Как рефинанси­ровать ипотеку

Рефинансирование ипотеки — это когда вы берете кредит по сниженной ставке и погашаете кредитными деньгами заем в другом банке.

Несколько лет назад я взяла ипотеку под 14,75% годовых на 25 лет. За два года выплатила 20 000 ₽ из основного долга и 640 000 ₽ процентов. Затем сделала рефинансирование и снизила ставку до 9,75%. Сейчас ставки по ипотечным кредитам выше, и с помощью рефинансирования можно сэкономить больше. Расскажу, что для этого нужно.

У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита. Чтобы было проще сравнивать предложения, можно пользоваться агрегаторами, например «Банки-ру» или «Сравни-ру». Они собирают информацию с банковских сайтов и фильтруют их предложения по заданным параметрам.

Чтобы привлечь клиентов, сейчас, в 2025 году, банки часто указывают ставку рефинансирования «от 6%». Но это касается только тех, кто рефинансирует ипотеку по льготной семейной программе. Ставка при стандартном рефинансировании намного выше — в июле 2025 года это 23—29% годовых. Ее можно снизить на 0,5—2 п. п., если выполнить дополнительные условия банка. Например, выбрать электронную регистрацию сделки, быть зарплатным клиентом или заключить расширенный договор страхования.

Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.

Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой о доходах и суммах налогов физического лица — бывшей 2-НДФЛ — и застраховать жизнь, а взамен я могла рефинансировать ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.

Заявка на рефинансирование ипотеки, как и на любой другой вид кредита, — это резюме заемщика. Так банк знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.

Форма анкеты есть на сайте банка. В ней нужно указывать корректную информацию. Если после проверки банк выявит несоответствия, откажет в рефинансировании. Важно подтвердить, что вы соответствуете требованиям банка, способны выплатить кредит и в целом надежный клиент.

Будьте готовы к тому, что банк проверит, как вы выполняли обязательства по ипотеке перед прежним банком. Если были просрочки по платежам, в том числе перед обращением за рефинансированием, или реструктуризация, вам могут отказать. О том, почему это происходит, в Т⁠—⁠Ж уже писали.

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

1. Паспорт.
2. СНИЛС.
3. Заверенную копию трудовой книжки. Также подойдет форма СТД-ПФР. А если трудовая книжка электронная — это единственный вариант.
4. Справку о налогах и суммах дохода физического лица.
5. Кредитный договор со старым банком.
6. График платежей из старого банка.
7. Справку об остатке долга по кредиту.

Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.

Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.

Сейчас, в 2025 году, банки быстрее рассматривают заявки на рефинансирование ипотеки. Одобрить вас как заемщика могут и за пару минут, после предоставления документов по квартире. А на одобрение объекта часто уходит до двух дней — об этом расскажу в следующем шаге.

Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.

Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это стало моей обязанностью, потому что теперь я была собственником квартиры.

Чтобы доказать стоимость квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которая была в списке аккредитованных. Такой перечень обычно есть у каждого банка. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 ₽, в 2025 году это стоит 5000—6000 ₽. Отчет готовили два дня.

Пока готовили отчет, я собрала остальные документы, которые нужно было предоставить в новый банк:

1. Договор купли-продажи квартиры.
2. Выписку из ЕРГН или свидетельство о собственности — его выдавали до 2016 года.
3. Технический паспорт.
4. Полис страхования и квитанцию об уплате страховой премии.
5. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра или управляющей компании.

Но не все банки требуют подобный список — например, иногда можно обойтись без технического паспорта или справки об отсутствии долгов по коммуналке. Это нужно уточнять заранее — после одобрения заявки. Но на практике большинство банков сами высылают клиенту список необходимых документов.

Обычно при рефинансировании ипотеки предстоят такие расходы:

1. Срочные проценты. Сумма задолженности формируется из суммы основного долга и срочных процентов на дату погашения — при рефинансировании их уплачивает не каждый новый банк, иногда это ложится на плечи заемщика.
2. Оценка квартиры. Новый банк обычно просит подготовить новый отчет.
3. Оплата страховки. Ее придется оформлять по требованиям нового банка и подбирать компанию из его списка.

Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру была дома, а недостающие мне выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.

Проверив квартиру, новый банк приготовился закрыть долг у старого, чтобы перевести залог к себе. На этом этапе происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк гасит долг перед прежним.

Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу досрочно закрыть ипотеку, и уточнила задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.

Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке — те самые срочные проценты, о которых я говорила выше.

8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168,59 ₽. У нового банка я просила только 2 155 625,10 ₽. Разницу 3543,49 ₽ пришлось доплатить самой.

Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет — ссудный  , и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение.

За 24 часа банк начислил мне еще 708 ₽ процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.

Но в случае досрочного погашения ипотеки деньги со ссудного счета списывает только Сбер и несколько других банков. Остальные списывают их со счета, который открывался для погашения ипотеки.

Еще важно учитывать, что списание денег со счета для досрочного погашения может происходить в определенное время. К примеру, если это 17:00, а нужной суммы в этот час не окажется, сделка переносится на следующий день. За это время набегут проценты, и сумма к оплате изменится.

При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий ремонт. Однако сделать перепланировку, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.

Мне нужно было переоформить залог квартиры со старого банка на новый. Эта операция называется переходом залога. В прежний банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств, потому что у меня была бумажная закладная. Сейчас многие банки переходят на электронный вариант документа, в этом случае банк сам подает заявление в Росреестр на снятие обременения.

Пока новый банк не оформит закладную в свою пользу и не зарегистрирует ее в Росреестре, кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Так, многие банки повышают ставку на 2—4 процентных пункта. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели. Точные сроки обычно указаны в кредитном договоре.

Вместе со специалистом из нового банка я пошла в МФЦ, показала закладную с отметкой и написала два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Предоставила сведения о квартире и заплатила госпошлину 500 ₽ — при рефинансировании она равна 1000 ₽: по условиям моего банка, половину платил заемщик, вторую часть — кредитор. В 2025 году госпошлина уже 2000 вместо 1000 ₽.

Через неделю квартира перешла в залог новому банку.

Я рефинансировала ипотеку за два месяца. Если не считать плановых ежемесячных платежей и платы за страховку, на оформление документов я потратила 7250 ₽: это оценка квартиры, уплата госпошлины в МФЦ, разница между запрашиваемой суммой и суммой, необходимой для досрочного погашения, процентов. По сравнению с выгодой, которую я получаю от рефинансирования, это копейки.

1. Выбирайте банк исходя из ваших целей по процентной ставке, сроку кредитования, условиям частичного досрочного погашения.
2. Указывайте в анкете достоверную информацию, чтобы банк быстрее рассмотрел вашу заявку, проверил сведения и принял решение.
3. Подсчитайте расходы на оформление сделки. Если они превышают выгоду, не стоит рефинансировать кредит.
4. Пока рефинансируете, не забывайте платить за ипотеку, страховку и коммуналку.
5. Возьмите в старом банке справку, что вы полностью погасили ипотечный кредит, чтобы в будущем к вам не предъявляли претензий.