Как я отремонтировала однушку с прогнившими полами за 330 000 ₽

В 2019 году мне по наследству досталась однушка 36 м² в Нижегородской области, которую снимала семья из пяти человек.

Квартира была в удручающем состоянии: полы скрипели, через деревянные окна сквозило, балкон с решетками вместо окон. Сдача в аренду приносила 8000 ₽, из которых 4500 ₽ уходило на коммунальные платежи.

Я решила чуть вложиться в квартиру и продать. Сначала поменяла балконный блок и окно в кухне — потратила 35 000 ₽ в 2021 году. Затем уведомила квартирантов, что повышаю стоимость аренды на 500 ₽. Для них это было дорого, и они съехали.

Дальше я полноценно занялась ремонтом, на который заранее отложила 100 000 ₽. В процессе бюджет вырос и пришлось занять денег у знакомых. Расскажу, как все было.

Квартира располагалась на втором этаже кирпичной двенадцатиэтажки 1988 года постройки. Дом мне не нравился из-за устаревших инженерных коммуникаций и сложных соседей, которые не здоровались.

В квартире был «бабушкин» ремонт. В 2010 году заменили сантехнику и отделали санузлы ПВХ-панелями. Они выглядели цивильно, и мы их решили не трогать, а обновить только комнату, кухню, прихожую и балкон.

Шли по пути наименьшего сопротивления: важно было привести квартиру к товарному виду. Сами там жить не собирались.

Вот какой был план:

1. Выбросить мебель и демонтировать старую отделку.
2. Провести черновую подготовку: залить стяжку пола, выровнять стены и ошкурить потолок.
3. Привести в порядок коммуникации: менять не стали, только облагородили.
4. На полы постелить линолеум, стены оклеить обоями, потолки — покрасить.
5. Обустроить балкон. Старый был открытым, его использовали для складирования хлама. Хотели его остеклить, утеплить и превратить в полезную площадь.

Приступили в августе 2021 года. Делали сами — я с мужем, иногда помогали друзья. Например, был знакомый со строительным опытом, который консультировал, как сделать лучше. Кто-то помог с доставкой стройматериалов, а лучший друг — с демонтажом и шлифовкой стен. Обычно он приезжал на выходных на полдня или меньше.

Специалистов мы привлекли только для установки балкона, дверей и замены электрики.

Обычно мы начинали работать в 10 утра, когда многих соседей не было дома, а к 19 часам заканчивали шуметь и переходили на более тихие задачи. За время ремонта никто на шум почти не жаловался — лишь однажды нас попросили быть потише, когда мастера меняли входную дверь.

Управляющую компанию мы тоже ни о чем не предупреждали, ей было все равно. Во дворе было отдельное место для крупного мусора, который исправно вывозили, — мы относили все туда. На строительные мешки не тратились: выносили все в руках, а какие-то сыпучие вещи — в пакетах, которых дома всегда навалом.

Мы заранее взяли у друзей электроинструмент, в частности перфоратор и болгарку. Это облегчило задачу, в том числе распил длинных половых досок. Шпатели и мелкие расходники нам достались от предыдущих ремонтов у родственников, дополнительно ничего не покупали.

Демонтировали все в таком порядке:

1. Вынесли старую мебель и технику. Спилили болгаркой решетки на балконе, а закрепляющие гвозди вытащили гвоздодером и тоже выкинули. На все это ушел день.
2. Демонтировали плинтусы и полы, которые ужасно скрипели: половые доски и балки сгнили еще в 90-х. Пол демонтировали втроем: один разбирал доски, двое выносили. С перерывами ушло два дня.
3. Сбили декоративную штукатурку со стен. Ее нанесли прошлые жильцы поверх старых обоев и покрыли лаком. Специнструмента не было, поэтому мы с мужем сбивали штукатурный слой шпателями. Декоративная штукатурка с трудом отходила, поэтому провозились неделю.
4. В кухне соскоблили старые обои. Это было в разы проще — уложились в полчаса.
5. Сняли с помощью шпателя потолочные плиты в комнате, прихожей и кухне.
6. Демонтировали старые межкомнатные двери и перемычки над ними, которые были из старых досок.
7. Соскоблили старую синюю краску с батарей, чтобы перекрасить их в белый цвет.

Все работы по демонтажу заняли около двух недель, при этом мы не потратили ни копейки.

На этом этапе стало понятно, что в 100 000 ₽ мы не уложимся: слишком большой фронт работ. Мы прикинули, что уйдет где-то в три раза больше. Поэтому весь текущий заработок направили на ремонт, плюс взяли в долг у друзей.

