Как купить квартиру без ипотеки и беше­ной переплаты: 9 рабочих способов

Ставки по ипотеке остаются высокими, и брать такие кредиты зачастую просто неразумно.

Льготных программ тоже осталось мало, да и подходят они не всем. Собрали варианты, с помощью которых можно купить квартиру и не брать обычную ипотеку под огромный процент.

Как работает. Покупатель вносит часть оплаты жилья — от 5 до 90%, сумма зависит от возможностей заемщика и программы застройщика. Оставшееся выплачивает разными способами:

• одним переводом в любой день до того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• частями ежемесячно или раз в квартал.

Условия девелоперы устанавливают самостоятельно, и рассрочки могут сильно разниться по разным домам.

С помощью рассрочки можно зафиксировать цену жилья и не ждать, когда ставки по ипотеке будут снижаться, а цены на квартиры вырастут. А когда ипотечные проценты начнут снижаться, дольщик сможет сделать рефинансирование и перейти с рассрочки на ипотеку.

Какие есть подвохи. Рассрочка может быть с удорожанием или без. Без переплаты обычно работают программы с короткими сроками — до 3—12 месяцев. Если рассрочка больше, квартира выйдет дороже. Но порой деваться некуда.

Застройщики и не дают рассрочки на длительные сроки, так как при рассрочке не закреплен залог на квартиру. Это значит, что, если покупатель перестает платить, строительная компания даже в суде рискует ничего не добиться.

Как работает. Этот вариант подойдет тем, у кого уже есть квартира и нужно переехать, но продавать и только потом искать другую нет возможности. Тогда есть смысл продавать и сразу покупать другую, то есть проводить альтернативную сделку. Если таких сделок сразу несколько, это еще называют цепочкой, потому что все продают и покупают друг за другом.

Обычно цепочку запускает самый бюджетный вариант.

Какие есть подвохи. Нужно состыковать все сделки и прописать в договоре важные основные моменты, например:

1. Получение денег. В альтернативной сделке собственники квартир не видят их, потому что их получает следующий в цепочке. А если и он покупает — то его продавец. Раньше деньги закладывали в ячейки, но сейчас работают и по безналу. Например, открывают аккредитивы с условиями раскрытия по зарегистрированным документам на нужные звенья в цепочке или используют другие способы расчетов.
2. Освобождение квартиры. Сделки могут зарегистрировать в разное время, поэтому в документах описывают, кто и в какой момент освобождает жилье. Иначе есть риск, что по договору кому-то нужно будет освободить квартиру и передать ее покупателю, но квартиру, которую покупает этот человек, еще не освободили.
3. Последствия сбоя. Что будет, если одну из сделок в цепочке не зарегистрируют.

Плюс альтернативных сделок в том, что владелец квартиры может найти вариант взамен своей с доплатой или практически по той же цене, если пойдет на компромиссы. Например, выберет вместо своей однушки в кирпичном доме в хорошем районе двушку или даже трешку в панельке в районе попроще. Или вместо своей с хорошим ремонтом возьмет квартиру со старым.

Также в альтернативной сделке человек почти сразу становится владельцем другой недвижимости, то есть временной промежуток между продажей и покупкой минимален.

Квартиры, где среди собственников есть дети, часто продаются по цепочке. Согласно требованиям опеки взамен проданной доли дети должны получить другую недвижимость, причем эту недвижимость нужно согласовывать с опекой. Поэтому родители выставляют квартиру и взамен сразу же покупают другую.

Минус в том, что не все продавцы готовы вписываться в цепочку, раньше за такие квартиры можно было выторговать скидку. Но когда рынок вялый, будут продаваться именно те, кто не боится стать звеном цепочки. Опытные риелторы не боятся таких сделок и спокойно берут их в работу.

Как работают. ЖСК — некоммерческая организация. Ее члены собираются, вносят деньги и строят дом сами себе.

Жилищно-строительный кооператив распределяет жилье в доме, который этот кооператив и построит. Есть еще жилищные кооперативы — они могут покупать жилье членам в уже построенном, готовом доме. Бывают еще жилищно-накопительные кооперативы, они тоже могут покупать квартиры в готовых домах.

