Как устроен рынок недвижимости в Хургаде и о чем надо знать перед покупкой

Чтобы купить апартаменты или виллу в Египте, достаточно иметь загранпаспорт и деньги.

Покупка квартиры за рубежом не входила в мои планы. На ход дела повлияли три обстоятельства: унылый подмосковный февраль, неожиданный доход, который я получила, и возвращение коллеги с солнечных курортов Египта.

Коллега рассказывал про дешевые фрукты, теплое море и приветливых местных жителей. Хвастался, что стал владельцем апартаментов в Хургаде, чтобы в свободное время ездить туда, как на дачу.

«Тоже хочу», — завистливо подумала я. И в мае 2014 года полетела в Египет с твердым намерением прикупить себе место под солнцем. В процессе я совершила несколько ошибок, но в итоге купила неплохую квартиру.

С тех пор прошло более десяти лет. С 2018 по 2020 год я успела проработать в агентстве недвижимости Хургады и знаю, что для иностранного покупателя ничего не поменялось: экономика Египта такая же нестабильная, процесс оформления собственности прежний, а законодательство особо не изменилось.

Мой опыт может пригодиться тем, кто интересуется покупкой апартаментов или виллы в Египте. Расскажу про особенности рынка недвижимости на примере Хургады. Поясню, где искать предложения о продаже, на что обращать внимание при выборе, какие есть риски, как оформить сделку и на чем можно сэкономить.

Некоторые эксперты называют рынок недвижимости Египта выдающимся, а перспективы инвестиций в него — заманчивыми.

Знаю, что соотечественники покупают недвижимость именно в Хургаде, и вот по каким причинам.

Инвестиции. Например, я купила апартаменты за 25 000 $⁣. А сейчас моя квартира стоит 30 000 $—35 000 $⁣. На мебель потратила еще 10 000 $⁣, но все равно я в плюсе. Да и аналитика говорит о росте цен.

Курс доллара в России за девять лет вырос в три раза. Для сравнения: однушка, которую я купила в подмосковном городке Озеры под Коломной за миллион рублей, сейчас стоит 1,2 млн.

Но стоит учитывать, что после авиакатастрофы с российскими туристами рынок обвалился и с тех пор полностью не восстановился. Был небольшой рост в послекоронавирусное время, но продать квартиру бывает непросто. Например, у некоторых квартиры в долларах стоят столько же, сколько и 12 лет назад.

Зимовка на море. Люди, которые работают на удаленке или вахтовым методом на севере, часто снимают жилье и перебираются на несколько месяцев в теплый климат. Более практичные покупают апартаменты и приезжают на зимовку на собственную дачу. Авиабилеты из Москвы до Египта стоят в два раза дешевле, чем до Бали или Шри-Ланки.

Смена места жительства. Большинство релокантов в Египте — это невесты, которые нашли себе пару среди местных. Такие браки чаще всего распадаются, но далеко не все женщины возвращаются на родину.

Бизнес. Иностранец не имеет права официально заниматься мелким или средним бизнесом в Египте. Магазин, кафе или салон красоты придется оформлять на местного, а это провальная затея: как только дело пойдет в гору, египетский партнер перестанет делиться прибылью и закон будет на его стороне.

Нелегальный, но распространенный вариант заработка — сдать в аренду собственную квартиру. Постоянно проживающие в Хургаде находят клиентов сами. Те, кто приезжает время от времени, поручают вести бизнес агентству недвижимости за 15—20% от прибыли. Цены на аренду приемлемого жилья с одной спальней стартуют от 150 $⁣ (13 322 ₽) в месяц.

Также рабочий вариант — аренда через Airbnb или «Трипэдвайзор». Или через соседей, которые живут в доме постоянно. Например, договориться и платить им фиксированную ставку 30 $⁣ (2664 ₽), если они найдут клиента.

Для себя. Мое решение купить квартиру в Египте было спонтанным. До этого я не отдыхала в Хургаде, а с Египтом была знакома только по пятизвездочным курортам Марса-Алама.

Я не анализировала рынок и не оценивала финансовую выгоду от таких инвестиций. Меня прельщала перспектива убежать от подмосковной зимы в город вечного солнца и лета на берегу самого прекрасного моря. И когда мечта приняла реальные очертания, я закусила удила.

Лизхолд — это право эксклюзивного владения. В 2005 году власти Египта издали указ об особой форме собственности на Синайском полуострове. Иностранец может приобрести там недвижимость в долгосрочную аренду сроком до 99 лет. Собственник при этом распоряжается имуществом по своему усмотрению: продает, сдает, дарит или передает по наследству.

Право на долгосрочную аренду регистрируют в местном суде. Когда срок контракта истекает, владельцу предоставляется преимущественное право продления лизхолда.

Поскольку указ приняли относительно недавно, правоприменительной практики пока не сложилось: долгосрочную аренду в Египте еще никто не продлевал.

Все виды сделок с собственностью в стране ведут юристы. Поэтому, скорее всего, процесс продления лизхолда будет выглядеть так: иностранный собственник обратится в юридическую компанию с паспортом и документами, которые подтверждают долгосрочную аренду. Составит доверенность на юриста, и тот оформит продление лизхолда.

По нынешним расценкам подобная услуга в Шарм-эш-Шейхе обойдется в 700 $⁣ (62 169 ₽). Государственный сбор зависит от площади квартиры — около 30 $⁣ (2664 ₽) за 100 м².