Так как бюджет ограничен, использовали самые простые варианты: стены и потолок решили покрасить в два слоя краской, а на пол постелить дешевый линолеум. С выбором материалов нам помогал друг семьи, у которого есть опыт в строительстве. Также смотрели видео на «Ютубе».

В основном смотрели видео, как люди своими силами делают ремонт, и мастер-классы: как поэтапно залить стяжку, поклеить обои, установить межкомнатные перегородки и т. д. Конкретные каналы не смотрели, а черпали информацию из разных видео, которые находили через поиск.

Сколько покупать материалов, рассчитывал муж. Брали все в «Кастораме» и «Леруа Мерлен» — сразу большими партиями, чтобы меньше платить за доставку. Уложились в четыре доставки, за которые в сумме заплатили 2800 ₽. Какие-то мелкие вещи привозили сами, при этом машины у нас нет.

Стяжка пола. Мы занялись ей в первую очередь, поскольку бетону нужно три-четыре недели, чтобы полностью высохнуть и набрать прочность. Но ходить по полу можно уже на следующий день после заливки.

Черновой пол в квартире оказался разноуровневым из-за криво установленных при строительстве дома плит перекрытий. В результате толщина стяжки варьировалась от девяти до двадцати сантиметров.

Заливали так:

1. Сначала муж установил маяки — металлические направляющие, позволяющие задать горизонталь. В их уровень потом заливали раствор.
2. По периметру стен приклеили демпферную ленту — материал, который компенсирует температурное расширение стяжки, чтобы она не давила на стены.
3. Перемешивали раствор в ведрах с помощью перфоратора дрели с насадкой-венчиком. Для раствора использовали сухую цементную стяжку «Кнауф УБО» — ушел 61 мешок по 25 кг.
4. Раствор заливали между маяками, а затем протягивали длинной рейкой по направляющим, чтобы срезать лишнее и получить горизонтальную поверхность.

Делали вдвоем с мужем. Он поддерживал идею обновить квартиру, поэтому стойко переносил все тяготы. Конечно, возникали и разногласия по каким-то вопросам, но за время ремонта мы ни разу не поругались. Когда было сложно или что-то не получалось, переводили все в шутку и поднимали настроение друг другу.

На стяжку в комнате, прихожей и кухне ушло три недели ежедневной работы. Через месяц, когда стяжка набрала прочность, мы сделали наливной пол: он нужен, чтобы выровнять незначительные перепады и шероховатость стяжки. В результате получается идеально гладкий пол под финишное покрытие.

Работы с наливным полом проще: толщина слоя несколько миллиметров, плюс он жидкий — сам растекается, заполняя неровности. Мы размешивали сухую смесь с водой в ведрах при помощи перфоратора, а затем выливали на пол и разглаживали специальным игольчатым валиком. Работы с ровнителем заняли несколько дней.

Подготовка стен и потолка. Пока стяжка набирала прочность, мы подготовили стены с потолками в кухне и комнате. Выровняли перепады штукатуркой, а мелкие неровности и дефекты — шпатлевкой. Затем ошкурили поверхность наждачной бумагой — получилась идеально гладкая поверхность.

Шпатлевку наносили шпателями, шкурили при помощи бруска, на который натягивали наждачку. Конечно, под конец дня были все в пыли. Благо в квартире работал душ, можно было привести себя в порядок.

Работы заняли две недели.

Батареи. Коммуникации, в частности батареи, решили не трогать: во-первых, они чугунные и долговечные, во-вторых, не было денег. Оптимальным было покрасить их. Выбрали белый цвет, так как хотели светлую комнату, к тому же это универсальный вариант под любой интерьер.

Батареи я очистила от старой краски корщеткой — проволочной щеткой, которую нам одолжили знакомые. Затем покрыла грунтовкой по металлу и покрасила в два слоя белой краской. Использовала две кисточки разного размера — это 300 ₽. Две банки алкидной эмали в сумме стоили 1500 ₽, а грунтовка осталась после ремонта в квартире отца.

Покраска двух батарей в комнате и одной в кухне заняла две недели, делали параллельно с другими работами.

Спустя месяц после начала ремонта все было готово для чистовой отделки. На стены и потолок мы купили матовую белую краску «Дулюкс-3D-уайт». Девятилитровое ведро стоило 4000 ₽, и этого хватило для окрашивания в два слоя кухни и потолка комнаты.

Стены в комнате и прихожей решили оклеить обоями. На комнату ушло шесть рулонов флизелиновых обоев, на прихожую — три бумажных. Выбирали по принципу: невысокая цена, простота в использовании и приятный молочный оттенок.

На пол в прихожей, комнате и кухне взяли линолеум как один из самых бюджетных вариантов. Линолеум подбирали исходя из цены и отзывов в интернете. Для кухни и коридора взяли с абстрактным мраморным рисунком, в комнату — с текстурой под дерево.

