Как поделить ипотеку, если дважды рефинансировали ее в браке?

Вы купили квартиру по ДДУ и оплатили ее не сразу, а оформили ипотеку. Часть выплат была в браке. Поэтому супруга имеет право на долю в квартире.

Расскажу, как можно поделить долг по ипотеке и ипотечную квартиру при разводе и как поступить в вашем случае.

Любое имущество, которое приобретается до вступления в брак, считается личным.  Но есть нюансы.

Если бы вы полностью оплатили квартиру по ДДУ своими деньгами, а не с помощью ипотеки и во время брака подписали акт прием-передачи, она была бы вашей личной собственностью.

Однако часть платежей по ипотеке вы вносили в браке. Значит, вашей собственностью считается только часть квартиры, которая соразмерна выплатам до брака, когда вы погашали кредит единолично.

Вы указали, что подписали акт прием-передачи в браке и тогда же сделали рефинансирование, включив супругу в ипотечное обязательство. С этого момента она получила право на часть собственности соразмерно ее доле в выплаченном кредите. Но даже без включения супруги в кредитный договор она имела бы право на эту же долю в квартире.

Вы пишете, что оплачивали ипотеку из личных денег. Однако личными считаются только те деньги, что принадлежали вам до брака, и те, что вы получили в браке по безвозмездной сделке, например в подарок или по наследству.  И вам придется подтвердить документами, что вы направили на погашение ипотеки именно их. Потому что по умолчанию любой доход, полученный супругами в браке, общий  и считается, что выплаты идут из общего бюджета.

Квартира в залоге у банка. Поэтому любые юридически значимые действия, например продажу, придется согласовывать с ним.

Ипотечный кредит не получится разделить на два договора: оставить одну половину долга на вас, а вторую — на супруге. Она созаемщик, поэтому кроме совместной собственности у вас солидарная ответственность по кредиту, то есть отдавать долг нужно вместе.

Банку все равно, кто будет вносить платежи. Но ему важно, что при солидарной ответственности он вправе потребовать выплаты от любого участника кредита. Поэтому он не станет делить ипотечный долг на два отдельных: это увеличивает его риски. А если дело дойдет до суда, тот тоже откажет в подобном запросе.

Вашу ипотечную квартиру можно поделить. Поскольку часть выплат была вне брака, часть квартиры, соразмерная единоличным выплатам, остается за вами, а остальное считается совместной собственностью.

Если суд поддержит развод, то примет решение и о разделе имущества. А вот кредит останется общим долгом. Поэтому лучший вариант — договориться с супругой, кому достанется квартира, и зафиксировать это документально, например в брачном договоре. Там же прописать, кто будет выплачивать кредит.

Ипотечный долг вы не погасили. Поэтому, как вариант, можно выделить бывшей супруге половину от доли, соразмерной выплатам в браке. Остальное — как долг, так и собственность — оставить за вами.

Сначала нужно договориться о долях и выделить их документально, например оформить соглашение о разделе имущества и на основании него перерегистрировать квартиру в Росреестре. После можно вносить изменения в кредитный договор.

Обычно при разводе один супруг выбывает из кредитного договора по обоюдному согласию. Кратко расскажу, как это оформить.

Договоритесь с банком. Он принимает решение по каждой заявке индивидуально. Сначала нужно написать заявление о выводе бывшего супруга из кредитного договора по причине развода. Форму заявления запрашивают у ипотечного менеджера.

К заявлению прикладывают документы, которые подтверждают развод и раздел имущества. Банк рассматривает заявление от 3 до 30 дней — это зависит от внутреннего регламента. Если он примет положительное решение, то пригласит клиентов в офис и внесет изменения в кредитный договор.

Рефинансируйте ипотеку еще раз. Банкам невыгодно исключать из договора одного из должников, поэтому нередко в таких запросах отказывают. Меньше созаемщиков — меньше шансов вернуть выданный кредит. Если вы столкнулись с такой ситуацией, можно рефинансировать ипотеку — перевести в другой банк и заодно изменить состав участников. Новый кредитор оформит ипотеку только на одного из супругов.

Но стоит заранее уточнить про такую возможность, потому что есть три сценария, когда новый банк выведет супругу из кредитного договора:

1. после рефинансирования — когда вы оба станете клиентами банка;
2. на этапе перевода долга — это предпочтительный для вас вариант, он исключает риск, что после перевода ипотеки в новый банк тот окажется выводить бывшую супругу;
3. никогда — решения по кредитной заявке банк принимает по внутреннему регламенту, жаловаться на него в Центробанк бесполезно.

Измените договор через суд. Если два первых сценария не сработали, можно обратиться в суд. Но и это не гарантирует результат. Обычно суды встают на сторону банка, потому что развод не считается условием, по которому закон разрешает изменить кредитный договор.

Подробно о том, как вывести созаемщика из ипотеки, мы рассказали в других статьях в Т⁠—⁠Ж:

1. Как вывести созаемщика из ипотеки, если банк отказал?
2. Как мы делили ипотечную квартиру после развода.
3. Как вывести созаемщика из ипотеки?

Сначала вместе с супругой определите, какие доли останутся за каждым из вас с учетом того, что часть кредита за квартиру вы гасили до брака. Когда договоритесь, можно подавать документы, чтобы изменить кредитный договор.

Поделить ипотечный долг как квартиру не получится: обычно при разводе супруги оставляют в ипотеке только одного заемщика.