Достигли дна и оттолкнулись: станет ли 2025 год поворотным для рынка недвижимости
Ипотечный рынок воспрянул на фоне поэтапного снижения ключевой ставки.
Продажи восстанавливаются, а застройщики увеличили запуски новых проектов. Но не все так просто, и радоваться рано.
Подводим итоги года в цифрах и приводим мнения экспертов о том, что ждать дальше.
Цены на новостройки пошли в рост
В третьем квартале 2025 года цены на новостройки выросли на 2% по сравнению с 0,8% в предыдущем. А на фоне низкой инфляции, 0,5% за квартал, квартиры подорожали в реальном выражении на 1,5%. Это первый уверенный квартал с реальным приростом после периода стагнации с 2024 года.
Номинально за девять месяцев 2025 года цены в новом жилье выросли на 6,4% при инфляции 4,82%. Но картина разная в зависимости от региона. Так, в Москве и Санкт-Петербурге цены выросли на 12,6 и 5,4% за девять месяцев. А где-то стагнировали: на Дальнем Востоке и Северном Кавказе рост новостроек — 1,2 и 1,5%.
Это во многом объясняется структурой спроса, уровнем доходов и активностью ипотечных программ. Цены на новостройки активно поддерживаются льготными ипотеками, поэтому такие квартиры стоят сильно дороже аналогичных лотов на вторичном рынке. Также некоторые застройщики стараются подтянуть цены под лимиты льготных ипотек и наполнить таким образом эскроу-счета.
Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге сильнее выражено влияние бизнес- и элит-сегмента. Так, в столице на них приходится до 57,9% строящегося жилья, а доля бюджетных новостроек достигла минимума .
В Петербурге же дефицит премиального жилья из-за нехватки участков и требований к социальной инфраструктуре. При стабильном спросе на такие объекты это выливается в опережающий рост цен: за год элитка прибавила 26%, тогда как в целом по новостройкам Петербурга цены выросли на 16% .
Александр Аксененко :
«В третьем квартале 2025 года цены на квадратный метр в среднем выросли на 19% год к году и дошли до 208 000 ₽. Эксперты-экономисты полагают, что цены на новое жилье в следующем году продолжат расти. Если учитывать нынешние тенденции на рынке недвижимости, такой вариант наиболее вероятен.
В целом каждый год жилье дорожает минимум на размер инфляции. На 2026 год прогнозируемая инфляция составляет 5,5%, а рост цен на жилье будет ожидаемо выше нее. Насколько именно вырастет стоимость квартир, будет зависеть от реальной инфляции и ключевой ставки, установленной Центробанком».
Вышли мы на устойчивую траекторию роста рынка или это временный всплеск на фоне новостей о постепенном сворачивании отдельных ипотечных программ — станет видно в будущем и зависит от дальнейших шагов Центробанка. Ситуация все еще сложная: ставка высокая, рыночная ипотека малодоступна, рынок поддерживают льготные ипотеки и рассрочки от застройщиков.
Как росли цены на новостройки в 2025 году
| Федеральный округ | 9 месяцев 2024 года | 9 месяцев 2025 года |
|---|---|---|
| Центральный | +5,2% | +5,5% |
| Москва | +6,2% | +12,6% |
| Северо-Западный | +5,9% | +3,8% |
| Санкт-Петербург | +7,6% | +5,4% |
| Приволжский | +5,9% | +3,2% |
| Уральский | +7,9% | +3,1% |
| Южный | +6,1% | +3,0% |
| Сибирский | +5,1% | +2,0% |
| Северо-Кавказский | +5,8% | +1,5% |
| Дальневосточный ФО | +2,0% | +1,2% |
Люди покупают новые квартиры, несмотря на подорожание
В третьем квартале продажи, если считать в квадратных метрах, выросли в подавляющем большинстве регионов — в 67 из 85. В топ-10 субъектах продано 3,3 млн квадратных метров — рост на 14% к третьему кварталу 2024 года.
