Как я покупала квартиру онлайн в ипотеку со ставкой 0,1%

Я живу в Новороссийске и удаленно купила квартиру в Москве без помощи риелтора.

В 2021 году побывала в Москве и пришла в восторг от города. Меня впечатлили его ухоженность, красота, удобство для людей. Именно тогда возникло желание купить там квартиру. Про переезд речь не шла. Просто жилье в столице — хороший актив для семьи, а в будущем — прибавка к пенсии.

Я работаю в нотариальной конторе и несколько лет откладывала с зарплаты деньги. Так накопила 1,3 млн рублей. Чтобы сохранить их от инфляции, решила вложиться в первоначальный взнос на квартиру и потом сдавать жилье в аренду, чтобы покрывать ипотечные платежи.

Уже летом 2022 года я купила квартиру в московской новостройке в ипотеку со ставкой 0,1%. Сделка прошла полностью онлайн. Я сама во всем разобралась и не пользовалась помощью риелторов или юристов.

В статье расскажу, как удаленно выбрать застройщика и квартиру, сравнить переплаты по кредиту, выпустить электронную цифровую подпись, открыть эскроу-счет по доверенности и заключить сделку.

В 2022 году доходы населения упали, а цены на квартиры не снижались — только продолжали расти. Они были раздуты настолько, что ежемесячный платеж даже при льготной ипотеке 6,7% и первоначальном взносе 2,7 млн рублей составлял 50 000—60 000 ₽ за однокомнатную квартиру в новостройке в Москве стоимостью 12 млн рублей. Такую сумму на протяжении 30 лет очень сложно платить.

В ответ на это на рынке недвижимости появились программы кредитования со сниженной ставкой по ипотеке — 0,1%. Ставку субсидировали крупные застройщики, например ПИК, «Гранель», группа «Самолет», MR Group, ГК ФСК.

Центробанк установил ограничения по такой ипотеке. В 2023 году такую ставку редко встретишь. Она теперь начинается от 1—3% и выдается только на срок кредита до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию, — то есть на один-два года после подписания ДДУ.

Со ставкой 0,1% платеж за однушку в Москве стоимостью 12 млн рублей с первоначальным взносом 15% сроком на 30 лет — 28 761 ₽. При этом стоимость аренды аналогов в этом районе — от 50 000 до 65 000 ₽.

Есть и подводные камни:

1. Дом будет строиться еще два-три года, поэтому придется платить и за аренду жилья, и ипотеку.
2. Застройщик может обанкротиться. С эскроу-счетом дольщик получит вложенные деньги назад, но не исключено, что они уже потеряют в стоимости из-за инфляции.
3. Квартиры с ипотекой по сниженной ставке стоят дороже на 10—30%. Но в итоге так все равно выгоднее, чем по льготной ставке 6,7%, — об этом я расскажу ниже.

Застройщик. Когда решила покупать квартиру, ставка 0,1% на весь срок была только у одного застройщика «ПИК» — его и выбрала. Других вариантов на тот момент не было. На что еще обращала внимание:

1. Крупный застройщик, который может оперативно решать финансовые вопросы в случае проблем. Такая информация есть в специальном сервисе «ЕИСЖС».
2. У застройщика нет крупных задержек по сдаче. Это проверяют на едином ресурсе застройщиков.
3. Застройщик работает с эскроу-счетами — это дополнительная подстраховка для меня как покупателя, так как на таком счете деньги хранятся до ввода дома в эксплуатацию, а до этого момента у застройщика нет к ним доступа. Хотя сейчас сложно встретить застройщика, который не работает с эскроу. Например, в ЦФО с эскроу строится 90% всего жилья.
4. Цена квартиры, так как я была ограничена суммой первоначального взноса 1 300 000 ₽ и ежемесячным платежом не выше 25 000 ₽. У ПИК стоимость квартир на тот момент была одной из самых низких.