Электрика. Заменили розетки — на всю квартиру шесть штук. Также поменяли выключатели и автоматы в щитке. Проводку не трогали: хоть она и старая, работала исправно. К тому же для замены проводки нужно штробить стены, а это долго и дорого.

Для этих работ привлекли электрика: нашли на «Профи-ру» по отзывам. За работу заплатили 2500 ₽.

Двери. Компанию, где заказывать двери, нам рекомендовали знакомые. Замеров не делали: нам просто доставили двери, которые мы выбрали исходя из размеров проема.

Три межкомнатные двери с доставкой и установкой стоили 14 175 ₽. Сложностей при монтаже не возникло — мастер справился за пару часов.

С входной дверью было сложнее. На входе раньше стояли две двери: металлическая и внутренняя деревянная. Первая была плохого качества: были слышны все звуки из подъезда. От второй мы решили отказаться, чтобы расширить пространство прихожей и убрать лишние детали. Лучше было поставить одну хорошую дверь с утеплением и высокой шумоизоляцией. Такая стоила 23 300 ₽.

При установке не все прошло гладко: дверь оказалась больше прежней, установщикам пришлось выдалбливать стену по бокам и сверху. На стоимость это не повлияло.

Также пришлось отделывать откосы входного проема, это сделали сами. Дополнительно ничего не покупали, а использовали остатки материалов, которые задействовали в ремонте.

Делали так:

1. Выровняли стены штукатуркой и шпатлевкой. Там, где были большие пространства между кирпичами, сначала запенили.
2. Поклеили на выровненную поверхность обои.
3. Чтобы углы были аккуратными, использовали пластиковые уголки.

Мы подумали и тоже решились на остекление балкона, хотя знали, что на это потратим около половины нашего бюджета.

Остекление заказали в фирме, которую нашли в интернете. Балкон длиной 6,2 метра с разделением на шесть створок обошелся нам в 131 300 ₽. Монтаж происходил, пока сохла стяжка пола.

Установка окон заняла около пяти часов. Я контролировала процесс и принимала работы — нареканий к мастерам не было, все сделали качественно.

Дополнительно мы утеплили полы минеральной ватой, чтобы превратить балкон в теплую функциональную зону. В результате к квартире приросло несколько квадратных метров полезной площади. Считаю, это сыграло свою роль при продаже.

Когда закончили с ремонтом, квартиру решили сразу не продавать. Цены на недвижимость активно росли, и мы выжидали. А чтобы квартира не простаивала, на это время ее сдали. Арендатора через «Авито» нашли за две недели. Сдали за 10 000 ₽ плюс коммунальные платежи.

Пришлось потратиться на мебель — примерно 35 000 ₽. Выбирали все самое простое и собрали самостоятельно, в частности:

• кухонный гарнитур с раковиной и смесителем — 13 000 ₽;
• каркас кровати 2000 ₽ и матрас — 5000 ₽;
• шкаф «Икеа» в прихожей — 5000 ₽;
• стенка «Столплит» — 4500 ₽;
• стол — 2000 ₽;
• диван «Икеа Сольста» — уже был и пережил с нами весь ремонт.

Налоги от сдачи квартиры я платила как самозанятая через личный кабинет приложения «Мой налог» — 4% от суммы аренды, то есть 400 ₽. В итоге арендаторы прожили у нас почти год, и это позволило отбить часть затрат на ремонт. Прибыль от сдачи, за вычетом налогов и стоимости мебели, вышла около 120 тысяч рублей — примерно 30% от общей суммы ремонта.

Ремонт мы начали в августе 2021 года, на тот момент аналогичная квартира стоила 2 млн рублей, а с новой отделкой — 2,6 млн рублей.

В конце 2022 года мы выставили квартиру на продажу за три миллиона рублей. Этим занимался риелтор, просмотры были каждый день по несколько штук. Покупателя нашли за две недели и еще две оформляли документы. Риелтору заплатили 3% от стоимости, то есть 90 000 ₽.

Считаю, что наша ставка сыграла. Конечно, пришлось потрудиться и поработать в пыли, но половину затрат на ремонт мы отбили арендой. А квартиру продали на миллион дороже, хотя нужно учитывать и общий рост цен на недвижимость.

На время ремонта рекомендую брать отпуск, чтобы закончить побыстрее, так как если делать по вечерам и выходным, будет долго. У нас было так: я не работала, а муж брал несколько отпусков по две недели.

Также следует учитывать сроки высыхания материалов, в частности стяжки — нужно дать ей несколько недель на высыхание и набор прочности. Благо по ней в это время можно ходить и заниматься другими ремонтными делами.