«Почти покрыл наши расходы»: герой реалити получил за год больше 1 млн рублей пассивного дохода

Участники нашего реалити-шоу целый год рассказывали, как добивались финансовых целей. Пришло время последнего отчета.

Герой этого выпуска хотел структурировать свои активы, чтобы пассивный доход превысил семейные расходы, — в начале года на это было нужно 100—120 тысяч в месяц. Сумма его инвестиций в недвижимость, акции и облигации год назад составляла 22,4 млн рублей. За год он вложил еще более 2 млн, увеличил пассивный доход в 1,5 с лишним раза, а из-за пандемии невольно сократил траты.

В комментариях к прошлым отчетам было несколько вопросов, постараюсь на них сразу ответить.

Про брокера. У меня несколько брокерских счетов у трех брокеров, это ВТБ, Сбер и Т⁠-⁠Банк. Основной брокер — ВТБ, в нем открыт как ИИС, так и обычный брокерский счет. Счет в ВТБ я использую для покупки всех типов бумаг: облигаций и акций, в том числе иностранных. Сбер использую только для покупки облигаций, а Т⁠-⁠Банк — только для иностранных акций.

Про учет затрат. Я веду его в приложении Finance PM с 2015 года. Мне очень нравится: приложение бесплатное, можно настроить несколько кошельков, категорий доходов и расходов, отчетов. Всю информацию при желании можно выгрузить в «Эксель».

Про финансовые обязательства. Их у меня нет — ни долгов, ни ипотек, ни потребительских кредитов.

Новостройка, 7,4 млн. Застройщик обещает начать выдавать ключи в конце первого квартала — начале второго, но я сомневаюсь в его обещаниях. Судя по динамике работ на объекте, думаю, в запланированный мной срок (конец второго квартала 2021 года) все-таки я должен получить ключи.

ПИФ — небольшой торговый центр, 2 млн. Выплата в декабре составила всего 3500 ₽, так как в связи со сменой УК большинство арендаторов не смогли осуществить оплату. УК говорит, что вопрос технический и в следующем месяце арендаторы этот долг погасят.

Еще за последний квартал за арендаторами накопился долг по коммунальным платежам, они покрывались за счет средств фонда. В итоге выплаты в этот период существенно снизились, а средний доход за 2020 год уменьшился с 16 000 ₽ до 13 500 ₽ в месяц.

Вообще, от инвестиций в этот ПИФ я ожидал большего. Но для 2020 — «ковидного» — года, наверное, результат меня устраивает.

На снижение доходности повлияли два фактора. Во-первых, весеннее закрытие ТЦ — это привело к заморозке арендных платежей. УК предоставила арендаторам рассрочку, которую они постепенно начали погашать в конце года. Во-вторых, несвоевременное оформление УК договоров с поставщиками коммунальных услуг и с арендаторами на их компенсацию. Представители УК обещают, что арендаторы в ближайшее время задолженность погасят. Кроме того, арендная ставка была проиндексирована и со следующего года арендные платежи должны подрасти. Так что и общая доходность должна повыситься.

Работа УК по большей части меня устраивает. Понравилось, как они сработали с арендаторами в этом году: добиваются оплаты задолженности за период простоя, оперативно нашли новых арендаторов вместо тех, кто был вынужден съехать. Не понравился факап с договорами на коммунальные услуги — на мой взгляд, ничего не мешало все оформить вовремя.

В целом я не жалею, что часть портфеля вложена в этот инструмент. Основной плюс в том, что деньги от аренды УК выплачивает на карточку ежемесячно. Минусы описывал в первом отчете. Интересно, как изменится доходность в 2021 году.

Облигации, 8,9 млн (−1,1 млн с начала реалити). Как и планировал, снижаю долю облигаций в портфеле.

Акции, 6,4 млн (+3,7 млн с начала реалити). Продолжаю планомерно наращивать объем акций в портфеле. С момента публикации прошлого, осеннего отчета увеличил позицию на 2,1 млн. Покупки, как и ранее, осуществлял поэтапно.

Коммерческая недвижимость. Помещение я в итоге так и не купил. Цены на рынке по сравнению с прошлым годом сильно выросли, поэтому эта цель пока откладывается.

Свои цели, поставленные в начале 2020 года, к сожалению, я в полном объеме не реализовал: коммерческая недвижимость не куплена, а структура капитала пока не до конца защищена от инфляции. Но в то же время пассивный доход за 2020 год составил 1 055 000 ₽, то есть порядка 88 000 ₽ в месяц. Для сравнения: в 2019 году сумма была 652 000 ₽ за год, или 54 000 ₽ в месяц.

Расходы же составили 1 060 000 ₽ — против 1 590 000 ₽ в 2019 году.

Подавая заявку на участие в реалити-шоу, я не представлял, в каком формате оно будет происходить. Не ожидал, что придется публично, перед всеми читателями Т⁠—⁠Ж отчитываться о состоянии своих активов. В целом было интересно попробовать себя в такой роли. Но ввиду того, что я не хотел раскрывать свою личность, у меня не было возможности делиться более подробной информацией о своем инвестиционном опыте и о своих активах.

Новые цели я пока ставить не планирую, так как вначале необходимо полностью достигнуть цели прошлого года.

❓ Покрыть пассивным доходом семейные расходы (почти!)
✅ Увеличить пассивный доход
❌ Купить коммерческую недвижимость
❌ Защитить активы от инфляции