«Расположение розеток и сантехники грубо прикинули на бумаге»: как я экономлю на строительстве дома

В 2018 году мы с женой закрыли ипотеку в Москве и встал вопрос, куда дальше вкладывать деньги.

В нашей стране работает принцип: нет денег равно нет проблем. Хотелось приобрести что-то серьезное, материальное. Решили купить участок и дом, так как в них можно вкладывать деньги до бесконечности.

А еще район, в котором покупал квартиру, стал слишком перенаселенным, все свободные участки застроились 25-этажками и бесполезными торговыми центрами. На дорогах и в метро пробки, парковочных мест во дворе нет. Дальше будет только хуже, район постепенно превращается в гетто.

Потом случилась пандемия и появился шанс работать удаленно. Пришла идея: почему бы не бросить каменные джунгли и не уехать за город?

У нас был негативный опыт проживания в обычных дачных СНТ, где нет коммуникаций и живут в основном в летний период, и в подмосковном населенном пункте, где было небезопасно и жил сомнительный контингент: не проходило и года, чтобы кто-то не залез и что-то не украл.

Поэтому участок решили покупать в закрытом обустроенном коттеджном поселке с охраной и коммуникациями. Нам было важно, чтобы люди там проживали круглый год. К минусам КП — большим взносам, высокой стоимости подключения коммуникаций из-за монополии администрации — были готовы.

Варианты участков искали на «Циане» летом 2020 года по следующим критериям:

• запад или северо-запад Московской области;
• не более 40 километров от Мкада;
• коттеджный поселок — не элитка, но и не колхоз;
• площадью от 15 соток;
• с центральными коммуникациями: электричеством от 15 кВт, газом, водой, в идеале — с канализацией, чтобы не связываться с септиком;
• чтобы можно было доехать и на общественном транспорте, и на автомобиле;
• экологически чистое место, с лесом, грибами и рыбалкой;
• с плодородной землей, не болото, чтобы можно было заниматься садоводством;
• с хорошими соседями;
• чтобы рядом не было свалок, промышленных объектов, линий электропередач и прочего.

Поиск занял примерно три месяца, в итоге остановились на участке площадью 15 соток, в 35 километрах от Мкада, за 2,5 млн рублей. В эту стоимость уже входило право пользования всеми коммуникациями: водой, газом, электричеством и городской канализацией.

Документы о собственности на земельный участок — выписку из Росреестра, она же выписка из ЕГРН, — получили в сентябре 2020 года. Тут все просто: сделка купли-продажи оформляется в самом МФЦ с участием продавца, председателя СНТ и покупателя, уплачивается госпошлина, через две недели готовые документы возвращаются в МФЦ.

Строительного образования у меня нет, но бесценный опыт, как не нужно строить дом, я получил в процессе строительства каркасного дома родителей. Кратко опишу основные ошибки.

Неправильная оценка своих возможностей и желаний. Изначально запланированный двухэтажный каркасный дом превратился в трехэтажный с цоколем под сауну, которой не будет никогда! Реально отделан и готов для проживания только первый этаж, остальное — долгострой.

Полное отсутствие какого-либо проекта. Дом вышел огромным, но достаточного места под лестничный проем не предусмотрели — подниматься на второй этаж, как и спускаться в подвал, совершенно неудобно. Кроме того, если нет никакого проекта, каждая новая хотелка дорого обходится. Например, из-за пристройки эркерной террасы пришлось дозалить фундамент по всей длине дома и разобрать половину готовой крыши.

Отсутствие четкой сметы. Из-за этого — постоянный перерасход денег и материала или излишне закупленный материал на выброс.

Разбивка работы на мелкие этапы и под разные бригады. Тут сразу возникает проблема с логистикой: поиск бригад, их размещение на объекте, завоз материалов — время стройки увеличивается в разы. Когда нет общей ответственности за ход работ, косяки одних приходится переделывать другим за ваш счет.