В остальных регионах показатели еще ярче: продажи выросли на 22% год к году. В лидерах были Ростовская и Тюменская области, они прибавили 44 и 33%. Причем показатели выросли во всех ценовых сегментах — и в экономе, и в элитке.
Илья Пискулин :
«Причина ускорения продаж в Тюменской области комплексная: повлияло и снижение ключевой ставки, и особенно меры от застройщиков. В регионе огромный навес из строящихся квартир, который превосходит спрос. На фоне этой затоваренности застройщики предоставляют скидки, рассрочки и субсидирование первоначального взноса. Делают все, чтобы преодолеть тяжелую ситуацию на рынке».
В октябре продажи новостроек по договорам долевого участия (ДДУ) в целом по стране достигли 2,6 млн квадратных метров — на 38% выше, чем в октябре 2024 года. Это сопоставимо со среднемесячным уровнем докризисного 2023 года. Хотя 2025 год все еще отстает по показателям от предыдущего, разница сокращается.
Более того, данные с января по ноябрь показали , что в шести городах-миллионниках продажи жилья в 2025 году превысили результаты прошлого года: это Нижний Новгород, Омск, Ростов-на-Дону, Пермь, Казань и Москва. Хотя в среднем по миллионникам показатели текущего года все еще на 4,2% ниже. Если декабрь будет столь же ударным, статистика по году может достичь паритета.
Продажи новостроек в 2025 году
| Регион | Третий квартал | Изменение год к году | 9 месяцев | Изменение год к году |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 954 000 м² | +6% | 2 728 000 м² | −9% |
| Краснодарский край | 287 000 м² | +14% | 662 000 м² | −38% |
| Московская область | 461 000 м² | +17% | 1 290 000 м² | −11% |
| Свердловская область | 294 000 м² | +20% | 745 000 м² | −24% |
| Санкт-Петербург | 336 000 м² | −9% | 908 000 м² | −27% |
| Ростовская область | 212 000 м² | +44% | 572 000 м² | −9% |
| Ленинградская область | 193 000 м² | +25% | 510 000 м² | −1% |
| Тюменская область | 240 000 м² | +33% | 571 000 м² | −12% |
| Новосибирская область | 194 000 м² | +22% | 477 000 м² | −25% |
| Башкортостан | 153 000 м² | +27% | 357 000 м² | −26% |
| Остальные | 2 996 000 м² | +22% | 7 718 000 м² | −11% |
| Всего | 6 320 000 м² | +17% | 16 538 000 м² | −14% |
Факторы, которые могли подогреть рынок, такие:
- cезонность — традиционное оживление осень;
- ужесточение условий семейной ипотеки с февраля 2026 года: те, кто не успел взять раньше, или семьи, в которых у второго супруга сохранилось право на эту программу, хотят успеть воспользоваться;
- снижение ставок по вкладам: у многих депозиты, которые они открывали по ставке 19—21%, подошли к концу, а открывать новый под 14—16% уже не все хотят, если видят больший потенциал в недвижимости.
Последний фактор наверняка будет оказывать влияние и в 2026—2027 годах, так как Центробанк планирует планомерно снижать ключевую ставку. При базовом сценарии в 2026 году она будет 12—13%, в 2027 году — 7,5—8,5% .
Ярослав Гутнов :
«Темпы продаж на первичном рынке будут расти вплоть до середины 2027 года, а затем стабилизируются, когда ключевая ставка ЦБ вернется к комфортным значениям».
Андрей Николаев
руководитель агентства недвижимости «Статус»
Увеличение спроса на новостройки было недолгим
Недвижимость в 2025 году лихорадит.
Рынок новостроек активен. Пик роста пришелся на сентябрь 2025 года — по причине сохранения льготных программ, удобных для покупателей рассрочек, а также окончания высоких депозитных ставок. Правда, увеличение спроса было недолгим, уже в ноябре рынок продаж откатился на показатели начала лета. Но в декабре и январе ожидаем увеличения спроса в связи с изменениями в семейной ипотеке.