Мы подробно рассказывали в другой статье, как работают жилищные кооперативы.

Какие есть подвохи. Главный риск — нарваться на недобросовестный кооператив, который соберет деньги пайщиков и пропадет, например подаст на ликвидацию или банкротство.

Как работают. Стройсберкасса — это касса взаимопомощи, где участники кредитуют друг друга по очереди.

Процесс покупки жилья делится на две части:

1. В течение обычно 3—7 лет человек вносит деньги на специальный счет. Процент на остаток там символический, а цель — накопить на первоначальный взнос по ипотеке или сразу, например, 50% от стоимости квартиры.
2. Когда нужная сумма накоплена и лежит на счете определенный срок, фонд стройсберкассы выделяет кредит. Недостающую сумму дают под фиксированный низкий процент, например 5—7% годовых. Ставка по такому кредиту не зависит от ключевой ставки ЦБ, так как деньги берутся из фонда, сформированного такими же вкладчиками.

В России пока нет федерального закона о жилищных сбережениях, но подобные программы есть в регионах. Так, с 2014 года в Башкортостане работает программа «Жилстройсбережения», которая помогает накопить первоначальный взнос для оформления ипотеки в крупном городе либо приобрести жилье целиком в небольших городах и селах республики. Помощь в накоплении ограничена 3—6 годами.

Люди ежемесячно вносят на счет определенную договором сумму, а государство начисляет премию. Республика доплачивает вкладчику по 30% от ежемесячного взноса, но не более 5 000 ₽ в месяц на человека.

В Башкортостане это реальная возможность накопить не только на первоначальный взнос, но и на часть стоимости квартиры или даже на целый дом в районе. В программе участвуют два крупных банка. Ипотечные кредиты в 2026 году они дают под 5,5—7%.

Какие есть подвохи. Основная проблема системы в условиях высокой инфляции — обесценивание накоплений. Если цены на квартиры растут на 15% в год, а вклад в стройсберкассе дает 3—5%, к моменту получения кредита накопленных денег может не хватить на выбранное жилье. Поэтому нужны механизмы индексации таких вкладов или дополнительные государственные субсидии наподобие доплат, как в Башкирии.

Вторая проблема: если срочно понадобились деньги, забрать их из системы без потери льгот бывает сложно.

Как работает. Некоторые застройщики предлагают покупателям выкупить у них старую квартиру, а сумму зачесть в счет новой — то же самое, как работает трейд-ин у автодилеров.

Разницу доплачивает дольщик наличными или за счет ипотеки. Подробно о том, как работает такая опция, мы рассказали в статье «Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ин».

Какие есть подвохи. Застройщик возьмет не каждую квартиру, а лишь ту, что можно быстро перепродать. Могут быть и другие требования, например ограничения по этажности или году постройки. А стоимость выкупа по трейд-ину будет ниже рыночной: дисконт составляет 20—30% реальной цены. Но с таким дисконтом продать квартиру уже несложно и так, поэтому непонятно, зачем сюда подключать еще застройщика. Потерянные же 30% застройщик точно не компенсирует скидкой на новостройку или другими бонусами, так что особого смысла в таком трейд-ине нет.

Для застройщиков это тоже головная боль: для трейд-ин нужно иметь договоренности с агентством недвижимости или свой отдел продаж вторичной недвижимости, потому что продажа вторички отличается от продажи новостроек. Объекты могут дольше экспонироваться, их нужно готовить и показывать, а также уметь работать с такими квартирами в альтернативных сделках.

Как работает. Есть компании, которые предлагают займы для сотрудников или субсидируют процентную ставку по кредиту. Такое часто практикуют в крупных организациях: компания предлагает ставку по ипотеке ниже рыночной, потому что компенсирует разницу в процентах банку. Для сотрудника такая ипотека выгоднее рыночной.