Желание сэкономить и часть «простых» работ делать своими силами. Это неплохо, но опять же очень сильно затягивает стройку. Я занимался полами на двух этажах, возведением перегородок и обшивкой вагонкой. Работая в спокойном темпе и по выходным, потратил на эту операцию целое лето. Вдобавок не было четкого понимания, что нужно и как правильно, поэтому некоторые вещи приходилось переделывать несколько раз.

Поиск рабочих буквально по объявлениям на столбе. Специалисты без отзывов, фото и историй работ, гарантийных обязательств привлекались на протяжении всей стройки. В процессе я понял, как обманывают на строительных материалах, воруют арматуру, привозят некачественный бетон и так далее.

Каркасный дом. Их строят все подряд, но нормально не умеет строить никто. Нужно учесть огромное количество нюансов: пленки ветрозащиты и изоляции, утеплители — похоже, как с ними работать, никто не знает. Из-за этого получаем в перспективе плесень и мышей, ходим по первому этажу, а скрипит на крыше.

Сразу после оформления участка в собственность начали обдумывать планировку дома и искать строительные организации. В качестве основы брали планы домов на сайтах типа plans.ru. Прямо с сайта отправляли запросы в строительные компании, получали сметы, изучали встречные предложения, сравнивали, оценивали бюджет и свои возможности. Дома из каркаса и бруса не рассматривали, хотя они были дешевле. Была идея ограничиться одноэтажным домом, но он бы потребовал гораздо большей площади участка.

В итоге остановились на двухэтажном доме площадью 175 м² из керамического блока Porotherm 44 с облицовкой полноформатным кирпичом. Такую площадь считаю оптимальной: огромный дом строить смысла нет, а, например, в моей квартире площадью 90 м², когда приезжают родители, становится тесновато. Планируем жить в доме постоянно с семьей и, возможно, с родителями — до пяти человек.

Договор на строительство с выбранной компанией подписали осенью 2020 года, цена на работы и часть материалов была фиксированной. Оплата производилась поэтапно. Это нас устроило, так как сразу не было всей необходимой суммы. Проектированием дома занималась сама строительная фирма. Обычно проект теплого контура стоит от 30 тысяч, но в нашем случае цена уже входила в стоимость строительства.

Проект был нам выдан в электронном виде, и через приложение Archicad можно было «покрутить» дом, виртуально походить по комнатам, автоматически посчитать площади стен, проемов и другие. Он состоял из архитектурного и конструктивного разделов. В них описывались все размеры дома во всех проекциях, вид фасадов со всех сторон, туда входил проект фундамента — раскладка арматуры, марка бетона, перечень используемых материалов, схема укладки плит, утеплителя, организации кровли, базовые расчеты нагрузки, устойчивости к ветрам. Непосредственно по этому проекту велись внешние работы: от заливки фундамента до возведения кровли.

На начало строительства мы ограничились основным проектом на коробку дома, но в голове держали примерное расположение мебели, кухни, техники, санузлов. Под них сделали ввод соответствующих коммуникаций в дом, чтобы на этапе внутренней отделки не пришлось тянуть трубы через все комнаты. Вся детализация внутренних коммуникаций появилась уже на этапе ремонта.

Приходилось многократно двигать стенки, увеличивать габариты дома, чтобы вписать все необходимые помещения и соблюсти нормы по котельным и прочему. На первом этаже будет совмещенная с кухней гостиная и кабинет. На втором — спальня, детская, гардеробная, кладовка. Еще в доме будут два санузла и терраса. Гостей или родителей можно будет разместить в кабинете или гардеробной: они получились как полноценные комнаты, эти названия сейчас — просто условность.

Осенью 2020 года приступили к заливке фундамента. Весной 2021 года началось возведение теплого контура дома. В 2022 году уже занимались внутренней отделкой. Сейчас заканчиваем отопление и электрику, готовимся заливать полы.

* Все строительные материалы покупались в конце 2020 года, блок Porotherm 44 тогда стоил 110 ₽, сейчас его цена выросла вдвое

Проект инженерных коммуникаций — электрики, водоснабжения, вентиляции, слаботочки — можно было сделать отдельно и за дополнительную плату. Еще при желании можно было заказать реалистичную 3D-визуализацию будущего дома под разные варианты внешней отделки. Но мы решили этого не делать.