Выбор ЖК. Я подбирала комплекс по следующим критериям:

• близость к метро — чтобы было в 10 минутах от дома;
• как можно ближе к центру;
• бюджет — 6,8—7 млн рублей;
• ликвидность с точки зрения аренды.

Сначала я изучила город по карте, а потом стала читать советы экспертов по недвижимости Москвы и инвесторов, на чьи каналы подписана, и все анализировать.

Я рассматривала ЖК «Амурский парк» в Гольянове и ЖК «Новое Очаково» на юго-западе, так как укладывалась в их цены от 7 млн рублей. Оба ЖК планировали сдать к концу 2024 года. Они находились недалеко от метро, и квартиры в них сдавались бы более-менее легко.

Примерно в это же время ПИК объявил старт продаж в ЖК «Первый Дубровский» в Южнопортовом районе. Первый корпус обещали сдать к 30 июня 2025 года.

Чем мне понравился комплекс:

1. Удачно расположен — в пяти минутах ходьбы от станции метро «Волгоградский проспект», которая находится в пределах ТТК, в девяти минутах от метро «Дубровка», в семи минутах на машине от Садового кольца и в двух станциях метро от «Китай-города» — самого центра столицы. Я проверила все эти маршруты на картах.
2. Недооцененный район. Южнопортовый район входит в состав Юго-Восточного округа, который многие москвичи не любят, поэтому цены на старте были приемлемые — от 6 963 880 ₽ за студию. При этом от Кремля район отделяют всего две станции метро.
3. В районе хорошая инфраструктура. Поблизости есть Крутицкая и Дербеневская набережные для прогулок, жителям доступны поездки на речном транспорте.
4. Район развивается. Пока там есть промышленные объекты, но в скором будущем промзоны реорганизуют, а их территорию благоустроят по программе «Индустриальные кварталы», которая постепенно реализуется в Москве. Там обещают построить парки, магазины, поликлиники — всю необходимую для жизни инфраструктуру. Со временем территория станет ухоженной и красивой.

Я заинтересовалась этим комплексом, но потом прочитала, что все студии в нем были забронированы за 20 минут с момента старта продаж. Для меня это было косвенным подтверждением его инвестиционной привлекательности. Забегая вперед, скажу, что мне все-таки удалось купить студию именно в этом ЖК.

Я покупала квартиру в кредит, поэтому первым делом отправила заявку на ипотеку с сайта застройщика, чтобы банк ее одобрил. В ней указала телефон, ФИО и паспорт заемщика. На него оформляют личный кабинет, а на телефон приходит код подтверждения.

С субсидированной ипотекой 0,1% на тот момент работало несколько банков: ВТБ, Сбер, «Совкомбанк», банк «Дом-рф». Через час ВТБ одобрил мне кредит на 22 года — до 9 177 858 ₽ с первоначальным взносом 15%.

Когда банк одобрил ипотеку, я уже целенаправленно стала подыскивать квартиру и смотреть разные жилые комплексы. Расскажу, как устроена покупка у застройщика онлайн:

1. Сначала выбирают жилой комплекс и квартиру.
2. Дальше указывают, как будут оплачивать — наличными или в ипотеку со ставками от 0,1 до 6,7%.
3. Бронируют квартиру. Мне это обошлось в 5000 ₽. Бронировать нужно, даже если вы готовы оплатить прямо сейчас.

Мне хотелось избежать этой «добровольной» услуги, и я изучила правила. Оказалось, что сумма за бронь не возвращается и не входит в стоимость квартиры — это плата за то, что застройщик закрепляет за клиентом квартиру на 10 дней и фиксирует ее стоимость. Поэтому советую выбирать квартиру тщательно: если сначала забронируете одну, а потом передумаете и захотите другую, придется заплатить 10 000 ₽. Так ловкий застройщик понемногу зарабатывает на нереализованных бронированиях. Но у каждого застройщика свои условия — многие, наоборот, стоимость брони включают в общую цену квартиры. Поэтому внимательно изучайте условия бронирования.

