Можно ли не платить комиссию риелтору продавца за про­смотр квартиры?

Если вы подпишете акт осмотра квартиры, это еще не означает, что вы обязаны что-то платить риелтору. Опасность здесь в том, что одновременно с актом риелтор может дать на подпись еще и договор на свои услуги.

Объясню, как действовать и какие аргументы можно использовать, чтобы не платить лишнего.

Как правило, риелторы настаивают, чтобы человек подписал оба документа, и бывают очень навязчивыми. Чем меньше покупатель понимает в ситуации, тем настойчивее, скорее всего, будет риелтор.

Чтобы понять, как он действует, давайте временно встанем на позицию продавца квартиры.

Продавец нанимает риелтора и заключает с ним договор. Это может быть:

1. договор возмездного оказания услуг;
2. договор поручения;
3. агентский договор на оказание риелторских услуг.

Риелтор обязуется оказать комплекс юридических и информационных услуг, каждая из которых что-то стоит. Часто юридическое сопровождение — проверку юридической чистоты объекта или правовую экспертизу договора купли-продажи — формально декларируют как подарок. Основную же цену переносят на информационные услуги: размещение объявления на «Авито» и организацию просмотров.

Это выгодно агенту: он прописывает «информационные» работы в договоре и затем через акты осмотра и отчеты фиксирует их оказание. Получается, что «работа сделана» и ее надо оплатить независимо от того, привела она к сделке или нет.

Риелторы знают: если что-то пойдет не так, продавец потребует от них ответа за все проблемы независимо от того, что написано в договоре. Возможно, кто-то пойдет в суд. Поэтому риелторы стремятся зафиксировать все факты оказания информационных услуг.

Организация просмотра квартиры — это информационная услуга. Отдельно в договоре она может быть и не прописана, но за рекламную кампанию, направленную на поиск покупателей, переговоры с ними и показ квартиры, риелтор возьмет с продавца деньги. В логике агента показ — это «услуга», и подпись покупателя в акте осмотра делает этот факт очевидным и легко доказываемым. Даже если купля-продажа в итоге состоится вообще без участия риелтора, продавец должен будет оплатить уже оказанные информационные услуги  .

Кроме этого, риелторские договоры нередко содержат дополнительные санкции за попытки обойти агента — они работают как запугивание и сдерживающий фактор.

Чтобы подтвердить факт оказания информационных услуг, риелтор продавца и просит у потенциальных покупателей подписи в актах осмотра квартиры. К таким актам даже в суде не придраться: в них независимый человек со стороны подтверждает, что риелтор провел просмотр.

По закону люди свободны в заключении договоров и никто не может навязывать услуги и обязывать что-то подписать  . Но обратное происходит повсеместно. Риелторы стремятся взять деньги не только с продавца, но и с покупателя.

Когда возможный покупатель подписал акт осмотра и риелтор видит, что человек готов купить квартиру, ему предлагают также подписать договор с риелтором продавца. Это может произойти и позже на любом этапе сделки, например когда будут заключать предварительный или основной договор купли-продажи.

Как только покупатель подписывает договор, он становится клиентом риелтора — того же самого, что и продавец. Скорее всего, риелтор пропишет в договоре, что оказывает покупателю информационную услугу — поиск и подбор объектов недвижимости для приобретения в собственность. Хотя квартира уже найдена, причем нашел ее сам покупатель.

Закон не запрещает агентам брать вознаграждение и с покупателя, и с продавца одновременно. Нет такого запрета и в локальных правилах этики риелторов, которые иногда принимают в регионах. Но здесь возникает конфликт интересов: риелтор, представляющий интересы продавца, не должен одновременно представлять интересы покупателя без явного согласия обеих сторон  .

Доказать, что договор навязан, очень сложно. Поэтому проще его не подписывать. Но просто это только на словах — на практике риелторы будут угрожать, что сделка не состоится, а квартира уйдет другому, более сговорчивому покупателю.

Если покупатель и риелтор продавца подписали договор, потом практически невозможно доказать, что агент не оказывал никаких информационных услуг. В суде не работают доводы, что покупатель увидел объявление о продаже квартиры в свободном доступе в интернете, а иногда и сам связывался с собственником.

Так, в Новосибирске женщина пришла на просмотр квартиры и сразу решила, что надо брать. Когда оформляли предварительный договор купли-продажи, агентство продавца предложило подписать договор и с ним. Риелтор напугал, что иначе сделка не состоится. Женщина поставила подпись и стала должна агентству 2% от стоимости квартиры  .

Когда сделка состоялась, женщина отказалась платить агентству: выяснилось, что она даже не поняла, что подписала. Компания подала в суд. В суде покупательница заявила, что ее обманули — подсунули перевернутые текстом вниз листы и сказали, что это надо подписать, иначе ничего не получится.