Расположение розеток и сантехники грубо прикинули на бумаге. Я распечатал поэтажные планы дома на листах А3 и начертил цветными карандашами все коммуникации:

• силовую электрику и розетки, расположение стационарных электроприборов;
• освещение и выключатели;
• слаботочку — аудио, видео HDMI, интернет, оптику, сенсоры;
• отопление — теплые полы и радиаторы;
• систему видеонаблюдения.

По схеме электрики у меня не было вопросов, а по отоплению полностью положился на исполнителя — им проект не потребовался.

Далее все это было перенесено на remplanner.ru, где уже можно было наложить мебель. На выходе получилась схема — ТЗ для рабочих. Дизайнеров не привлекал: мы не готовы были платить по 2000 ₽ за квадратный метр. В интерьере все должно быть максимально просто: стены под покраску, максимум плитки, ламинат светлых тонов в жилых комнатах. Кухню рисовали сами на сайте «Икеи». Дизайн ванных комнат буду заказывать бесплатно в специализированном плиточном салоне.

На внутреннюю отделку, по грубым подсчетам, закладываю около 2 млн рублей. Бригаду нашел на «Профи-ру».

Я работаю.NET/C#-разработчиком в крупной ИТ-компании, получаю 280 тысяч рублей в месяц плюс премии. Зарплата жены — 250 тысяч рублей, она менеджер по развитию бизнеса. С начала пандемии подрабатываю как самозанятый разработчиком на Java — Spring Boot, Postgres. Раньше искал заказы на «Хедхантере», сейчас в основном работаю на постоянных заказчиков — дополнительный доход составляет 80 тысяч в месяц после уплаты налогов.

К инвестициям отношусь скептически. У меня была идея собрать «пенсионный» дивидендный портфель. Инвестировал в акции США и российские голубые фишки. В лучшие месяцы получал пассивную прибавку 20—30 тысяч рублей дивидендами, а также налоговый вычет. Немного спекулировал, но давно бросил, так как это требовало постоянной активности в Quik, что было невозможно сочетать с основной работой.

Похоже, сейчас фондовый рынок окончательно похоронили вместе с рекордными 52 ₽ от «Газпрома». Мой ИИС формально вышел в плюс, но что будет завтра — непонятно. Эмитенты в портфеле один за другим отменяют дивиденды. Ко всему этому отношусь философски: где-то потерял, где-то заработал… Инвестиции сегодня — это скорее как казино, которое может дать прибыль в будущем, но как постоянный доход в настоящем его нельзя рассматривать.

В процессе строительства дома пришлось взять пару кредитов по миллиону рублей с процентными ставками 6,5 и 12%. Сейчас долг по кредитам составляет около 600 тысяч, но желания гасить их досрочно пока нет, так как процентные ставки гораздо ниже инфляции.

Основные строительные работы оплачивал наличными и безналичным межбанковским переводом. Если была возможность оплатить что-то из материалов кредиткой, пользовался ею, но обычно цены в магазинах за наличные ниже — на стройматериалах это очень заметно. Несколько раз обналичивал кредитку в банкомате — мой банк при этом не берет комиссии и сохраняет грейс-период. Долг по кредитным картам доходил до 800 тысяч рублей, но из грейс-периода 101—120 дней ни разу не выходил.

Ежедневный учет финансов я не веду, считаю это бесполезной тратой времени: от этих подсчетов денег больше не станет. Покупаю только то, что действительно нужно, не гонюсь за дешевизной, ищу скидки, использую карты с максимальным кэшбэком и бонусами, грамотно пользуюсь кредитками — считаю, что этого достаточно.

Но когда начал строить дом, завел специальную таблицу в «Экселе», куда вношу все текущие и будущие расходы на строительство с разбивкой на категории. Таким образом прогнозирую момент, когда баланс уйдет в минус и потребуется ползти в банк за кредитом, ну и просто для статистики.