Какие есть подвохи. Нужно работать в компании, где есть займы или льготное ипотечное кредитование для сотрудников. И даже если такая программа есть, это, как правило, не благотворительность: придется отработать в этой организации весь срок ипотеки или определенное количество лет. Если уволиться, ставку повысят до рыночной.

Еще при определенных условиях возникает налоговый вопрос. Заемщик считается взаимозависимым лицом, например работает у кредитора, и у него нет права на имущественный вычет — он его уже ранее получил. Тогда придется платить налоги с сэкономленной суммы по процентам. Подробно мы разобрали эти нюансы в статье «Нужно ли платить налог на матери­альную выгоду, если взял льготную ипотеку?».

Как работает. Лизинг — это договор финансовой аренды. Лизинговая компания покупает недвижимость и сдает ее. В Т⁠—⁠Ж подробно рассказали в другой статье, что такое лизинг.

Когда договор лизинга закончился, арендатор может выкупить жилье по остаточной стоимости. По лизингу компания начисляет проценты, и еще нужно внести аванс в счет будущей покупки. Ставку удорожания лизинговая компания устанавливает как хочет, и она может быть ниже или выше средних ставок по кредитам, но эта сумма входит в ежемесячный арендный платеж.

Лизинговые компании, в отличие от банков с ипотекой, могут предложить разные графики погашения задолженности. А еще такие компании более лояльны к клиентам, потому что не должны, как банки, соблюдать требования ЦБ и формировать резервы под выданные займы.

Какие есть подвохи. У лизинга недвижимости много особенностей:

• единицы лизинговых компаний работают с жильем, их основной профиль — транспорт и коммерческая недвижимость;
• работа лизинговых компаний не регулируется ЦБ, хотя регулятор и Минфин занимаются разработкой концепции уже не один год. Это означает, что в случае проблем рассчитывать особо не на кого — придется судиться и добиваться правды самостоятельно;
• как собственник недвижимости лизинговая компания сама выбирает страховую компанию;
• срок договора обычно короче ипотеки — до 15—20 лет.

Как работает. По комбо-ипотеке банк выдает кредит двумя частями: одна (в пределах лимита по льготной программе) идет со льготной ставкой, а оставшаяся — по рыночной. В итоге банк рассчитает на всю сумму займа среднюю ставку.

Мы подробно разобрали все особенности такой программы в статье «5 схем для покупки новостроек, в кото­рых нужно участв­овать с осторож­ностью».

Комбо-ипотеку могут предлагать и застройщики — тогда кредит на всю сумму выдается под льготный процент, а девелопер возмещает банку разницу по ставке между льготным процентом и рыночным.

Какие есть подвохи. Не все банки предлагают подобную программу. А те, что предлагают, обычно связывают ее с двумя льготными ипотеками: семейной и ИТ. Если эти ипотеки недоступны, то и с комбо тоже ничего не выйдет. Комбо-ипотека есть в Сбере, «Газпромбанке», ВТБ, «Альфа-банке» или в «Совкомбанке».

Для ИТ-ипотеки невозможно рефинансирование рыночной части без потери льготы. Если захочется снизить больший процент, льготный слетит — получится, что рефинансирование равно получению новой ипотеки по рыночной ставке без льготной части.

Как работает. Собственник подписывает с плательщиком договор ренты. Как правило, собственник — одинокий пожилой человек, который хочет получать прибавку к пенсии, уход на дому или и то и другое.

Плательщик ренты уплачивает первоначальный взнос, а затем исходя из общей оценочной стоимости недвижимости рассчитываются ежемесячные платежи. Банк в этой схеме не участвует, а плательщик точно получит жилье после смерти владельца: на недвижимость накладывают обременение, оспорить договор ренты не смогут даже наследники.

Какие есть подвохи. Главный подвох — срок жизни собственника квартиры. Так как рента пожизненная, квартиру не получится переоформить, пока не умрет ее хозяин. Рассчитать этот срок невозможно, и иногда переплата может выйти огромной.

Кроме того, не каждый готов взять на себя ответственность по уходу за пожилым человеком, если это предполагает договор.