Узуфрукт — это право пожизненной аренды. Я не рекомендую покупать право владения объектом по системе узуфрукт. По закону такая недвижимость остается в долгосрочном владении на 99 лет или до смерти покупателя, а затем переходит обратно компании-продавцу.

Такие формы собственности действуют в Шарм-эш-Шейхе и Дахабе.

Фрихолд — полная безусловная собственность, то есть привычный для нас способ оформления недвижимости. Такая форма собственности действует в африканской части Египта, например в Хургаде и Эль-Гуне.

Я не рассматривала покупку жилья в Шарм-эш-Шейхе, так как на Синае стоимость жилья дороже на 15—20%. Это связано с тем, что там нет активной застройки. Вторая причина — нестабильность Синайского полуострова, особенно его северной части: с середины 20 века Египет конфликтует с Израилем, Синай переходит из рук в руки. В итоге решила покупать жилье в Хургаде.

Компаунды — это закрытые жилые комплексы с бассейнами и охраной. Готовые апартаменты с одной спальней в хорошем районе стоят от 35 000 $⁣ (3 108 466 ₽).

При покупке нужно учитывать, что ежемесячно собственник платит за сервис: охрану, уборку, чистку бассейна, вывоз мусора. Чем роскошнее строение, тем дороже обходится содержание. Например, мой знакомый два года безуспешно пытается продать квартиру в престижном комплексе. Покупатели исчезают, когда узнают, что ежегодная плата за содержание — 3700 $⁣ (328 609 ₽). Для сравнения — жители скромных компаундов платят от 200 $⁣ (17 762 ₽) в год.

Существует и другая практика платы за сервис, когда собственник во время сделки вносит maintenance fee — единоразовый платеж в размере 10% от стоимости жилья.

Доплату прописывают в договоре купли-продажи. Застройщик открывает в банке счет на имя собственника квартиры, и в дальнейшем уют и безопасность в компаунде обеспечиваются за счет набегающих процентов на этом вкладе. Снять его невозможно. При продаже жилья следующий хозяин просто выкупает вклад — то есть покупатель компенсирует продавцу сумму, которая лежит в банке, и деньги переходят на имя нового владельца недвижимости.

Пожив некоторое время в Египте, я пришла к пониманию, что безопасность, спокойствие и личные границы стоят того, чтобы оплачивать их дополнительно. Апартаменты в компаунде не гарантируют, но повышают вероятность адекватного соседства.

Дело в том, что в Египте есть расслоение общества на классы. В районах попроще проживает много материально неблагополучных египтян. Их быт и семейные традиции выплескиваются далеко за пределы квартиры: пакеты с мусором за дверью, барбекю выходного дня на лестничной клетке, телевизор на полную громкость до четырех утра. Например, в районах Мубарак-2 и Арабия такое встречается сплошь и рядом, хотя там живут не самые бедные люди.

Я уважаю местную культуру, но из мелочей складываются комфорт и душевное равновесие, поэтому я решила покупать жилье в компаунде.

Отдельно стоящие дома не имеют собственной прилегающей территории. Если брать вторичное жилье, апартаменты с одной спальней и мебелью в Арабии можно купить от 15 000 $⁣ (1 332 200 ₽). А в Эль-Каусере — от 30 000 $⁣ (2 664 400 ₽).

За сервис отдают символическую сумму. Порядок охраняет дормен: консьерж с зарплатой в 100 $⁣ (8870 ₽) в месяц. Он убирается в подъезде, меняет опустевшие газовые баллоны, следит за моральным обликом жильцов-мусульман. Последняя обязанность приносит ему максимальную прибыль.

Хургада хоть и курортный город, но живет, как и весь Египет, по шариату — системе правил и обычаев исламского права. Одинокий египтянин не может проживать с женщиной, если это не его жена. За это грозит тюрьма.

Изобретательные законотворцы придумали схему, которая официально разрешает сожительство без брака — орфи-контракт. Однако оформление такого документа стоит денег, да и не приветствуется среди местных. Поэтому египтянам проще приплатить сговорчивому дормену, чтобы тот не вызывал полицию.

Несколько моих знакомых живут в обычных домах, а не в жилых комплексах, и вполне довольны. Из плюсов — дешевое сервисное обслуживание и центральная подача воды. Во многих компаундах вода привозная, что дороже. Из минусов — непредсказуемое соседство, но оно не всех пугает.

Виллы — самый дорогой и роскошный вид жилой недвижимости. Их строят для зажиточных европейцев и арабов. Последние заказывают гигантские дома, которые сравнимы по величине со зданием поселковой школы.

Цена на новый двухэтажный дом в закрытом поселке — от 145 000 $⁣ (12 877 934 ₽). Плюс 10% maintenance fee и интерьер, который обойдется минимум в 50 000 $⁣ (4 440 666 ₽).

Виллы редко стоят поодиночке. Как правило, это охраняемые комплексы. Дома расположены близко друг к другу. Примыкающий садик занимает в лучшем случае треть сотки. В новых комплексах есть зелень и общий бассейн. В старых — только клумбы и деревья.

По работе я часто возила потенциальных покупателей в поселок с виллами, который построила наша компания. Меня всегда удивляло, что люди платят немалые деньги, а живут впритык друг к другу. Создается ощущение, что это красивая витрина, где все на виду друг у друга 24 часа в сутки.