Рынок вторичного жилья показывает слабую динамику и невысокий спрос в сравнении с 2024 годом. Квартиры в основном продаются либо по низу рынка, либо с качественным преимуществом в виде хорошей отделки. Виной тому по-прежнему высокие ставки по ипотеке: покупатели не спешат брать кредиты под 19—20%.
Рынок загородной недвижимости аналогично вторичке показывает слабую динамику. Конкуренция среди пятен здесь выше: новые поселки и земельные участки появляются чаще жилых комплексов в городе. А за счет увеличения себестоимости строительства новые поселки с трудом конкурируют с ранее построенными, где себестоимость покупки и строительства значительно ниже.
Премиальный сегмент как в первичке, так и во вторичке чувствует себя более ровно. Здесь покупатели в меньшей степени зависят от ипотечных программ и ситуации на рынке в целом. Также доля строящегося премиального сегмента значительно снизилась, что увеличивает спрос на существующие объекты.
Бизнес- и премиум-сегменты в Москве чувствуют себя несколько лучше, чем в Санкт-Петербурге, за счет большей платежеспособности покупателей. Уровень строительства в двух городах в одинаковых сегментах значительно различается: бизнес-класс в Петербурге и Москве — это абсолютно разные комплексы по инженерии, наполнению и другим характеристикам. Соответственно, в Москве проще продавать такие дома и покупатели охотнее расстаются с деньгами.
В сегментах «эконом» и «комфорт» показатели схожи с Петербургом.
Значительные темпы роста продаж во всех сегментах мы наверняка сможем увидеть после снижения ключевой ставки на 4—6 п. п. До этого времени среднестатистическому покупателю будет сложно решиться на покупку. По прогнозам, это произойдет не ранее второй декады 2026 — начала 2027 года.
Ипотеки поддерживают рынок
Доля сделок с ипотекой в третьем квартале ощутимо выросла, достигнув 77%, это на 6% больше, чем год назад, и выше показателей предыдущих кварталов. Рост пришелся практически на все ипотечные сегменты. Семейная ипотека прибавила 28% квартал к кварталу, другие льготные программы и рыночная ипотека — плюс 17 и 27% соответственно.
Ипотечные ставки под 21—22% — все еще заградительные, но статистика показывает, что многих устраивают даже они. Обычно это люди, расширяющие жилплощадь, обменивая свою квартиру с доплатой, которая идет за счет ипотечных средств.
Застройщикам едва стало получше, но с 2026 года вырастет НДС
В третьем квартале девелоперы продали новостроек на 1,3 трлн рублей — рост на 24% год к году. Ожидается, что по итогам года строительный сектор выручит не менее 4,5 трлн рублей. Это станет важным фактором для стабилизации отрасли.
Цены на стройматериалы снизились в пределах 1% на основные группы. А, например, цена арматуры за третий квартал вовсе упала на 12%. В результате себестоимость строительства чуть снизилась и увеличила маржу застройщиков. За июль — сентябрь стоимость строительства кирпичных и панельных жилых домов уменьшилась на 0,3—0,4%, а монолитных — на 0,8% .
При этом резко, на 50—70%, выросла стоимость аренды спецтехники из-за ухода с рынка ряда международных производителей. Из-за этого же начался дефицит запчастей, что в совокупности привело к росту затрат на эксплуатацию машинного парка на 40—80%.
Участники отрасли говорят, что стоимость строительных материалов вырастет примерно на 7,5% в 2025 году и на 5% в 2026 году, а фонд оплаты труда — на 10 и 3% соответственно.
Виталий Ершов :
«Сейчас можно говорить не об устойчивости, а о выживаемости, а слово «маржинальность» стало ругательным. Следующий год для рынка жилья будет еще более непростым, чем 2025 год, и управлять себестоимостью станет сложнее. Рынок устоял, несмотря на ужесточение миграционной политики и сопутствующие проблемы у подрядчиков.