* Закуплено пока не все, поэтому сумма приблизительная

Еще потребуются натяжные потолки, двери — и так до бесконечности.

Электрика. В нашем поселке все коммуникации подведены к границе участка, но их завод на участок требует дополнительных расходов. Решено было подвести коммуникации к дому и ко всем будущим постройкам — гаражу и бане, — чтобы сделать все земляные работы за раз. Еще одна сложность: руководство поселка требует, чтобы работы на общей территории вели только аффилированные с ним фирмы. К сожалению, стоимость их услуг далеко не рыночная. Но это минус практически всех коттеджных поселков, поскольку так администрация зарабатывает на жителях.

В 2020 году я заключил прямой договор с Мосэнергосбытом — подключение обошлось в 11 600 ₽. Изначально по умолчанию действовал повышенный тариф на электроэнергию — как для СНТ или городского населения.

В начале 2022 года я получил документы о собственности и технический план дома. Процедура простая и быстрая, если делать это через официальный сайт областного БТИ и МФЦ. Прямо на сайте можно зарегистрироваться, выбрать тип услуги, указать адрес, уплатить госпошлину. Через неделю приезжает официальный замерщик МосОблБТИ и производит все замеры дома внутри и снаружи. После чего документы отправляются в заранее выбранный МФЦ.

Оформление заняло около месяца и обошлось мне в 11 150 ₽: 10 800 ₽ стоил вызов кадастрового инженера и 350 ₽ — госпошлина за регистрацию. Вопросов со стороны Росреестра не возникло, все прошло гладко и быстро — с первой попытки. Изначально пытался получить документы через аккредитованного посредника. Это было ошибкой, так как процесс затянулся на несколько месяцев и не было никакого движения, но и оплаты посредник в итоге не получил.

Сразу после оформления получил письмо от Мосэнергосбыта с просьбой актуализировать информацию о собственности, отправил им сканы выписки из Росреестра и смог перейти на более дешевый сельский тариф. В результате стоимость электроэнергии снизилась на 30%. С июля буду платить 4,97 и 2 ₽ за 1 кВт·ч днем и ночью вместо 7,1 и 2,82 ₽ соответственно.

Практически всю черновую электрику: медный силовой кабель, компоненты электрощита, силовые провода ВВГНг, аудио-, видео- и интернет-кабели, оптику, гофру, светодиодные светильники, розетки, выключатели — покупал в российских магазинах с ноября 2021 по март 2022 года. С тех пор цены практически вернулись к докризисным, подорожали в основном дефицитные импортные позиции.

Подключение интернета стоило 15 тысяч рублей. Выбрал оптику, чтобы не связываться с 3G/LTE. Видеонаблюдение планирую вести с помощью видеорегистратора и IP-камер Hikvision. Аудио- и HDMI-кабели, светильники, светодиодные ленты, автополив в сад, систему видеонаблюдения покупал на «Алиэкспрессе». Подключать буду самостоятельно — проложил для этого нужные кабели.

Сам собрал вводно-распределительный щит для подсобного помещения, через который будет осуществляться ввод в дом 380 В, резервного генератора, выходы на баню и гараж, — и тому есть несколько причин. Во-первых, хотел сэкономить. Во-вторых — понять, как устроен щит: схема сложная и, очевидно, потребует переделки и перенастройки в будущем. Гарантированно что-то будет постоянно ломаться, и лучше уметь исправлять все самому. И наконец, у меня не было четкого понимания, чего я хочу, оно рождалось в процессе сборки. Обычно сторонние фирмы требуют точного техзадания и крайне неохотно вносят изменения в проект.

Для сборки щита необходимо иметь хотя бы базовые знания: как работает автомат, чем отличается УЗО от дифавтомата, как правильно выбрать сечение кабеля по току. Еще потребуется базовый набор инструментов и оборудования: пресс-клещи, стрипперы, динамометрические отвертки, тестеры и так далее. У меня было минимальное радиотехническое образование уровня начальной школы, все нужные инструменты, кроме того, я просмотрел несколько ютуб-каналов по сборке щитов, поэтому проблем не возникло.