Недостаток недвижимости в черте города в том, что нет бесплатного подхода к морю. Его перекрывают отели. Прямо на побережье всего несколько компаундов, за которыми пляж закреплен по контракту. Для остальных горожан море доступно только за деньги. Ирония в том, что Хургада — административный центр провинции Красное море.

Обычно люди купаются на платных пляжах, которые чаще всего расположены на территории действующих или закрытых отелей, или лазят через забор огороженной территории.

Самые непритязательные пляжи выглядят как маленькие огороженные кусочки берега с потрепанными лежаками. Акватория для плавания обозначена символически — за ее пределами носятся катера и причаливают небольшие кораблики, поэтому морской бриз изрядно отдает соляркой. Разовое посещение обойдется в один-два доллара. Выгоднее купить абонемент.

Пляжи получше стоят от трех до десяти долларов. Они неплохо оснащены и декорированы. Бар-ресторан на берегу предлагает напитки, в том числе алкогольные, и полноценное меню с дорогими блюдами. Приносить еду и воду с собой нельзя: персонал строго следит, чтобы посетители все покупали на территории.

В городе два муниципальных семейных пляжа. Один — в районе Хилтон, другой — в Арабии. Его недавно оборудовали зонтиками, стульями и душами. Вход — 0,3 $⁣ (26 ₽).

Море у берега мелкое, дно колкое. А для купания огорожен крошечный для вместительного пляжа участок. Дальше заплывать нельзя. Бдительные спасатели свистят и гневно жестикулируют, пока человек не вернется.

В выходные там очень людно: множество египетских семей берет с собой кастрюли с фулем — традиционным арабским блюдом из вареной фасоли, сумки с лепешками, десятилитровые бутыли воды и устраивает пикник на берегу моря.

Плавающих и загорающих иностранцев много. Они контрастируют с египтянами, которые одеты в закрытую национальную одежду. За бикини камнями не закидывают, но мне комфортнее загорать в более туристических местах, где нет столь пристального внимания со стороны местных. Поэтому на этом пляже я просто любуюсь морем.

Ближе всего к моему дому отель Машрабея. Абонемент на его пляж стоит 30 $⁣ (2664 ₽) в месяц, количество посещений не ограничено. В оплату входят лежаки с матрасами, солнцезащитный тент и душ. Вход в море покатый, с песчаным дном. Персонал не обременяет излишним вниманием, что, на мой взгляд, плюс.

Из недостатков — место популярно, поэтому обычно народа много, бывает тесновато. Фонд пляжного оборудования потрепан жизнью и давно не обновлялся, но низкая цена и удобное расположение заставляют людей относиться к этому снисходительно.

Основные жилые районы Хургады не похожи друг на друга и различаются не только статусом, но и характером. Чтобы выбрать подходящий, нужно учитывать свой образ жизни.

Расскажу про самые популярные у покупателей районы.

Эль-Каусер и Эль-Мамша (Променад). Тут много банков, высокая концентрация полиции создает ощущение безопасности. Цены на жилье начинаются от 20 000 $⁣ (1 776 266 ₽) за студию.

В этих районах живет русскоязычная диаспора резидентов, этакий хургадинский Брайтон-Бич. Когда вечером гуляешь вдоль освещенных пальмовых аллей, можно забыть, что находишься в другой стране. Всюду слышна русская речь.

Мубарак-2. Район начинается через дорогу от Эль-Каусера, но цены на недвижимость здесь ниже на 25—30%. Старые дома уютно утопают в зелени пальм и кустов.

Здесь любят покупать и снимать апартаменты любители животных. Вплотную к Мубараку-2 прилегает пустыня, где можно свободно выгуливать собак. А кошки неплохо себя чувствуют в крошечных зеленых садиках под окнами.

Мне нравится район, но жилой фонд тут старый, и это приводит к частым проблемам: то канализация разливается на всю улицу, то отключают свет на целый день. И если проводку и старые рамы можно заменить, то с ветхими общественными коммуникациями ничего не поделаешь.

Интерконтиненталь. Перспективный район, где живут обеспеченные европейцы. Начал активно застраиваться 20 лет назад, поэтому инфраструктура пока развита слабо.

Апартаменты категории «люкс» отличаются роскошью и высокой ценой. Прилегающую территорию обустроили пятизвездочные отели: цветы, экзотические деревья, фонтаны и скульптурные инсталляции. И только торговые лавочки с продавцами-зазывалами напоминают о том, что ты в Египте.

Шератон придется по душе любителям шумных тусовок. Здесь нескончаемые потоки гуляющих туристов, огромное количество кафе и магазинов по обеим сторонам улицы.

Компаундов мало, вдоль берега располагается череда отелей и знаменитая марина с яхтами и ресторанчиками. Также есть старые дома с несвежими апартаментами для сдачи в аренду.

Большой плюс — близость дешевых пляжей. Минус — шумно: эта часть города засыпает только под утро.

Арабия. Район с особым ближневосточным колоритом, так как примыкает к Старому городу. Предложений по недвижимости много, и цены приемлемые.

Огромный компаунд «Флоренза-хамсин», виллы и малоэтажные шале соседствуют с пятиэтажками, где живут обычные египтяне и приезжие из разных стран. Рядом с гипермаркетом Carrefour обычно шумно и много туристов.