Когда я выбирала жилой комплекс, на «Первый Дубровский» даже не надеялась, ведь я видела, что все студии там моментально бронируются. После старта продаж прошло несколько дней, но я решила на всякий случай проверить. Мне повезло: в продаже оказались три студии стоимостью от 7 075 105 до 7 214 805 ₽. Вероятно, кому-то не одобрили ипотеку или застройщик решил разбавить ассортимент.

Я тут же забронировала студию с самой низкой ценой.

Я подавала заявку на ипотеку по двум документам со ставкой 0,1%, которая субсидируется застройщиком. Максимальная сумма кредита по этой ставке — 12 млн рублей, первоначальный взнос — 15%.

До последнего я ожидала подвоха: слишком заманчиво выглядели условия — переплата по кредиту минимальна. Я слышала, что некоторые застройщики Москвы субсидировали сниженную ставку на пару лет, а дальше действовала обычная ставка господдержки. Поэтому уточнила этот вопрос у менеджеров. Они заверили, что ставка 0,1% установлена до конца срока, в кредитном договоре фигурировала она же.

Но было понятно, что застройщик раздает квартиры в длительную рассрочку не от щедрой души. Цена на квартиру в ипотеку со ставкой 0,1% примерно на 20% выше, чем ее цена, если брать за наличные или по обычной ипотеке. Например, моя студия за наличные продавалась за 7 075 105 ₽, а в ипотеку со ставкой 0,1% — за 8 615 531 ₽.

Если воспользоваться ипотечным калькулятором, получается, что стоимость завышена на 17,88%.

Но даже с такой завышенной ценой в итоге ставка 0,1% выгоднее, чем 1,99, 4,99 и 6,7%. Переплата по процентам по моему кредиту за 22 года составит всего 81 732 ₽, а если посчитать общую переплату с учетом разницы в стоимости, то получится:

Еще можно учесть страховку. Она зависит от стоимости кредита, поэтому ее сумма каждый год будет уменьшаться. Но даже если сделать грубую оценку и посчитать с фиксированной суммой на 22 года, все равно переплата получается небольшой. Например, с учетом моих текущих расходов на страховку это: 18 238 ₽ × 22 = 402 226 ₽ за весь период кредита.

То есть переплата с учетом страховки составит: 1 622 158 ₽ + 402 226 ₽ = 2 024 384 ₽. Но когда дом сдадут и будет зарегистрировано право собственности, придется застраховать и залог — заемщик обязан это сделать по закону. Страховка залога обойдется примерно в 7000—10 000 ₽ в год.

Налоговый вычет с процентов, уплаченных банку, я не учитывала. Он позволит вернуть лишь: 81 732 ₽ × 13% = 10 625 ₽. Это уже мелочи.

Данных по моей квартире уже нет на сайте, поэтому для наглядности покажу переплату по процентам на примере похожей студии за 7 432 320 ₽ в моем ЖК в зависимости от программы кредитования на 30 лет.

Из таблицы видно, что переплата по ставке 1,99% на 1 843 632 ₽ выше переплаты по ставке 0,1%. При этом разница в стоимости студии для этих ставок всего 465 103 ₽.

Во всех трех вариантах первоначальный взнос немного различается, ведь он считается в процентах от цены квартиры, а она разная при разных ставках. Но разница в первоначальном взносе не очень большая, поэтому в платежах и переплате принципиальной разницы из-за этого тоже не будет. Например, если бы при ипотеке по ставке 4,99% первоначальный взнос был 1 371 839 ₽, как при ипотеке под 0,1%, ежемесячный платеж снизился бы меньше чем на 1000 ₽.

Ипотека с пониженной ставкой позволяет сэкономить на переплате и ежемесячном платеже — это компенсирует увеличенную стоимость квартиры.

