимальным сроком владения. Он составляет три года или пять лет — в зависимости от вида имущества и некоторых нюансов.

С движимым имуществом все просто: минимальный срок владения всегда три года.

С недвижимостью сложнее: там срок зависит от способа приобретения, года покупки и даже количества объектов в собственности.

Регионы вправе снижать минимальные сроки владения жильем вплоть до нуля: к примеру, в Ставропольском крае без налога можно продать любую недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года, уже через три года, если продавец — налоговый резидент, прописан в крае и там же находится реализованный объект.

Как использовать. Обычно налоговая инспекция контролирует только продажу недвижимости и автомобилей. О сделках по продаже другого имущества она просто не знает, а проконтролировать это сложно. Продажами смартфонов и диванов инспекция не очень интересуется — дальше станет понятно почему.

Если прошел срок минимального владения, то при продаже имущества просто ничего не нужно делать. Налоговой не надо специально сообщать о сделке и доказывать, что вы не обязаны платить НДФЛ. Но иногда возникают вопросы.

Для какого имущества. Для квартир и домов с участками.

Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации вообще нет.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как это работает. Единственное жилье — квартиру, комнату, дом с участком или долю в них — можно продать без налога спустя три года после покупки. Дальше пишу только о квартире, подразумевая любое жилье.

Это касается продажи жилья в таких случаях:

1. На момент сделки в собственности нет другой квартиры.
2. Если приобрели новую квартиру, то сразу после продажи старой или максимум за 90 дней до этого.

Как использовать. Специально ничего делать не нужно. При продаже единственного жилья спустя 3 года обязанности подавать декларацию и платить налог просто не возникает. Если у налоговой инспекции появятся вопросы, достаточно пояснить ситуацию со сроками владения. Но нужно быть внимательными: жилье должно быть единственным для обоих супругов. Если у кого-то в собственности есть другая недвижимость или доля, для него это будет уже не единственное жилье.

Для какого имущества. Для любого.

Кто вправе получить льготу — только налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. Из дохода от продажи вычитаются расходы на покупку. НДФЛ считают с положительной разницы, а не со всего дохода.

Как это работает. Доход от продажи любого имущества можно уменьшить на расходы по его приобретению. НДФЛ нужно платить только с оставшейся суммы, если расходы подтверждены документами: платежками, чеками, квитанциями или расписками. Вычитать расходы из доходов при расчете НДФЛ можно даже в случае, когда в году покупки имущества не было официальной зарплаты или задекларированных поступлений.

При продаже квартиры из дохода вычитают расходы на покупку. При продаже машины — сумму, которую заплатили предыдущему собственнику. При продаже смартфона на «Авито» — его стоимость в магазине, где покупали новый. При продаже квартиры, полученной по программе реновации, можно учесть расходы на покупку той квартиры, что сдали в обмен на новую.

Как использовать. В декларации нужно указать подтвержденные расходы и приложить подтверждающие документы.

Документы о расходах можно приложить в копиях, но нужно иметь под рукой оригиналы. Налоговая может запросить их при проверке.

Именно из-за этого вычета налоговая не особенно интересуется продажей подержанных движимых вещей: понятно, что продают их обычно дешевле, чем покупают. И хотя обязанность подавать декларацию остается, но контролировать сделки со смартфонами, диванами и детскими кроватками нет смысла: налога с них все равно нет. А штраф за непредставление нулевой декларации — всего 1 000 ₽  .

Для какого имущества. Для любого.

Кто вправе получить льготу — только налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. НДФЛ начисляется только на положительную разницу между доходом и вычетом, который положен даже без документов о расходах. Сумма зависит от вида имущества.

Как это работает. Если нет документов о расходах на приобретение имущества, при его продаже все равно предоставляется налоговый вычет:

1. 1 000 000 ₽ — для жилья и земельных участков.
2. 250 000 ₽ — для другой недвижимости, например гаражей, машино-мест, а также для движимого имущества, в частности автомобилей.

Эти лимиты действуют для всех доходов от продажи конкретного вида имущества в одном году.

Этот вид вычета можно использовать, даже если есть подтвержденные расходы, но они меньше лимита. Продавец сам выбирает, уменьшить доходы на расходы или на вычет без документов.

Как использовать. При заполнении декларации нужно указать вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 000 000 или 250 000 ₽.

Прикладывать документы с подтверждением расходов не нужно.

Для какого имущества. Для долей в жилье, которые выделены детям при использовании маткапитала, если продаете жилье раньше минимального срока владения.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. Доход от продажи детской доли уменьшается на расходы родителя или его супруга при покупке этой доли.

Как это работает. Когда семья использует для покупки жилья маткапитал, потом нужно выделить доли детям. Это может быть даже по 5% квартиры, но требование нужно соблюдать, а то можно потерять маткапитал и даже квартиру. Посчитайте размер минимальной доли, которую вы обязаны выделить ребенку на калькуляторе Т–Ж.

Обычно родители выделяют детям доли по соглашению или по дарственной, в любом случае безвозмездно. Минимальный срок владения такими долями отсчитывается у детей с даты регистрации прав собственности родителя — владельца сертификата на маткапитал.