Эль-Ахея — пригородный район в 15 минутах езды от Хургады, он растянулся на 12 км вдоль моря. Компаунды перемежаются с отелями и отдельно стоящими домами. Цены скромные, учитывая, что это побережье. Море в этом месте не отличается глубиной и подводными красотами, зато оно рядом и пляжи бесплатные.

Эль-Гуна и Сахль-Хашиш — автономные роскошные районы в 30 км от Хургады с противоположных сторон от города.

Здесь неприлично дорого все: недвижимость, пляжи, ресторанчики, отели. Снять шале на сутки, например, обойдется в 700⁠—⁠800 $⁣ (62 169⁠—⁠71 050 ₽). Скромный перекус без напитков в кафе — 50 $⁣ (4440 ₽).

В будни в Эль-Гуне и Сахль-Хашише царит сонная скука и тишина. Зато в выходные виллы и шале подпрыгивают от оглушающих ритмов местных ресторанов, дискотек и фестивалей.

Мне нравится контраст с обычной старой Хургадой, который сразу бросается в глаза, когда туда попадаешь. Почти стерильная чистота, гармоничная архитектура, продуманный ландшафтный дизайн, мелочи, которые придают эстетики пространству, — все это радует глаз и вызывает умиротворение. Эти районы не похожи на типичные районы Египта.

Вторичное жилье. Его прелесть в том, что все недостатки дома уже «вылезли»: треснувший фундамент, недоделанный лифт, отвалившаяся на цоколе плитка. Цена жилья зависит от престижности района и статуса дома. Например, апартаменты в элитном компаунде «Бритиш-резорт» стоят дороже, чем аналогичные по метражу квартиры в небольших жилых комплексах в том же районе. Хотя «Бритишу» уже 10 лет и говорят, что с документами на землю, на которой стоит компаунд, не все в порядке.

Вторичку в респектабельных районах Хургады почти всегда продают с мебелью, так как обычно ее заказывают по размерам, поэтому на новое место хозяин ее не забирает. Интерьер в привычном европейском стиле — большая удача. Местные и долго прожившие в Египте резиденты предпочитают ближневосточный стиль: сочетание красного плюша, позолоченной мебели и леопардовых ковров.

Новостройки. Новые квартиры полностью обустроены и готовы для жизни: плитка в санузлах, стеклопакеты, оштукатуренные и покрашенные стены с потолком.

После покупки апартаментов строители устанавливают розетки и сантехнику: унитазы, душевые смесители, раковины. По желанию собственника за дополнительную плату помещение отмоют и доведут до ума. Например, арабские владельцы обожают фигурные потолочные покрытия с разноцветной подсветкой. А моего соседа по этажу не устроили светлые стены новой квартиры, и он с пола до потолка отделал кухонное пространство полированным черным гранитом.

Я посмотрела немало новостроек. Могу сказать, что в Египте нет понятия «типовая квартира»: все они абсолютно разные. Некоторые апартаменты спроектированы удачно. Другие поражают своей несуразностью — например, гостиная в виде ломаного многоугольника с колонной.

Апартаменты с удобной планировкой раскупают задолго до того, как застройщик сдает дом. К концу продаж часто остаются только странные варианты. Например, крохотная студия с колонной посередине или трешка площадью со студию.

Отдельное помещение для кухни предусмотрено редко. Часто она совмещена с гостиной. В стену, где по проекту находится кухня, застройщик выводит коммуникации: разводку воды и канализационную трубу. Обычно зоны кухни и комнаты отделяют стойкой из камня, эту конструкцию здесь называют ресепшеном.

Агентства недвижимости. Обычно местные застройщики продают недвижимость через агентства. Наиболее популярные легко найти в поисковике по запросу «агентства недвижимости в Хургаде».

Часто владельцы бизнеса — это славяно-египетские супружеские пары: русскоязычная бизнес-леди и египтянин. В агентстве работают русскоговорящие сотрудники. Они предложат варианты в соответствии с запросами и покажут подходящие.

Просмотр организовывает и оплачивает принимающая сторона. Риелтор забирает потенциального покупателя на собственной машине или такси и отвозит на показы.

Когда с вариантом определились, юрист компании оформляет сделку. Комиссия агентства входит в стоимость квартиры, которая указана на сайте.

Торг с агентством уместен. Агент поговорит с собственником и предложит новые условия покупателя. Если продавец торопится сбыть недвижимость, он может уступить 3—5%.

Соцсети. Еще один рабочий способ найти подходящую квартиру — вступить в хургадинские группы в «Телеграме» или «Фейсбуке»  . Тут обсуждают все: быт, отношения, недвижимость. Вновь прибывшие задают вопросы, резиденты меняют валюту, скучающие просто сплетничают.

Предложения о продаже апартаментов от собственников и частных риелторов в группах бывают регулярно. Но быстрее и проще разместить свое объявление о покупке с описанием запросов и ожиданий. Предложения часто не совпадают с пожеланиями, но придется смириться и терпеливо фильтровать.

Частный риелтор не закладывает комиссионные в стоимость квартиры, а берет по 2,5% с продавца и покупателя, если сделка состоялась. Поэтому многие стараются купить напрямую у собственника. В этом случае понадобится юрист, его услуги стоят 1—3% от стоимости сделки.