Ошибиться в теории всегда можно, но это не критично, так как перед запуском все линии прозваниваются приборами. В худшем случае будет короткое замыкание, и тогда сработает автомат.

Умный дом. Обратился в фирму по проектированию умных домов, и мне насчитали 400 тысяч рублей за проектирование и реализацию системы, причем это не очень сложный проект. На мой взгляд, нереально дорого! Кроме того, любая система умного дома потребует постоянного обслуживания, доводки и расширения, поэтому лучше самостоятельно в ней разобраться. Так что решил собирать умный дом сам. Просмотрел бесплатные уроки на «Ютубе» по теме Home Assistant — буду строить умный дом на его основе.

Выбирая платформу умного дома, рассматривал несколько однотипных компаний. Российский производитель Wiren Board показался более законченным и полноценным коммерческим продуктом. Он очень качественно собран из хороших промышленных китайских компонентов: чистая пайка, понятный софт, удобный интерфейс управления, подробная документация. Практически все кейсы автоматизации у них разобраны в примерах, есть оперативная поддержка на форуме. Это не реклама — просто первое впечатление. Возможно, я ошибаюсь — проверим.

Сам контроллер умного дома и все его блоки заказывал на официальном сайте в России. Но к нему потребовалось докупить ряд дополнительных компонентов: блоки питания, датчики, беспроводные шлюзы. Они универсальные, и дешевле было взять их на «Алиэкспрессе».

Сейчас вложения в платформу составили около 150 тысяч рублей — это стоимость щита на ABB, всех реле, диммеров, датчиков, мини-ПК. Реле управляет светом, дверьми, насосом по принципу «включил-выключил», диммер позволяет плавно регулировать освещение в формате «ярче-темнее». Еще потребуется вложить около 50 тысяч, чтобы получить возможность управлять газовым котлом и отоплением в доме, и бесконечное количество времени для настройки всех компонентов, подключения голосовых помощников «Яндекса» и «Эпла», интеграции с телефоном и часами.

Газ. С газом отдельная история — его подключением занимаемся прямо сейчас. 200 тысяч рублей я уже заплатил собственнику газопровода за право подключения — эта сумма входила в 2,5 млн за участок — и около 450 тысяч рублей осталось отдать фирме, осуществляющей газификацию под ключ, и Мособлгазу. Но, возможно, сумма еще будет скорректирована.

Есть несколько типов газовых котлов. Первый вариант — это классический открытый контур, когда воздух берется из котельной, а сгоревшие газы удаляются через обычный дымоход. Бывают в настенном и напольном исполнении. Считаются самыми неэффективными и имеют самый низкий коэффициент полезного действия. Требуют постоянного притока воздуха в котельную, поэтому у них более жесткие требования к вентиляции. Вилка по цене огромная.

Второй тип — турбированный закрытый контур. Воздух для горения берется с улицы, поступает через трубу в стене и предварительно нагревается горячими отработанными газами. Из-за этого КПД котла выше, у него менее жесткие требования к притоку воздуха в котельную. Это самый массовый дешевый вариант за счет большого предложения и конкуренции.

Третья модель — конденсационный котел. Эти котлы сейчас ставят «в лучших домах Европы». У него максимально высокий КПД за счет дополнительного преобразования водяных паров в жидкость. Минус — очень дорого стоят и вряд ли окупаются в наших условиях.

В итоге выбрал классический котел с открытой камерой сгорания Vaillant Atmotec Plus. Во-первых, в доме уже есть нормальный кирпичный дымоход с гильзой нужного диаметра и хорошая вентиляция. Во-вторых, не хочется сверлить лишнюю дыру в стене под коаксиальный дымоход. В-третьих, мне нужна была модель, которой можно управлять по протоколу e-bus для умного дома. В-четвертых, площадь котельной ограничена и нет возможности поставить напольный котел. И наконец, выбирал по принципу «такой котел много лет работает без проблем у соседей и знакомых» и из того, что есть в наличии.