При продаже детских долей раньше минимального срока владения появится налогооблагаемый доход. Его можно уменьшать на расходы родителей, которые те понесли при покупке. Сумма считается пропорционально стоимости выделенной доли.

Как использовать. При продаже детских долей раньше минимального срока владения родителям нужно подать декларацию от имени детей. То есть доходы декларирует именно ребенок. В его декларации нужно указать вычет в размере расходов родителей на покупку той части жилья, что выделена ребенку. Сами родители эту долю расходов в своей декларации при продаже квартиры учесть не смогут.

Для подтверждения родства к декларации нужно приложить свидетельство о рождении и о браке.

Минимальный срок владения будет отсчитываться с даты приобретения квартиры родителем — владельцем сертификата на маткапитал.

Для какого имущества. Для жилья и земельных участков.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты и нерезиденты.

Как уменьшается налог. При продаже недвижимости члены семьи не платят НДФЛ, даже если не прошел минимальный срок владения.

Как это работает. Семьи с двумя и более детьми до 18 лет освобождаются от налога при продаже жилья или земельного участка с домом. При этом должны соблюдаться такие условия:

1. У налогоплательщика или супруга двое или более родных или усыновленных детей.
2. Детям нет 18 лет, а если они студенты-очники — 24.
3. В том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года семья приобрела новое жилье общей площадью или кадастровой стоимостью больше, чем у проданного.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 ₽.
5. На момент продажи членам семьи не принадлежит в собственности более 50% в другом жилье, общая площадь которого больше приобретаемого.

С 2026 года перечень этих условий хотят уточнить и дополнить такими:

1. Если ребенок или дети признаны недееспособными, их возраст может быть любым.
2. В составе семьи будут учитывать детей, родившихся после даты регистрации сделки по 30 апреля следующего года.
3. На дату перехода права собственности на проданное жилье от продавца к покупателю продавец не должен владеть более 50% в другом жилье, площадь или кадастровая стоимость которого превышают купленную недвижимость. Сейчас имеет значение только площадь.

Как использовать. Подавать декларацию при наличии такой льготы не нужно. То есть если продали жилье в 2024 году и соблюдены все условия освобождения, в 2025 году декларация не потребуется. У налоговой инспекции есть сведения о составе семьи и новых сделках для автоматической проверки.

Для какого имущества. Для недвижимости и транспорта, которые достались в подарок не от близкого родственника.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму, с которой заплатили НДФЛ при получении подарка. Налог начисляется на разницу.

Как это работает. Если квартира, дом или машина достались в подарок не от близкого родственника, с их стоимости нужно заплатить НДФЛ. Доход от продажи подарка не от близкого родственника можно уменьшить на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении.

Как использовать. При продаже подаренного имущества укажите вычет в сумме, с которой заплатили НДФЛ. Налоговая легко может это проверить, но лучше заранее приложите к декларации подтверждающие документы: декларацию 3-НДФЛ, в которой отражен доход в виде подарка, и платежный документ о перечислении налога на доходы.

Для какого имущества. Для любого, которое досталось в подарок от близкого родственника или по наследству.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. Доход продавца уменьшается на расходы дарителя или наследодателя. НДФЛ начисляется на положительную разницу, а не на всю сумму дохода.

Как это работает. Если близкий родственник подарил недвижимость или машину, налога при дарении нет. При получении наследства от кого угодно — тоже. Но и своих расходов на приобретение, которые можно было бы использовать как вычет при продаже, тоже нет. Поэтому новый собственник вправе уменьшить доход на расходы дарителя или наследодателя.

Такая же ситуация с наследством: доходы от продажи унаследованной квартиры или машины можно уменьшить на расходы наследодателя — то есть человека, который владел имуществом до смерти. Если та же дочь получит от мамы квартиру не в подарок, а по наследству, она тоже сможет уменьшить свои доходы на мамины расходы.

Как использовать. При продаже подарков и наследства в декларации нужно указать вычет в сумме расходов дарителя или наследодателя. Обязательно подтвердите их документами: нужно найти расписки и договор на имя мамы, дедушки или двоюродного дяди. Если таких бумаг нет или сумма расходов слишком маленькая, можно использовать другой вид вычета — тот, что дают без подтверждающих документов: 1 000 000 ₽ для квартир и домов с участками и 250 000 ₽ для машин, гаражей и недостроенных зданий.

Расскажите близким, почему важно хранить документы о крупных покупках, даже если сами они не собираются ничего продавать при жизни или хотят в будущем подарить имущество. И сами храните расписки, чеки и договоры.

Для какого имущества. Для любого, которое нажито в браке и считается общим.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. При продаже совместно нажитого имущества доходы одного из супругов можно уменьшить на расходы другого.

Как это работает. В официальном браке все совместно нажитое имущество считается общим — независимо от того, кто числится собственником по документам и кто платил.

Если супруги купили квартиру в браке, а оформили на мужа и он же указан плательщиком, то после распределения долей удобным способом муж может подарить эту квартиру жене — и при продаже она укажет расходы супруга в декларации. Потому что это были общие деньги, когда муж платил за квартиру.