Египтяне тоже состоят в чатах с недвижимостью, но рекомендую держаться от них подальше, даже если предлагаемые условия кажутся выгодными. В лучшем случае потеряете время, в худшем — деньги. Местные всегда готовы заработать на иностранцах. Все приезжие для них априори богатые. Считается, что от потери нескольких тысяч долларов они не обеднеют.

Строительная компания. Одновременно со строительством любого жилого дома открывают офис продаж. Юрист входит в штат строительной компании, он работает за зарплату и оформляет договор купли-продажи. Для покупателя это бесплатно.

Другие агентства и частные риелторы запрашивают планы квартир и цены, договариваются с хозяином о комиссии и тоже продают. Агент получает комиссионные не от клиента, а от хозяина объекта. Все продавцы предлагают одинаковую цену, поэтому у покупателя нет принципиальной выгоды сотрудничать именно с застройщиком.

Один из самых надежных застройщиков — корпорация «Тиба». Она успешно сдала 12 объектов. Ее жилые комплексы представлены во всех крупных агентствах недвижимости в Хургаде.

Также известны «Алдау-девелопмент» и «Родан-груп» — правда, в Хургаде у них по одному крупному проекту, поэтому судить об их надежности сложно. Огромный комплекс «Алдау» достраивают, он официально не открылся, хотя там давно живут люди. ЖК «Флоренза-хамсин» от «Родан-груп» готов и активно продается.

Через дормена — самый дешевый способ поиска жилья на аренду или покупку. Если понравился конкретный дом, можно найти дормена и спросить, кто продает здесь квартиру.

Я покупала апартаменты через агентство недвижимости, которое посоветовал коллега. Риелтор порекомендовал застройщика, у которого были успешно завершенные ЖК. Мой дом на момент покупки строился.

Есть несколько способов сэкономить на покупке апартаментов.

Вид из окна. Например, пресловутый вид на море стоит на 30% дороже, чем вид на улицу. Но sea view не значит, что за окном плещутся волны, а морской прибой каждую ночь поет колыбельную. Часто, чтобы увидеть заветный морской краешек, приходится выглянуть с балкона по пояс. Но риелтор все равно закатит глаза от восторга и назовет это видом на море.

Еще бывает вид на сад. И, как правило, это вовсе не пальмовая роща, а узкая полоска газонной травы под окном.

Окна моей квартиры украшает вид на стену соседнего дома. Я этого не замечаю, так как большую часть времени шторы задернуты. В Египте приходится скрываться от палящего солнца и слабости местных заглядывать в чужие окна. Вид на бассейн стоил бы на 8000 $⁣ (709 635 ₽) дороже. За вид на море пришлось бы переплатить 10 000 $⁣ (887 044 ₽).

Недвижимость на стадии строительства. Готовое жилье вырастает в цене на 30—40%. Но риск, что дом не достроят, тоже велик.

Застройщик может сбежать с деньгами дольщиков или оказаться в тюрьме. Заброшенные по всей Хургаде новостройки — красноречивое тому доказательство. Например, недостроенный дом за моим окном стоит в таком виде уже десять лет. Говорят, что хозяин в тюрьме, поэтому пока изменений не предвидится.

Долгострои в Хургаде тоже в порядке вещей. Неопытные застройщики, не рассчитав финансовые возможности, забрасывают объекты. Губернатор провинции Красное море не торопится решать этот вопрос.

Обычно в договоре указывают сроки ввода дома в эксплуатацию и прописывают размеры штрафных санкций в пользу покупателя, если дом сдадут с задержкой. В моем договоре был указан штраф в 1% от стоимости апартаментов за месяц задержки.

Однако судиться с местным бешей — бизнесменом по-арабски — пустая затея: его юристы заработают на иностранце круглую сумму и посмеются вместе с ответчиком. В Египте все решают связи семьи, а уже потом деньги.

Недвижимость от застройщика. Чтобы получить скидку в 5—7%, можно поговорить с хозяином строительной компании, который обычно сидит в соседнем с менеджером кабинете. Торговаться нужно, как на рынке: вздыхать, цокать языком, обещать, что об этом прекрасном компаунде узнают все ваши богатые друзья. Это не зазорно и не считается признаком бедности.

Недвижимость со скидкой. Время от времени на продажу выставляют вторичную недвижимость, которую собственник продает срочно, а потому недорого. Если есть желание сэкономить до 20%, стоит набраться терпения и не зевать, так как выгодные варианты уходят моментально. Правда, при срочной продаже максимальная рассрочка платежа составляет несколько недель. Предложения публикуют во все тех же местных группах и на сайтах агентств недвижимости, о которых я рассказала выше.

Наличный расчет. Когда я работала менеджером в египетском агентстве недвижимости, первое время удивлялась, что в офис приносили полные пакеты денег и небрежной горой сваливали на стол бухгалтера.

Продавцы предпочитают наличные. За оплату живыми деньгами покупатель получает еще 3—7% скидки. И неважно, всю сумму он отдает или гасит долг частями.

Чтобы купить квартиру, я купила тур в агентстве и прилетела в Хургаду на неделю. Это маленький срок для такого серьезного проекта, как покупка недвижимости в чужой стране.

Я посмотрела предложенную риелтором вторичку и поняла, что на готовое жилье в районе Эль-Каусер денег не хватит. Оставалось два варианта: вернуться домой ни с чем или купить апартаменты на этапе строительства.