Квартиру решила оформить на себя. Муж не любит возиться с формальностями и документами, поэтому был не против. Поскольку брачного договора у нас нет, любое имущество будет считаться совместно нажитым и разницы, на кого оно оформлено, тоже нет.

После бронирования застройщик мне прислал смс с инструкцией. По ней я загрузила скан паспорта, СНИЛС и заполнила анкету. Затем нужно было сделать такие шаги.

Выпустить электронно-цифровую подпись. ЭЦП — это цифровой аналог рукописной подписи. Она нужна, чтобы подписать документы в дистанционном формате. Действует год.

ПИК сотрудничает с двумя удостоверяющими центрами — «Технокадом» и ID Point. Можно выпустить подпись любого центра через личный кабинет на сайте застройщика. Если участников сделки несколько, ЭЦП нужна каждому.

Мой удостоверяющий центр — ID Point. Я установила его приложение на телефон и следовала инструкции по выпуску подписи.

Чтобы выпустить ЭЦП, нужен сертификат. Обычно бумажный сертификат и заявление привозит курьер. Но у меня есть биометрический загранпаспорт с электронным носителем информации, где записаны мои персональные данные, включая биометрию. С помощью смартфона и специального приложения можно считать электронный чип паспорта и таким образом идентифицировать личность человека удаленно, как того требует закон «Об электронной подписи».

Для этого смартфон кладут на страницу с биометрическими данными и сканируют их с помощью приложения ID Point. Таким простым способом подтверждается личность и выпускается ЭЦП.

Информация об этом автоматически появляется в личном кабинете на сайте застройщика. Сам сертификат хранится в электронном виде в том же приложении. Вся процедура заняла всего пять минут.

Муж тоже установил такое приложение и прошел эту процедуру: он стал поручителем и подписал договор поручительства по кредиту.

Подписать ДДУ. На следующий день в моем личном кабинете на сайте застройщика появился договор участия в долевом строительстве, чтобы я могла с ним ознакомиться. Я подписала его электронной подписью: просто нажала внизу кнопку «Подписать».

Открыть счет в банке. Далее представитель застройщика попросил меня открыть мастер-счет. Это обычный счет, который бесплатно открывают для клиента по договору банковского обслуживания и привязывают к нему неименную карту. Поход в отделение ВТБ в Новороссийске занял у меня 20 минут. На этом счете хранится первоначальный взнос до того, как его перечислят через сервис безопасных расчетов в банк.

Со счетом удобно работать через мобильное приложение банка. У меня был ВТБ, приложение которого невозможно сейчас скачать из «Гугл-плея» и «Эпстора» из-за санкций. Сотрудник банка сказал скачать приложение «Прайм баланс Юником» — это тоже приложение ВТБ, но с другим названием. Оно было доступно в «Эпсторе» в июне 2022 года. Но теперь нужно пользоваться личным кабинетом банка.

После введения эскроу-счетов застройщики не получают деньги напрямую от дольщиков, а запрашивают финансирование в банках. Банк может финансировать один или несколько ЖК у одного застройщика. Мой ЖК финансировал «Московский кредитный банк», МКБ. Поэтому мне нужно было открыть эскроу-счет в этом банке.

Тут онлайн-машина впервые дала сбой. Эскроу-счета в этом банке открывали только очно, а ближайшее от меня отделение находилось в Москве. Я же живу в Новороссийске.

Было два пути: ехать в Москву или оформить доверенность на посредника. Я выбрала второй путь — мне бесплатно помогла знакомая. Оформила на нее доверенность через нотариуса, чтобы она смогла открыть эскроу-счет. Доверенность обошлась мне в 1930 ₽.

Банк принимал документ только в оригинале на специальном нотариальном бланке, то есть нужно было отправлять доверенность курьерской службой. Хотя это и неудобно.