Котел вышел чуть дороже аналогов, так как настенных моделей выбор небольшой. Кроме самого котла, пришлось купить еще бойлер косвенного нагрева на 200 литров для накопления воды — по сути, это огромный термос. Всего на газовое оборудование потратил 200 тысяч рублей.

Несмотря на то что у нас вроде «газовая страна» и много говорят о якобы бесплатной газификации, подключение стоит больших денег и занимает много времени. На мой взгляд, ценообразование абсолютно не рыночное, процедура ужасно бюрократизирована, и это никак не связано с безопасностью. Нигде нет четких требований к обустройству котельных, и каждый газовик трактует правила по-своему, что создает почву для коррупции. И самое удивительное: на газораспределительных станциях наблюдается дефицит мощности и очень сложно выбить даже минимальный объем газа 5 м³/ч!

Техника. Активно пользовался предновогодними распродажами и акциями на «Алиэкспрессе» и «Яндекс-маркете». Скидки порой достигали 20%! А еще по акции от «Мастеркарда» получил кэшбэк 10% за всю электрику. В общем, закупился на славу — впервые в жизни превысил норму беспошлинного ввоза через «Алиэкспресс».

Обычная стратегия покупок: начинаю поиск на «Яндекс-маркете», получаю ориентир по ценам. К сожалению, сейчас многие магазины на «Яндексе» не представлены, поэтому приходится дополнительно в ручном режиме смотреть цену на их сайтах. У меня уже есть подборка хороших магазинов электрики и сантехники. Иногда помогает положить товар в корзину и подождать: продавец может дать скидку. Например, я купил полотенцесушитель за 13 тысяч рублей, а чуть позже заказал второй, такой же, уже за 8 тысяч.

Бытовую технику выбирал в средней ценовой категории, рассматривал бренды Bosch, LG, Siemens. Размер экономии сейчас посчитать сложно: часть техники была импортной и больше не продается. Но, например, сушильный шкаф и посудомойка Bosch обошлись мне в 108 600 ₽, а сейчас стоят на 50% дороже. При этом стиральная машина LG, которую я взял за 48 000 ₽, наоборот, подешевела.

Работы на участке. За выравнивание участка и газон мне выставили счет на 200—500 тысяч рублей — пока это отложил. В этом году я самостоятельно очистил участок, высадил деревья и кустарники, сделал высокие грядки и альпийскую горку — на все это ушло 50 тысяч рублей.

Я понял, что закладывать бюджет на обустройство участка и дома — абсолютно бессмысленное занятие. Гарантированно свой дом будет съедать все свободные деньги, которые у вас есть. Затрат очень много, и счет, скорее всего, будет идти на миллионы.

Далее потребуется строительство гаража, бани, беседки. Если живешь в доме, приходится покупать вещи, которые для жизни в городе не нужны: газонокосилки, лестницы разных видов, генераторы, грядки-лопатки. Постоянно что-то будет ломаться и требовать ремонта — и это снова вложения, к которым нужно морально готовиться.

Задача-минимум на этот год — сделать ремонт, завезти минимальный набор мебели и кухню, запустить отопление, чтобы можно было жить постоянно. Часть мебели перевезем из квартиры на первое время.

Если будет все хорошо с работой, строительство завершится успешно. Из ликвидных накоплений — только текущие счета, которые пойдут на оплату будущих работ. Есть несколько зависших миллионов на ИИС, но сейчас не вижу смысла распродавать активы. Фактически надежда только на зарплату.

Залезать в кредитку точно не придется, а вот от кредита под хороший процент, до 12%, я бы не отказался. К сожалению, банки не хотят кредитовать на нормальных условиях даже надежных заемщиков с высоким кредитным рейтингом. Сейчас реальные предложения составляют свыше 20% с учетом всех страховок. Мой зарплатный банк, который видит все мои доходы за последние 20 лет, вообще одобрил только смешные 100 тысяч рублей. И это еще хорошо — половина банков вообще отказывает. Государству не интересно частное домостроение, и, хотя я работаю в аккредитованной ИТ-компании, по этой линии также не чувствую господдержки. Скорее всего, займу часть денег у родственников под проценты.