Я выбрала второе. В агентстве предложили двушку в строящемся компаунде района Эль-Каусер за привлекательную цену в 25 000 $⁣. На рекламном проспекте все выглядело чудесно: белый дворец, бассейн, пальмы, шезлонги. Риелтор заверил, что у застройщика «Иджипт-свисс» отличная репутация и много завершенных проектов за плечами. Я решила рискнуть.

Гарантии в Египте ничего не стоят, поэтому их никто не дает. На момент покупки застройщик заложил фундамент, построил полметра кирпичной стены и обещал сдать дом в 2017 году — то есть через три года.

В этот период перелеты из России в Египет приостановили. Риелтор изредка высылал фотографии с объекта, чтобы взбодрить меня. Строительство продвигалось медленно. Потом застройщик неожиданно поднапрягся и в 2018 году сдал компаунд в эксплуатацию со значительными недоделками.

Из указанных в договоре опций отсутствовали лифты, спортзал, сауна и оборудованная крыша с зоной барбекю. Комплекс был заявлен как недвижимость класса Luxury. На деле: достроили — и спасибо. Лифты недавно установили за свой счет. Остальное так и осталось в проекте. А владелец сбежал за границу.

Мне повезло, но предсказать, как сложатся дела у другого застройщика, не может никто.

В построенный дом я заселилась первая в 2018 году. К тому времени я подрабатывала на удаленке, поэтому смогла переехать на зиму в Хургаду, чтобы обустроить квартиру. Мои апартаменты сделали на совесть: поставили сантехнику, розетки и даже отмыли полы.

Обычно за компаундом следит команда хаускиперов под управлением менеджера. Они убирают участок и подъезд и охраняют территорию. Но на тот момент еще никого не было. В последнем крыле здания шла стройка. За пустым домом и мной присматривал дормен.

Обычно на первом этапе покупки апартаментов покупатель оговаривает с менеджером или хозяином жилья детали сделки:

1. Возможные скидки — например, за оплату наличными или за внос полной суммы, личную скидку от собственника объекта.
2. Форму оплаты — наличными, переводом с расчетного счета, по карте.
3. Валюту и курс — оплатить покупку можно в евро, долларах или местной валюте — египетских фунтах. На сделке сумму рассчитают по текущему курсу. Евро и доллары почти ежедневно меняют курс по отношению к египетскому фунту. При крупных расчетах разница курса даже в один цент отражается на итоговой сумме, поэтому стороны согласовывают текущий курс дополнительно.
4. Сервисный сбор (maintenance fee) — оплачивается сразу или после выплаты всей суммы. Дополнительно могут попросить плату за электросчетчики и водомеры.
5. Рассрочку — при покупке нового жилья возможна отложенная схема платежей на срок от трех до пяти лет. Покупатель подписывает специальное соглашение, которое составляет юрист. Документ имеет юридическую силу. Рассрочку одобряют без поручителей и гарантий, но если задержать транш, покупатель потеряет квартиру и ранее уплаченные деньги.

Сначала продавец хотел 35 000 $, но мой бюджет на квартиру был 25 000 $. Поскольку я готова была оплатить всю сумму сразу, после непродолжительных торгов продавец согласился на мою цену.

Резервирование квартиры. Когда по всем пунктам договорились, менеджер по продажам заполняет форму резервирования. Туда вносят данные покупателя, информацию об объекте недвижимости, его стоимость, сумму задатка и даты следующих взносов.

К документу прикладывают квитанцию об оплате резервационного взноса. Размер депозита — от 1000 $⁣ (88 813 ₽) до 10% стоимости жилья. Покупатель вправе вернуть деньги до заключения официального договора купли-продажи.

Далее покупатель вносит оставшуюся сумму долями по схеме, которую утвердили в форме резервирования. Если транш отправляют через банк, платеж подтверждает документ банка о переводе или платеже. Если выплаты наличными, продавец выписывает покупателю счет — инвойс. Когда покупка полностью оплачена, предыдущие инвойсы отзываются и покупателю предоставляется единый счет на всю сумму.

Сделка проходила в неформальной обстановке боулинг-клуба в присутствии риелтора и владельца земли. Я сразу заплатила 10 000 $⁣ наличными и получила форму резервирования — она выполняет роль предварительного договора и расписки.

После этого я подписала доверенность на имя юриста агентства недвижимости, чтобы он мог закончить оформление сделки. Доверенность оплачивать не пришлось.

Оставшиеся 15 000 $⁣ я перевела через несколько дней из России. По этому случаю пришлось открыть валютный счет. В 2014 году это было возможно.

В 2015 году прямые перелеты из России в Египет закрыли. Поэтому мой следующий визит состоялся только в 2017 году. Юрист закрыл все оставшиеся шаги по сделке, а я по приезде просто забрала в агентстве заверенный в суде договор купли-продажи.

Договор купли-продажи. Следующим этапом юрист оформил договор купли-продажи. Для иностранцев документ составляют на двух языках: английском и арабском или русском и арабском. На каждой странице документа покупатель и продавец ставят подпись. За меня это сделал юрист агентства по доверенности.