Но в ближайшей перспективе бизнес ждет повышение НДС — и не совсем понятно, как управлять себестоимостью. Сейчас необходимо двигаться в сторону цифровизации, она приводит рынок строительства в порядок, цифровые платформы помогают управлять процессами и создавать качественный продукт».
В целом, по экспертным оценкам, маржинальность проектов едва достигает 5—10%. Девелоперы переходят в режим осторожного управления портфелем: ограничивают вывод новых проектов, фокусируются на завершении уже запущенных и контроле ликвидности.
Застройщики стали наращивать запуск новых проектов
На фоне относительного улучшения конъюнктуры выросли запуски новых проектов: в третьем квартале девелоперы вывели на рынок 11 млн квадратных метров. Это на 13% больше показателей предыдущего квартала.
Всего за январь — октябрь застройщики вывели суммарно 33,1 млн квадратных метров новых проектов, что на 15% меньше, чем годом ранее . Разрыв между годами уже не такой критический: в первом и втором кварталах он достигал 26 и 21% соответственно.
Такая динамика благоприятна в среднесрочной перспективе: некоторые эксперты опасались, что сильное падение запусков — мина замедленного действия, которая вызовет всплеск цен после 2027 года.
Кроме того, показатель нераспроданного жилья все еще высокий — 68%. Не распродано 54,5 млн квадратных метров, продажи еще 27,3 млн не открыты. Это обеспечивает запас стройки на три-четыре года вперед, и такие показатели — максимальные за последние годы . То есть рисков столкнуться с дефицитом предложения пока нет.
Наращивание объемов строительства свидетельствует о том, что рынок не боится насыщения и видит потенциал дальнейшего роста продаж. А застройщики, судя по всему, стремятся закрыть год с увеличенными портфелями и выручкой.
Ольга Стречная :
«„Дом-рф“ наблюдает тенденцию, что не распродано почти 70% совокупно. Возможно, это и так, но я работаю с разными крупными застройщиками, и планы они выполняют. Их менеджеры мне подтвердили, что просадки продаж не наблюдается.
Они делают план в большинстве случаев за счет рассрочек и траншевой ипотеки. И на старте очередей девелоперы изначально закладывают цену с учетом возможного дисконта, чтобы иметь возможность дать скидку без ухода в минус».
Татьяна Полиди
вице-президент фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости»
Доступность жилья падает на фоне роста ввода площадей
Темпы ввода жилья — это параметр, который очень любят органы власти. Если ввод жилья в стране растет, все хорошо, если нет — плохо. Вот такая интерпретация обычно звучит в публичном поле. В жизни обычному человеку, конечно, этот показатель непонятен, как и, например, официальная инфляция: она обычно не совпадает с субъективным мнением о росте цен.
Если же мы говорим о вопросе, как ввод жилья влияет на качество жизни и жилищные условия, все куда сложнее. Есть три момента:
- Пространственный аспект показателя. Например, может расти ввод жилья в стране, но очень неравномерно — по территории: где-то рост, а где-то падение.
- Как именно прирост жилья распределяется между семьями. Например, в городе ввод жилья растет, то есть увеличивается жилищный фонд в целом — допустим, нет сноса старых домов, — и в среднем на одного жителя города площадь тоже растет. Но ведь владение недвижимостью должно быть профинансировано ее владельцем. И выясняется, что семьи с высокими доходами покупают пятую квартиру «про запас», а с низкими — продолжают жить в стесненных условиях.
- Что именно и как строится. Маленькие квартиры или большие, многоквартирные дома или ИЖС? Строится девелоперами, которые получают прибыль, или людьми, некоммерческими организациями?
Все это вместе определяет такие важные параметры, как доступность и разнообразие жилья. Доступность жилья, то есть соотношение цен на него и доходов семей, может расти и в условиях снижения ввода. Или, наоборот, она может падать на фоне роста ввода жилья, что мы и наблюдаем в последние несколько лет.
На мой взгляд, гораздо важнее на уровне государственной политики влиять на следующие факторы:
- динамику доступности жилья, причем для семей с разными доходами и из разных социальных групп;
- жилищные условия семей — например, долю семей, проживающих в стесненных условиях;
- возможности выбора различных жилищных стратегий: собственность или наем, проживание в квартире или доме, в компактном или просторном жилье, в городе или пригороде.
