Как мы купили дом в Нидерландах и почему ипотека тут дешевле аренды

Наша эпопея по приобретению недвижимости в Нидерландах длилась четыре месяца.

В 2022 году мы продали нашу ипотечную квартиру в Москве и перевели деньги в Нидерланды. Сразу по приезде мы ничего не хотели покупать: нужно было осмотреться, привыкнуть. К тому же никто так быстро ипотеку нам бы не дал.

Для банка нужен ВНЖ с намерением остаться. То есть рабочий ВНЖ подойдет, а гуманитарный, например по учебе, — нет. Срок пребывания в стране не особо важен, но важно получение заработной платы от местной компании на счет в местном банке. Еще желательно иметь постоянный рабочий контракт сроком более чем на год.

Как только прошло полгода и мы привыкли к городу, начали искать объект для покупки.

Основные сайты для поиска жилья — funda.nl и pararius.nl. К активным поискам мы приступили после февральских каникул. А первый просмотр у нас был уже 9 марта. Он же был и последним, потому что мы влюбились с первого взгляда. Двухэтажный таунхаус с тремя спальнями, огромной ванной комнатой и прекрасным двориком запал в наше сердечко.

На рынке недвижимости тут довольно дикие правила. Если в объявлении указана цена, скорее всего, от нее начнется аукцион вверх. Покупатели будут предлагать свою стоимость выше той, что назначил продавец. Нас такая участь миновала, так как в тот момент Нидерландский банк сильно поднял ставку и проценты по ипотеке улетели в космос. Ну как в космос — до 4%. В пандемию недвижимость брали под 1—1,5%. Мы попали в тот период, когда все местные покупатели ждали, что ставка упадет. В этот момент можно было даже просить скидки. Сейчас ситуация опять вернулась к аукциону.

Мы воспользовались услугами риелтора и ипотечного брокера. Первый мог щебетать на нидерландском с продавцами, а второй сузил количество предложений банков до адекватного и отфильтровал тех, кто не хочет работать с экспатами и, что важно, экспатами с красными паспортами.

В итоге мы выбирали из трех наиболее подходящих вариантов, хотя изначально их было около тридцати. Можно было сделать все самостоятельно, но вышло бы сложнее и дольше. А если бы я сейчас повторял процесс, не стал бы пользоваться услугами ипотечного брокера и взял бы ипотеку в своем зарплатном банке.

Мы договорились о покупке по цене объявления, наш взнос был 20% плюс уплата всех налогов и сборов. Налог на переход собственности — transfer tax — составляет 2% от стоимости, если это дом, в котором вы будете жить, и 10%, если это объект под сдачу. Так как сделку заключали в середине года, нам еще нужно было вернуть бывшим владельцам половину уплаченного ими налога на собственность, сбор Водного совета и плату за водоотведение. В сумме вышло 290 €⁣ (28 169 ₽).

Всего в процессе сделки мы заплатили сверху около 14 000 €⁣ (1 359 868 ₽). Вот все наши сопутствующие расходы:

1. Налог на переход собственности — 2%.
2. Услуги ипотечного брокера — 2450 €⁣ (237 977 ₽).
3. Оценка недвижимости для банка — 675 €⁣ (65 565 ₽).
4. Услуги риелтора — 500 €⁣ (48 567 ₽).
5. услуги нотариуса при составлении договора купли-продажи — 500 €⁣ (48 567 ₽).
6. Услуги нотариуса при составлении договора с банком — 500 €⁣ (48 567 ₽).
7. Услуги переводчика, он обязателен для тех, для кого нидерландский не родной, — 400 €⁣ (38 853 ₽).
8. Регистрация залога в кадастре — 188 €⁣ (18 213 ₽).
9. Регистрация в кадастре — 139 €⁣ (13 453 ₽).

За оплату некоторых услуг, например ипотечного брокера, можно получить налоговый вычет. Рассчитываем вернуть от общей суммы расходов около 2000 €⁣ (194 267 ₽), но точно станет понятно только в апреле 2024 года при подаче декларации.

Решения банка мы ждали полтора месяца. Банк хотел, чтобы наши деньги были чисты, как березовый сок, и они такими были. Еще требовали перевод всех документов, рабочие контракты и все, что только возможно. В итоге со скрипом ипотеку выдали примерно в начале мая. Я перевел 10% на счет нотариуса, и мы стали ждать 30 июня — дня передачи права собственности.

Ипотека у нас на 30 лет, ставка 4,3% годовых зафиксирована на 10 лет. Через 10 лет будет новая: если ЦБ понизит ключевую ставку, снизится и ипотечная, ну а если повысит, то и у нас повысится. Обязательных страховок нет, но я застраховал дом от пожаров и прочих неприятностей за 25 €⁣ (2428 ₽) в месяц.

Платеж аннуитетный — 1800 €⁣ (174 840 ₽). Каждый год можно подавать на налоговый вычет по процентам, лимита на это упражнение нет. Именно поэтому ипотека тут выгоднее, чем аренда. Платить за то и другое придется примерно одинаково, но в случае ипотеки в первые годы нам удастся возвращать примерно 400 €⁣ (38 853 ₽) в месяц с помощью вычета.

В первое время можно вернуть максимум, потому что при аннуитетном платеже поначалу проценты составляют большую часть ежемесячного взноса. А чем ближе к концу срока, тем больше вы гасите тело кредита. Вычет можно получить только на проценты по ипотеке, то есть ближе к концу срока он будет уменьшаться.

Еще у нас в договоре есть условие, что мы не можем гасить досрочно больше 15% от изначального долга в год. Либо, если вдруг нам упадет наследство или что-то еще, можно закрыть сразу все, уплатив подъемный штраф — доли процента от остатка кредита.

В день Х продавцы и мы встретились у нотариуса, подписали документы и получили ключи. Надо сказать, что продавцов мы увидели там в первый раз. До этого вся коммуникация шла через риелтора.

Затем были приятные хлопоты по заключению договоров на газ, свет, воду и интернет, покраска стен и потолков, и теперь я живу в своем доме.