В договоре указывают:

1. Паспортные данные продавца, покупателя и предыдущих собственников.
2. Данные объекта — характеристики апартаментов и мест общего пользования в здании, описание внутренней отделки, особенности проекта.
3. Стоимость квартиры.
4. Ответственность сторон — обязательства покупателя и продавца. Например, иногда предусматривают штраф около 30% за отказ от сделки без уважительной причины.
5. Условия эксплуатации — например, продавец сдает объект полностью законченным согласно спецификации, а покупатель не имеет права вносить конструктивные изменения в квартире и местах общего пользования.

Типового договора купли-продажи не существует. У каждого застройщика своя форма. Мой документ содержал описание апартаментов и здания. В нем перечислены обязанности продавца: сроки сдачи дома, штрафные санкции за просрочку. Указана цена квартиры — 25 000 $⁣ — и то, что вся сумма выплачена. Maintenance fee у застройщика не предусматривался.

Когда договор готов, лицензированный юрист заверяет правильность перевода с арабского языка на иностранный и удостоверяет добрую волю сторон в совершении сделки.

После этого договор регистрируют в суде. Это нужно, чтобы защитить права покупателя в суде на случай, если продавец захочет отменить сделку. Сам процесс занимает от трех до шести месяцев. Услуга обошлась в 600 $⁣ (53 288 ₽) вместе с налогами. В эту стоимость вошла и регистрация таукиля — о нем я расскажу ниже. Сейчас цены такие же.

Таукиль — это генеральная доверенность на право владения и распоряжения приобретенным жильем, которая не подлежит отзыву. Ее выписывает продавец на имя покупателя после полной оплаты по договору. Для этого он обращается в нотариальную контору Шакр-Акари, оформляет документ и передает новому владельцу. На основании таукиля человеку передается жилой объект, которым он управляет и распоряжается.

Чтобы продать апартаменты, собственнику достаточно выписать новый таукиль на имя следующего владельца. Недвижимость может сменить сколько угодно собственников — вся их цепочка будет в таукиле вместе с оригиналами всех таукилей предыдущих владельцев.

Если не собираетесь перепродать квартиру в ближайшее время, лучше зарегистрировать таукиль в суде. Это легализует сделку, подтвердит подписи сторон и докажет легитимность договора купли-продажи. Это нужно, чтобы обезопасить себя в случае смерти предыдущего собственника. Его наследники могут обратиться в суд с требованием отменить действующий таукиль.

Иностранцу тем более стоит иметь на руках зарегистрированный в суде документ. С юридической точки зрения этого достаточно, чтобы подтвердить право на собственность. Также эта бумага дает возможность оформить счетчик на электричество на свое имя и получить кредит в местном банке.

Регистрацию таукиля в суде по месту жительства для меня сделал тот же юрист, который занимался договором купли-продажи. Процедура оформления может занять до шести месяцев, так как суды бывают перегружены.

Грин-контракт — документ, который подтверждает, что недвижимое имущество и текущий собственник находятся в едином государственном реестре недвижимости Египта.

Большинство собственников проходит только процедуру регистрации таукиля в суде. Этого достаточно, так как регистрация в едином государственном реестре недвижимости Египта не влияет на цену апартаментов и на сделку в случае продажи. Я тоже не оформляла грин-контракт и не собираюсь этого делать. Но расскажу, как это работает.

Обычно оформлением грин-контракта на недвижимость занимается юрист, это стоит от 1000 $⁣ (88 813 ₽). Чтобы оформить недвижимость, у застройщика должен быть грин-контракт на здание, где расположена квартира, или на землю, где возведен дом.

Собственник собирает такие документы:

1. Техпаспорт объекта недвижимости — его оформляет отдел технадзора горсовета Хургады.
2. Зарегистрированный в суде договор купли-продажи недвижимого имущества.
3. Таукили всех владельцев квартиры.
4. Справки о постановке на налоговый учет и рыночной стоимости регистрируемой недвижимости, налоговую декларацию — их получают в налоговой.
5. Договоры с электрической компанией и городским водопроводом — необязательно.
6. Доверенность на адвоката, который представляет интересы собственника.
7. Копию действующего загранпаспорта.

Копии перечисленных документов заверяют у нотариуса и отправляют заказным письмом с описью в Министерство юстиции Египта в отдел регистрации собственности иностранных граждан. Документы составляют на арабском языке, поэтому обычно этим вопросом занимается юрист.

Законодательство Египта не устанавливает предельный срок получения грин-контракта, поэтому оформить его можно в любой момент после регистрации договора на покупку недвижимости в Хургаде через суд. Обычно процедура получения грин-контракта занимает до пяти лет. Продавать недвижимость в этот период нельзя.

Если у застройщика нет грин-контракта на дом или участок, покупатель подает через юриста просьбу о регистрации объекта недвижимости в нотариальную контору Шара-Акари. Та рассматривает документы, обнаруживает нарушение прав покупателя и обращается с иском о восстановлении прав в суд.

По решению суда государственная нотариальная контора проводит регистрацию Сахих ва нафаза. По сути это грин-контракт на объект при отсутствии грин-контракта на здание или земельный участок.

Регистрация электрического счетчика на имя собственника. Если этого не сделать, продавец так и останется собственником квартиры. Человек, на которого оформлен счетчик, автоматически считается одним из собственников квартиры.