Девелоперы стали массово срывать сроки сдачи домов
По итогам девяти месяцев доля жилья, по которому срывают сроки, выросла до 42% — плюс 7% к аналогичному периоду прошлого года. При этом длительность просрочки снизилась на 17% — с 6,7 до 5,5 месяца .
Расклад такой:
- 10,4% введенного в эксплуатацию в 2025 году жилья задержали на срок более года;
- 6,5% — на полгода-год;
- 8,9% — от трех до шести месяцев;
- 8,8% — от одного до трех месяцев;
- 7,5% — меньше месяца.
Самая красочная картина в Дагестане: там с опозданием вводили 100% площадей. За ним следуют Тамбовская и Вологодская области, где задерживали соответственно 35% со средним сроком 27 месяцев и 39% жилья в среднем на 20,8 месяца.
Что касается Москвы, просрочка — 53% в среднем на 7,3 месяца. В Санкт-Петербурге — 17% со средним сроком 1,4 месяца.
Крупные девелоперы реже нарушают сроки: у них есть доступ к льготному финансированию и убытки от одного проблемного объекта компенсируются успешными проектами. Так, среди десятки крупнейших застройщиков доля объектов с задержкой — 37% с опозданием в среднем на два месяца.
Ситуация с задержкой ввода в эксплуатацию во многом связана с тем, что государство поддерживает застройщиков: в 2025 году действует мораторий на штрафы за нарушение сроков сдачи. На 2026 год мораторий не планируют продлевать .
Алла Шинкевич :
«Девелоперы действительно позволяют себе не торопиться, пока действует мораторий. Кроме того, квартиры сдают в сыром виде — с серьезными проблемами. Покупатель отказывается принимать жилье, но у застройщика остается 60 дней на исправление.
Бывают случаи, когда клиент открывает входную дверь, а за ней бетон и плесень. Из тех, кто держит качество, остались единицы. В остальном подход все чаще напоминает экономию на всем, кроме рекламы».
Общие объемы ввода жилья упали
В январе — октябре 2025 года объем ввода жилья, включая ИЖС, составил 83,6 млн квадратных метров — минус 4,6% в годовом выражении. По итогам года показатель составит, по оценкам Минстроя, 100—102 млн квадратных метров , из которых чуть больше половины — ИЖС.
Летом показатели ввода сильно замедлялись, особенно у ИЖС. Но в октябре наметился рост: сдано около 7 млн квадратных метров жилья, что на 9% больше аналогичного периода 2024 года.
Причем объем ввода многоквартирных домов в этом месяце впервые с начала года превзошел объем сдачи ИЖС. За январь — октябрь застройщики ввели 28,1 млн квадратных метров — падение на 4,6% год к году. В сегменте ИЖС сдано 55,5 млн квадратных метров — на 4,5% меньше прошлогоднего показателя.
Валерий Тумин :
«Эти данные подчеркивают сложное положение девелоперов, которые попали в ловушку: система эскроу-счетов, призванная защищать дольщиков, теперь связывает руки застройщикам. Они не могут распродать квартиры по старым ценам из-за избытка предложения, но и снизить стоимость не в состоянии, чтобы не уйти в убыток, учитывая кредиты, взятые под высокие проценты.
Но застройщики продолжают строить, банки финансируют: за первую половину 2025 года открыто кредитных линий на 900 млрд рублей. Это говорит о том, что система все-таки работает».
Ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем остается большим
В третьем квартале 2025 года он составлял от 50,5 до 61,4% . Но на самом деле разрыв может быть и меньше, если сравнивать не весь объем российского первичного и вторичного жилья, а объекты сопоставимого качества .
Цены с начала года выросли в среднем на 6,15% — с 111 480 до 118 340 ₽ . Это означает 1,3% реальной доходности, то есть за вычетом инфляции.
