Могут ли супруги разделить ипотечную квартиру без согласия банка?

Существует два вида общей собственности: общая долевая, с точным определением долей, и совместная — без определения долей.

По закону имущество, нажитое супругами в браке, — это их общая совместная собственность. Но можно заключить брачный договор и прописать там другое условие. Например, что после ввода дома в эксплуатацию каждому супругу будет принадлежать по 1/2 квартиры. Как я понял, именно так сделали вы.

Но сейчас у вас с супругой вообще нет собственности на квартиру, так как она еще не построена. Долевую собственность можно будет зарегистрировать после того, как застройщик передаст вам квартиру в построенном доме. Для этого еще потребуется получить согласие банка и внести изменения в договор участия в долевом строительстве — ДДУ. Это не значит, что банк может требовать денег за свое согласие. Разберемся во всем подробнее.

Ваши права по ДДУ ограничены залогом банка. Из-за этого вы не можете заключить с застройщиком дополнительное соглашение к договору без согласия банка.

Пока дом не построен, у вас нет права собственности, ведь квартиры еще нет. Но у вас есть право требовать от застройщика передать вам квартиру в предусмотренный ДДУ срок, а если он этого не сделает — требовать уплатить неустойку. При этом по закону ваше право требования к застройщику находится в залоге у банка.

Когда застройщик введет дом в эксплуатацию и вы оформите право собственности, банк автоматически получит залог на квартиру. То есть не будет промежуточного периода, когда залог прав требования прекратится, а залог на квартиру еще не возникнет. Пока вы не вернете кредит, залог будет.

ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Так как в реестре регистрируется сам договор, то и дополнительные соглашения к нему тоже должны быть зарегистрированы. Из-за залога для регистрации дополнительного соглашения к ДДУ потребуется письменное согласие банка. Без такого согласия Росреестр не зарегистрирует долевую собственность на квартиру. Согласие банка не потребуется, только если вы полностью выплатите кредит.

Пока долг не погашен, вы должны согласовывать с банком не только дополнительные соглашения к ДДУ, но и все сделки по отчуждению квартиры.

То есть если собственность на квартиру еще не оформлена, то без согласия банка уступить свои права по ДДУ нельзя. А после регистрации прав на квартиру ее нельзя продавать, дарить или обменивать без согласия банка.

Иногда банки ссылаются на такое ограничение, чтобы запретить супругам-созаемщикам заключать соглашения о разделе квартиры, например брачный договор. Но на самом деле этот вопрос не так однозначен, как считают банки: по сути, брачным договором вы не отчуждаете квартиру, а определяете доли в праве на нее.

• В 2016 году Верховный суд указал, что ипотека на купленную за счет средств маткапитала квартиру не препятствует ее разделу между супругами. Для примера Верховный суд разобрал конкретное судебное решение.
• У супругов появился второй ребенок, и они воспользовались маткапиталом, чтобы купить квартиру в ипотеку. Впоследствии супруги развелись. В результате бракоразводного процесса суд определил каждому из членов семьи по 1/4 доли в квартире. Банк подал апелляционную жалобу: по его мнению, раз квартира в ипотеке, то ее раздел необходимо согласовать с банком.
• Апелляционный суд с банком не согласился: определение долей супругов и детей — это не отчуждение квартиры. К тому же раздел права собственности на доли никак не нарушает права банка, так как квартира продолжает оставаться в ипотеке.

Сейчас такой подход часто применяется судами в бракоразводных процессах, даже если квартира не оплачивалась средствами маткапитала. Суды отмечают, что при разделе жилья между супругами права банка не нарушаются: квартира не выбывает из залога, а у банка по-прежнему есть его залоговое право, но с другим составом должников.

• Например, в Томске женщина в иске просила разделить имущество, признать за ней единоличную собственность на квартиру, исключить мужа из реестра прав на недвижимое имущество и перевести на нее обязанности по кредитному договору.
• Банк привлекли к участию в деле. В итоге суд пришел к выводу, что такой раздел не нарушит права банка, и встал на сторону женщины. Определение долей супругов и детей — это не отчуждение квартиры. К тому же раздел права собственности на доли никак не нарушает права банка, так как квартира продолжает оставаться в ипотеке.

Получается, что заключить брачный договор о разделе квартиры вы можете, а вот зарегистрировать долевую собственность нет. Чтобы это сделать, надо внести изменения в ДДУ — для этого требуется согласие банка.

Это не значит, что брачный договор не имеет правовых последствий. После того как вы погасите кредит, любой из супругов сможет требовать выполнить условия брачного договора — внести изменения в ДДУ или зарегистрировать долевую собственность.

Каждый банк вправе по своему усмотрению устанавливать комиссии за предоставляемые услуги. Поэтому нет единого перечня законных и незаконных банковских комиссий. Но есть критерий, который позволяет их разграничить.

Комиссия законна, если взимается за самостоятельную банковскую услугу. Название комиссии не имеет значения — в каждом конкретном случае суд оценивает, предоставлял банк дополнительную услугу или нет.

В вашем случае непонятно, за какую услугу банк хочет получить плату, — он просто даст согласие определить доли в праве на квартиру. Чтобы представить такое согласие, банку не придется совершать какие-то дополнительные действия.

• К примеру, в Москве один банк просил плату за согласие на продажу ипотечной квартиры. Размер комиссии — 1,5% от остатка ссудной задолженности на дату подписания договора купли-продажи.
• Сначала заемщик заплатил такую комиссию, а потом пошел в суд и потребовал вернуть деньги. Банк попытался оправдаться — заявил, что комиссия взималась за организацию сделки купли-продажи заложенного имущества. Якобы перед тем, как дать согласие, банковские служащие должны были провести экспертизу и подготовить заключение, что заемщик может сам продать заложенную квартиру.
• Суд не согласился с банком и взыскал комиссию. По мнению суда, согласие на продажу квартиры — это никакая не услуга. К тому же банк не мог перекладывать на заемщика свои издержки на принятие решения о сделке. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.

Вы можете рискнуть — заплатить банку за согласие, а потом попытаться вернуть деньги через суд. Но нет никаких гарантий, что суд удовлетворит вашу просьбу: судебная практика по таким комиссиям еще не сформировалась.

Вам не надо получать согласие банка на заключение брачного договора, но без согласия вы не сможете зарегистрировать дополнительное соглашение к ДДУ и долевую собственность на квартиру.

Брачный договор будет иметь последствия, даже если банк не согласует дополнительное соглашение. После погашения кредита вы или ваша супруга сможете требовать заключить дополнительное соглашение, если дом еще не введен в эксплуатацию, или зарегистрировать долевую собственность, если введен.

Скорее всего, у банка нет правовых оснований требовать платы за то, что он даст согласие на изменение ДДУ. Но окончательное решение по этому вопросу может принять только суд.