Если сделкой занимается агентство недвижимости, счетчик тоже переоформляет юрист. Но можно это сделать и самостоятельно — достаточно обратиться в электрокомпанию с документами, которые подтверждают право собственности:

1. Таукилем.
2. Договором купли-продажи.
3. Загранпаспортом с действующей визой.

Счетчик перерегистрируют в течение одной-двух недель. Это обойдется в 250 $⁣ (1 ₽): сам прибор, установка и государственный налог.

Но не всегда получается сразу установить и оформить на себя электросчетчик. Расскажу, как вышло у меня.

Электричество. Собственники моего компаунда не оформили необходимые соглашения с Министерством энергетики в Каире. На это необходимо 50 000 $⁣ (4 440 666 ₽), таких денег у них нет. Поэтому установка электросчетчиков в нашем доме стоит 1000 $⁣ (88 813 ₽). Многие, в том числе и я, пока отказались от этой затеи.

Мы же оплачиваем электричество в так называемой электрической полиции. Это выгодно, поскольку за 15 $⁣ (1332 ₽) в месяц я получаю безлимит и не экономлю на кондиционерах, обогревателях и индукционной плите. При оплате по счетчику людям приходится ограничивать себя в ущерб комфорту: в режиме экономии семья тратит 30 $⁣ (2664 ₽) в месяц.

Предполагаю, что просто так платить за электроэнергию по квитанции электрической полиции не получится: нужны основания, как у меня и моих соседей.

Вода. Ее стоимость не везде одинаковая. Централизованное водоснабжение стоит 3 $⁣ (266 ₽) в месяц, но встречается в основном в старых районах.

В новых домах и компаундах вода привозная. Ее доставляют в специальных машинах и закачивают в подземные резервуары. Для нагрева повсеместно используют бойлеры. Цена за куб — 1,5 $⁣ (133 ₽). Я трачу пять кубов в месяц. А когда приезжают гости, уходят все семь.

Сервисный сбор в моем компаунде — 15 $⁣ (1332 ₽) в месяц. Жильцы обычных домов платят 3⁠—⁠12 $⁣ (266⁠—⁠444 ₽). В элитных жилищных комплексах ежемесячно собирают по 250 $⁣ (22 203 ₽).

Проводной интернет обходится в 5 $⁣ (444 ₽) в месяц. Плюс каждые три месяца 5 $⁣ (444 ₽) за обслуживание линии. Но цены разнятся сильно. Знаю, что некоторые платят за линию 1,5 $⁣ (133 ₽) раз в квартал, пакет на 250 Гб в месяц обходится в 8 $⁣ (710 ₽), аренда роутера — 1,5 $⁣ (133 ₽).

Провести интернет в квартиру стоит 500 $⁣ (1 ₽) плюс некоторое количество потраченных нервов и времени.

Газ. Централизованный газ есть только в старых районах Хургады. Он дешевле, чем привозной. В Эль-Каусере недавно появилась платная возможность подвести центральное газоснабжение в некоторые дома. Знакомые подсчитали, что мероприятие окупится через 20 лет, поэтому продолжают пользоваться привозным.

Одного баллона семье хватает на два месяца. Заправленный баллон, или анбуба по-арабски, стоит 4 $⁣ (355 ₽) плюс 1 $⁣ (88 ₽) в качестве оплаты труда дормена. Учитывая безлимитное электричество, мне выгоднее готовить на индукционной плите. Поэтому одной анбубы мне хватает больше чем на полгода.

Центрального отопления в Хургаде нет. Согреваются кондиционерами и обогревателями.

Я провожу в Египте примерно шесть месяцев в году. При отъезде домой плачу только за сервисное обслуживание. Годовое содержание апартаментов обходится в 10 230 EGP (332 $⁣).

Посчитаем, сколько денег уйдет на покупку и оформление квартиры в Хургаде в 2023 году. Для простоты я опустила подробные качественные характеристики недвижимости и привела усредненный пример. Аренда на месяц — это оптимальный срок для знакомства с городом и рынком недвижимости.

1. Если вы плохо ориентируетесь в городе, не спешите с покупкой. Снимите квартиру и поживите в Хургаде пару недель, а лучше месяц. Поговорите с резидентами. Лучшее место для этого — пляж Машрабея на Променаде. Не рекомендую повторять мой семидневный экстремальный марафон по приобретению апартаментов.
2. Правильно выбирайте время приезда. Деловую поездку лучше организовать с октября по апрель, когда нет изнуряющей жары. Не стоит приезжать в Рамадан. Во время поста жизнь в мусульманском государстве замирает. Многие уходят на каникулы.
3. На российских сайтах иностранной недвижимости представлено много предложений. Но приобретать жилье удаленно я не советую. Это рискованный шаг. Апартаменты могут выглядеть прилично, а под окном — помойка. Или дом расположен вплотную к неблагополучному району. Такой изъян испортит жизнь и затруднит перепродажу.
4. Сотрудничество с египтянами — пустая трата времени. Чтобы понять арабский менталитет, нужно прожить в стране несколько лет. Часто делам мешает их необязательность и инфантильность.
5. Не стесняйтесь торговаться. Эффективнее всего, когда сумка с деньгами с собой и продавец ее видит.
6. Инвестирование за границей — всегда риск: внутренние революции, нестабильная внешняя политика. В основном люди покупают недвижимость для себя, как я: если в итоге случится еще и прибыль, это будет приятным бонусом к прекрасно проведенному времени в Хургаде.