Схема в договоре была такая: 70% вознаграждения — за информационные услуги, 20% — за агентские, 10% — за юридические. Судья посчитал, что юридические услуги не оказаны, так как сделка прошла через сервис «Домклик». А вот все остальные услуги признал и обязал покупательницу выплатить агентству 90 000 ₽. Обжаловать решение не получилось.

А вот другой случай, тоже из Новосибирска. Местный житель позвонил по объявлению на «Авито» и наткнулся на риелтора. Та сообщила, что квартира уже продана, но есть другая. Ее мужчина тоже уже видел на «Авито», но согласился посмотреть. После решил брать  .

Покупатель заключил с продавцом предварительный договор-купли продажи, а еще риелторы дали ему на подпись договор на оказание услуг по подбору квартир. Мужчина удивился, ведь квартиру он нашел сам. Но его запугали, что сделка не состоится.

Мужчина подписал договор, а потом понял, что зря. Он в одностороннем порядке расторг его и отправил в агентство претензию — запросил расчет стоимости оказанных услуг. Сделка еще не состоялась, и покупатель надеялся отделаться малым — оплатить какие-то услуги и разойтись. Но ответа на претензию не последовало, вместо этого владелица агентства подала в суд.

Суд посчитал, что раз есть договор с агентством и акт осмотра, который подписал мужчина, то информационная услуга — просмотр — оказана. По договору она стоила 78 000 ₽ — столько суд и взыскал. Еще покупателя обязали выплатить неустойку за просрочку уплаты в размере 5 000 ₽ и госпошлину за обращение в суд — 4 320 ₽.

Покупатель попробовал оспорить решение в апелляционном суде, но его доводы о том, что квартиру он нашел сам, а один просмотр не может стоить 78 000 ₽, и там признали юридически несостоятельными.

Позже дело рассмотрел кассационный суд и отправил его на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Он не согласился с нижестоящими судами, так как цену услуг довели до покупателя уже после их оказания: она была прописана рукой риелтора в акте приема-передачи.

В момент заключения договора мужчина не знал, сколько ему нужно будет заплатить. Это значит, что стороны не согласовали существенное условие договора о стоимости предоставляемых услуг. Теперь исход дела может измениться и у истца, возможно, получится уменьшить стоимость оказанной услуги  .

Следует быть внимательным и учитывать следующее.

Если не хотите покупать квартиру, а риелтор предлагает подписать акт осмотра, можно так сделать. Это ни на что не повлияет и нужно только риелтору. Так он фиксирует, что оказал продавцу информационные услуги.

Если квартира вам нравится, учтите, что, как только подпишете акт, риелтор может предложить подписать и договор с ним. А может быть, это произойдет и значительно позже.

Помните, что, даже если кто-то хочет купить квартиру после просмотра, он не обязан заключать договор с риелторами продавца. Покупатель может выйти на сделку сам или нанять своего риелтора  .

Оставить жалобу на объявление. Если объявление опубликовано на специализированном портале, например «Циане», можно пожаловаться модераторам. В качестве причины указать, что квартиру невозможно посмотреть в свободном доступе, а в объявлении указана неполная информация об услугах и оплате.

Еще вариант — зайти в профиль агента и написать отзыв о том, что он пытается взыскать двойную комиссию.

Выйти на собственника без риелтора. Если квартира очень нравится, можно попытаться связаться с собственником напрямую и сообщить ему о требованиях риелтора. По фотографиям в объявлении и виду из окна можно определить примерное расположение квартиры в доме и попросить соседей или председателя ТСЖ передать ваш телефон хозяину. Если он заинтересован в продаже, то, возможно, перезвонит.

Чтобы избежать комиссии от риелтора продавца, у покупателя есть два варианта:

1. Не подписывать договор с риелтором продавца. Это самый надежный способ, но придется запастись терпением. Агентам такой вариант не понравится: им не захочется упускать клиента и вознаграждение. Поэтому договор на подпись будут подносить часто и настойчиво. С этим придется бороться.
2. Подписать договор только на отдельные, четко описанные услуги. Например, оплата составления проекта договора купли-продажи или сопровождения сделки в банке — все это с точной ценой и сроками. В договоре обязательно укажите, какие действия выполняет агент и каковы последствия в случае расторжения.

Документы, акты и согласованная цена имеют ключевое значение. Если цену скорректировали после оказания услуг или не согласовали ее, это слабое основание для взыскания «полной комиссии». Перед тем как подписывать любой договор, рекомендую проконсультироваться у независимого юриста. Это убережет от ошибок и заведомо невыгодных условий.