В браке считается, что любой из супругов участвовал в покупке общего имущества — независимо от оформления документов.

Как использовать. При продаже имущества к декларации нужно приложить документы, которые подтверждают расходы, и свидетельство о браке.

Для какого имущества. Для жилья, на оплату которого потратили маткапитал.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму господдержки.

Как это работает. При продаже квартиры доходы можно уменьшить на расходы, НДФЛ начисляется только на положительную разницу. Расходами считают только реально потраченные суммы. Но если часть квартиры оплачена маткапиталом, его сумму тоже можно учесть в составе расходов, которые уменьшают налоговую базу при продаже.

Фактически семья тратила не свои деньги, а государственные, но они тоже помогут уменьшить налог.

При этом для имущественного вычета, который позволяет вернуть НДФЛ при покупке квартиры, маткапитал не учитывается в составе расходов. То есть супруги вернут НДФЛ только с реально потраченных 1 550 000 ₽. Маткапитал один и тот же, а порядок учета для экономии на налоге разный — не перепутайте, чтобы не отдать государству лишнего.

Если члены семьи продают доли, каждый может учесть ту часть материнского капитала, что пришлась на оплату его доли.

Как использовать. К декларации нужно приложить документы, которые подтверждают, что маткапитал пошел именно на оплату квартиры. Если брали ипотеку, подтверждение не понадобится: деньги получает банк, а собственник прикладывает документы об оплате в рамках кредитного договора — на всю стоимость жилья. Но если маткапитал переводили напрямую продавцу, нужно подтвердить эту сумму, чтобы учесть ее как расход. Подойдет заявление о распоряжении маткапиталом и уведомление о том, что оно одобрено, а деньги перечислены.

Для какого имущества. Для жилья, которое купили в ипотеку.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. В расходы, которые уменьшают доходы для начисления НДФЛ, включаются уплаченные банку проценты.

Как это работает. При продаже жилья доходы можно уменьшить на расходы. Обычно расходами считают стоимость жилья — ту сумму, что указали в договоре купли-продажи. Но если квартиру купили в ипотеку и заплатили банку проценты, то и их тоже можно учесть в расходах  .

А вот стоимость отделки квартиры в расходах при продаже не учитывается. Но если это новостройка без отделки, соответствующую сумму можно учесть в расходах для имущественного налогового вычета.

Как использовать. В декларации, где указан доход от продажи квартиры, в составе вычета в сумму документально подтвержденных расходов нужно включить и уплаченные проценты. Справки о суммах за все годы нужно заказать в банке. Сейчас это можно сделать в приложениях и личных кабинетах, налоговую устроит такой документ.

Если вы уже подавали декларацию, но не учли там сумму процентов — подайте уточненную и верните переплату по НДФЛ. В 2025 году уточненную декларацию можно подать за 2024, 2023 и 2022 годы.

Для какого имущества. Для унаследованного имущества.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. Доход от продажи можно уменьшить на сумму компенсаций другим наследникам.

Как это работает. При вступлении в наследство несколько наследников могут договориться, что кто-то получит компенсацию за свою долю деньгами.

Как использовать. Чтобы подтвердить расходы, возьмите с наследников расписки или переведите им деньги через банк и приложите квитанции. Другой вариант — договориться о компенсации при оформлении наследства. Тогда расходы подтвердят документы от нотариуса.

Для какого имущества. Для любого.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. Доход от продажи имущества можно дополнительно уменьшить на вычеты за детей, лечение, обучение и другие, на которые есть право в том же году, при условии, что для их использования не хватило зарплаты.

Как использовать. В декларации за один год нужно указать все виды вычетов: не только расходы на покупку имущества, которое продается, но и социальные.

Для какого имущества. Для жилья.

Кто вправе получить льготу — налоговые резиденты.

Как уменьшается налог. Имущественный вычет сокращает доход от продажи, а с ним — и НДФЛ по сделке.

Как это работает. При покупке квартиры возникает право на имущественный вычет, который позволяет вернуть налог из бюджета. Такой вычет предоставляется в размере стоимости квартиры и процентов по ипотеке, лимиты — 2 000 000 и 3 000 000 ₽ соответственно. При покупке квартиры можно вернуть до 260 000 ₽, а с процентов — еще до 390 000 ₽ при условии, что ваши доходы облагаются по ставке НДФЛ 13%.

Особенность этого вычета в том, что его можно использовать гораздо позже покупки квартиры, а остаток переносится на следующие годы.

Имущественный вычет уменьшает доход от продажи.

Эта схема помогает и когда у продавца квартиры нет работы по трудовому договору и он не платит налог на доходы физлиц: например, он ИП на упрощенке или ребенок, от имени которого продают долю в квартире. При продаже квартиры такой налогооблагаемый доход появляется — и его можно уменьшить за счет вычета с покупки. Это работает и при покупке квартиры задолго до продажи, и при продаже и покупке новой квартиры в том же году.

Даже если не планируете продавать имущество, храните документы о расходах на покупку. И всегда лучше думать об экономии на НДФЛ при продаже еще в момент приобретения, чтобы правильно все оформить и потом не отдать государству лишнего.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.