Кристина Гудым
аналитик ФГ «Финам»
Прецедент с квартирой Ларисы Долиной усиливает недоверие к вторичному рынку
В 2025 году ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками продолжает увеличиваться, а восприятие рисков, связанных со вторичкой, усиливается.
Дополнительным фактором стал публичный резонанс вокруг дела Ларисы Долиной, чья оспоренная сделка повысила внимание к юридическим рискам при покупке готового жилья. Этот прецедент усиливает недоверие к вторичному рынку.
В последние годы льготные ипотечные программы, преимущественно для новостроек, были ключевым драйвером спроса. После резкого подъема цен и перегрева рынка условия льготной ипотеки ужесточаются. Таким образом, семейная ипотека становится более таргетированной. Это ведет к снижению «спекулятивного» спроса, смещению в сторону потребительской покупки жилья для жизни и постепенно к стабилизации рынка.
Сворачивание широких льготных программ может способствовать и постепенному сокращению разрыва цен [между первичкой и вторичкой], но все же нужно формирование более устойчивой правовой защиты добросовестных покупателей.
Реальные доходы граждан растут неравномерно, и этого прироста недостаточно, чтобы компенсировать высокие ставки по ипотеке и накопившийся рост цен на недвижимость. Для многих семей покупка жилья становится менее доступной, чем несколько лет назад, даже несмотря на номинальный рост зарплат. Ужесточение льготных программ, возможно, приведет к снижению ипотечной активности и смещению спроса.
На вторичке спрос тоже оживился: в октябре число сделок выросло на 31,6% год к году. В 36 региональных агломерациях с населением от 500 тысяч человек заключено 60 тысяч сделок со вторичкой.
Это максимальное значение как минимум с июля 2024 года . Факторы роста все те же: смягчение условий выдачи ипотеки, отток денег с вкладов и реализация отложенного спроса.
Сергей Шлома :
«Спрос остается избирательным: покупатели ищут квартиры в новом фонде, с ремонтом. По всей видимости, многие стараются действовать на опережение: жилье долго почти не дорожало, но если снизят ключевую ставку, цены сразу начнут расти».
Объем выданных на вторичку кредитов в рамках рыночных программ растет, по крайней мере в Москве. Если в первом полугодии их доля в структуре продаж вторичного жилья в столице не превышала 10%, то в сентябре достигла 16%, а в октябре — 21%. Но проходят преимущественно альтернативные сделки: люди продают одно жилье для покупки другого, добавляя небольшую сумму ипотечных денег.
Что в итоге
- В конце 2024 и первой половине 2025 года рынку пришлось несладко: пиковая ключевая ставка, рыночные ипотеки под 30% и, как результат, обрушение продаж, которое весной достигало 40% год к году. При этом ощутимой коррекции цен за этим не последовало: они стагнировали, охлаждаясь в реальном выражении за счет инфляции. Конец 2025 года ознаменовался стабилизацией рынка после стресс-теста высокой ключевой ставкой. Похоже, происходит возврат на траекторию роста, но многое зависит от дальнейших шагов регулятора и ключевой ставки.
- К концу года девелоперы перешли к активным запускам проектов, они расширяют портфель строительства. Это частично снимает опасения, что после 2027 года рынок столкнется с кризисом предложения.
- Цены начинают расти не только номинально, но и реальными темпами, что отражает оздоровление рынка. Застройщики поправляют свое финансовое положение, а снижение себестоимости снижает давление на их маржу.
- Разрыв между первичкой и вторичкой по ценам все еще гигантский. Первичный рынок драйвят ипотеки, доля которых доходит до 77% среди всех заключенных договоров долевого участия. Пока разница между льготными и рыночными процентами будет огромной, разница между первичкой и вторичкой будет соответствующей.
- Рынок, похоже, выходит из фазы стагнации и переходит к восстановлению. Тенденция второй половины 2025 года почти наверняка продолжится в 2026 году — с учетом целей Центробанка по снижению ставки, если не произойдет новых макроэкономических потрясений.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