Есть более простой вариант — равнозначность доверенности, или тождественность. Я могла бы оформить доверенность в своем городе, а нотариус перевел бы ее в электронный вид. Дальше он выдал бы мне специальную ссылку и пин-код, который я бы передала знакомой как доверенному лицу. Она могла бы обратиться с этой ссылкой и пин-кодом к любому нотариусу Москвы. Тот распечатал бы скан-образ доверенности, удостоверил ее равнозначность и выдал документ на руки. С точки зрения закона такой равнозначный документ имеет ту же силу, что и доверенность на оригинальном бланке. Услуга стоит 150—170 ₽ за одну страницу документа.

Но в этом банке так сделать было нельзя.

Кроме доверенности банк запросил:

1. Нотариально засвидетельствованную копию моего паспорта — она обошлась в 460 ₽.
2. Распечатанный договор долевого участия — хотя его предоставляет застройщик в электронном виде и требовать его не должны.
3. Реквизиты счета, куда вернут деньги в случае проблем у застройщика.

Все документы вместе с доверенностью я отправила своему представителю экспресс-отправлением EMS. Это быстрый и удобный способ — через четыре дня курьер доставил пакет прямо в руки. Доставка отслеживается с помощью трек-номера на сайте Почты России. Услуга стоила 510 ₽.

Затем представитель пришел в банк и подал документы, чтобы открыть эскроу-счет. Сотрудник банка принял документы и позвонил мне, чтобы проконтролировать, что я действительно доверитель.

Далее банк должен проверить доверенность, потому что ее сделали не по форме банка. Эта процедура занимает до 30 дней.

Нам было важно уложиться в неделю, так как после мой представитель уезжал из Москвы. Я слезно попросила ускорить процесс, и менеджер банка любезно пообещала внести срочность по заявке. В результате доверенность проверили в течение двух дней.

После этого позвонили представителю и сообщили, что можно приехать в банк. Мой человек провел там полтора часа и получил одну бумажку — реквизиты эскроу-счета, который открыт на мое имя.

Такая нерасторопность — это прошлый век. Подобные процессы давно перекочевали в онлайн. Например, эскроу-счет в Сбербанке открывается по одному клику в приложении в течение минуты. А чтобы открыть эскроу-счет в МКБ по доверенности, мне потребовалось шесть дней.

Дальше нужно было застраховать жизнь, подписать кредитный договор и перевести деньги застройщику. По договору срок для оплаты по ДДУ — 10 дней. Я не успевала, и застройщик продлил его до 20 дней. Я повторно подписала скорректированный договор электронной подписью.

До того, как подписывать кредитный договор, нужно оформить страхование жизни и здоровья на всю стоимость кредита — 7 323 000 ₽. Ради интереса я позвонила застройщику, чтобы узнать цену страховки в «ПИК-страховании», она оказалась высокой — 32 418 ₽ за год.

Поэтому я зашла на сайт ВТБ, распечатала список страховых компаний, которые аккредитованы банком в части ипотечного страхования, и проверила стоимость их услуг в интернете. Где-то самостоятельно рассчитала сумму на калькуляторе, где-то оставила заявку. А с 1 сентября 2023 года и до 1 сентября 2025 года банки обязаны принимать полис любой страховой компании с рейтингом не ниже А−, не только аккредитованной.

На следующий день мне на электронную почту пришло письмо от специалиста по работе с клиентами финансовой группы «Еврогарант», страхового брокера, с вариантами стоимости страховки. Из них я выбрала самую недорогую — за 17 180 ₽.

Менеджер страховой сама связалась с моим ипотечным менеджером, запросила кредитный договор, подготовила письмо-заключение для банка и снизила для меня страховую премию до 16 433 ₽.

ВТБ тоже прислал предложение от своей страховой компании АО «Согаз». Стоимость страховки на их сайте — 28 838 ₽. Когда позвонила менеджер, я сказала, что нашла страховку дешевле. Она поинтересовалась стоимостью и сказала, что «Согаз» предложит мне индивидуальные условия. В итоге они снизили стоимость до 21 415 ₽. Меня это не устроило, и я оплатила страховку в той компании, что выбрала сама.

Я потратила на анализ стоимости услуг разных страховых компаний полчаса, а сэкономила 16 085 ₽ по сравнению со стандартной страховкой, которую предлагал ПИК.

Мой муж — поручитель по кредиту. По договору я была не обязана его страховать, но решила это сделать на всякий случай. Я выбрала выгодный вариант по цене и условиям в Т-Страховании — 1850 ₽ в год на сумму 500 000 ₽. А поскольку у меня подключена подписка Pro от Т⁠-⁠Банка, я получила кэшбэк 7% за страховку. Мелочь, а приятно.

Кредитный договор подписывали на следующий день после того, как я оплатила страховку.

Я перевела 1 292 531 ₽ первоначального взноса из Т⁠-⁠Банка на мастер-счет в ВТБ. В Т⁠-⁠Банке есть ограничения на переводы — до 1 млн рублей за операцию и до 5 млн рублей в месяц. Поэтому я сделала два перевода без комиссии.

Сам кредитный договор подписали быстро и легко. Сначала банк отправил мне на почту договор-оферту на услугу сервиса безопасных расчетов, СБР, и два извещения от СБР: на оплату самой услуги и квартиры.

После этого банк отправил кредитный договор застройщику, так как подписать его ЭЦП можно только в личном кабинете ПИКа. Менеджер застройщика прислала его мне на почту с остальными документами, которые я должна была подписать ЭЦП. Там были:

1. Заявление-анкета на кредит.
2. Кредитный договор.
3. График погашения платежей.
4. Согласие на обработку персональных данных.

И комплект для мужа:

1. Заявление-анкета на кредит.
2. Договор поручительства.
3. Согласие на обработку персональных данных.

Мы ознакомились с документами. Я буду платить ежемесячно 28 046 ₽ до 17 августа 2044 года. В первый месяц я должна была заплатить банку только проценты — 562 ₽.

После того как все подписали, ВТБ перевел всю сумму кредита на мой счет. Этот факт меня немного удивил, ведь 8,6 млн рублей оказались в моем полном распоряжении.

После этого я самостоятельно с помощью мобильного приложения ВТБ оплатила обе квитанции, которые мне прислали ранее.

Затем я отправила подтверждение оплаты своему ипотечному менеджеру, и она передала информацию застройщику, что у нас все готово. После этого застройщик передал ДДУ на регистрацию в Росреестр.

В течение 5 рабочих дней на электронную почту пришло подтверждение успешной регистрации ДДУ и ипотеки в силу закона в Росреестре. И ВТБ перевел деньги со счета СБР на эскроу-счет в «Московский кредитный банк».

Через 19 дней деньги с СБР были зачислены на эскроу⁠-⁠счет. Застройщик получит их только после того, как введет дом в эксплуатацию. По плану это произойдет в июне 2025 года.

Ну а пока с помощью круглосуточной онлайн-камеры на сайте ПИКа я могу ежедневно наблюдать за тем, как идет стройка. Строители работают и днем и ночью.

1. Внимательно изучите ипотечные условия: цена квартиры будет зависеть от ставки, которую вы выберете. Сравните платежи и переплату по кредиту для всех вариантов.
2. Когда выбираете квартиру, обращайте внимание на ее ликвидность: в каком она районе, близко ли общественный транспорт, что с инфраструктурой. От этого зависит, как быстро получится ее перепродать, если возникнет необходимость.
3. Чтобы сэкономить на страховке, сравните предложения всех страховых компаний из списка аккредитованных банком. Не соглашайтесь на страховую, которую предлагает банк: обычно такая страховка самая дорогая.
4. Многие удостоверяющие центры позволяют выпустить ЭЦП с помощью биометрических данных загранпаспорта — это удобно, так как не нужно встречаться с курьером, чтобы подписывать бумаги.