«Россия уже решала жилищный вопрос за счет доходных домов»: как работала аренда до 1917 года

80% домов в Петербурге и 40% в Москве в начале 20 века были доходными — там сдавалось жилье и не было отдельных квартир в собственности.

О массовом строительстве доходных домов в поздней Российской империи говорят меньше, чем, например, о жилищной программе Хрущева, но до революции именно аренда удовлетворяла растущий спрос на квартиры. Люди переезжали из деревень в города, им требовалось жилье. Но подавляющее большинство не могло позволить себе его купить: в дореволюционной России не было ни ипотеки, ни даже выгодных рассрочек от застройщиков.

Поговорили со Светланой Рябовой, историком быта, кандидатом исторических наук и преподавателем НИУ ВШЭ и «Новой школы», о том, как были устроены доходные дома и как они стали опорой для решения жилищной проблемы, притом что казна почти ничего в это не вкладывала.

— Кто владел недвижимостью в крупных городах царской России и кому понадобились доходные дома?

— До 1917 года в России квартиры не были отдельными объектами собственности, их нельзя было купить или, например, подарить. Недвижимостью считался целый дом — вот с ним можно было совершить сделку. Бывали исключения: например, разрешалось выкупить флигель  ​усадебного дома, но это тоже не квартира. В основном продавали и покупали целые усадьбы и особняки. Домо- и землевладельцами были дворяне, купцы и буржуазия.

В 1880-х в городах существовали жилые помещения для приезжих рабочих людей. Они жили в общежитиях и казармах, такие были, например, при Трехгорной мануфактуре  ​в Москве. Были и крестьянские избы, например в районе Сокольников или за Петровским парком столицы, где могли поселиться приезжие из деревень. Многоквартирного жилья в его сегодняшнем понимании почти не было.

В конце 19 века население Москвы и Петербурга стало стремительно увеличиваться. Если в 1880-х в Москве жило 250 000 человек, а в Петербурге — 220 000, то в 1915 году стало 1 800 000 и 2 300 000 соответственно. По этим цифрам понятен прирост. Спрос на жилье возник одновременно со стороны разных социальных групп: крестьяне ехали в города на заработки, студенты — учиться, росло и число чиновников.

В России не было такой практики, как, например, в Лондоне, где она появилась уже в середине 19 века: люди становились пайщиками и строили сами. Но на фоне растущего населения городов тоже требовалось решение, которое позволило бы людям приехать и жить без особых вложений.

В 1880—1890-х начинается бум строительства доходных домов. Большую их часть строили купцы и другие состоятельные люди, так как они почувствовали здесь золотую жилу.

Лишь 5% доходных домов строились за счет казны, то есть были государственными. Квартиры там снимали чиновники, и это считалось скорее ведомственным жильем.

При этом частное строительство государство стимулировало — предоставляло льготные кредиты под залог домов (до 75% стоимости на 37 лет под 4,5% годовых). Дело в том, что доходные дома были важнейшим источником денег для городских бюджетов: с домовладельцев взимался стабильный налог в размере 5—6%.

Александр Куприн «Яма»:

В Москве 1913 года из общего бюджета в 47 млн рублей целых семь миллионов (почти 15%) составляли налоги с владельцев такой недвижимости.

Но основное налоговое бремя несли арендаторы, налог для них так и назывался — квартирный. Ввели его в 1894 году и собирали с лиц, занимающих жилые помещения, исходя из цены аренды. Налог шел в бюджет государства, сбором занимался Минфин.

В 1894 году квартирный налог приносил казне 730 934 ₽, а в 1910 — уже 1 063 633 ₽. Четверть суммы — налог с жителей петербургских доходных домов.

Доходные дома могли выпускать акции, для этого его владельцам требовалось создать акционерное общество. Тогда любой человек, в том числе и арендатор, мог купить долю в уставном капитале общества и получать дивиденды.

— Насколько прибыльно было построить и содержать доходный дом?

— Начиная с 1880-х годов это было суперприбыльно. Строили такие дома купцы. Поначалу юридического регулирования не было, использовали самые дешевые материалы, несколько домов даже разрушилось. Потом строить доходные дома начали церковь и монастыри. Также под такое жилье дворяне переделывали свои усадьбы: например, в Петербурге на сегодняшней улице Декабристов у стадиона имени Лесгафта была усадьба Демидовых, и ее перестроили под заведения общественного призрения  , а потом — под дешевое арендное жилье.

В основном владельцы доходных домов богатели. Так, злачный Кулаковский дом на Хитровом рынке, где брали пятак с человека за ночь, принес целое состояние трактирному буфетчику Ивану Кулакову.

Но были и провалы. Разорился муж великого математика Софьи Ковалевской Владимир: он решил построить в Петербурге на Васильевском острове доходный дом по примеру своего друга Ивана Вышнеградского, у которого от подобного проекта пошла прибыль.

Ковалевский, палеонтолог по роду занятий, занял на постройку дома деньги под высокий процент. Параллельно он занимался спекуляциями на финансовом рынке. Совокупность неудач привела его к банкротству, и в апреле 1883 года он застрелился в гостиничном номере.

В 1880-е средняя стоимость строительства квадратного метра жилья в Петербурге составляла 80—120 ₽, то есть типичный пятиэтажный дом на 1 000 м² стоил 80 000—120 000 ₽  . В деле о банкротстве купца Егорова (1882 год) указано, что его четырехэтажный доходный дом в Москве обошелся ему в 84 000 ₽, включая 12 000 ₽ за участок. Дом Зингера (1904 год) в Петербурге стоил рекордные 1,5 млн рублей, а в провинции, например Казани или Одессе, скромные трехэтажки строили за 20 000—50 000 ₽.

— Что из себя представляли доходные дома и квартиры в них?

— Это были деревянные или каменные дома в 3—6 этажей с печным отоплением. Обычно первые этажи отводились под магазины, парикмахерские и кофейни. Самыми дорогими для аренды были средние этажи, второй и третий. В престижных домах там располагались самые большие квартиры, иногда 16- и даже 20-комнатные. Там мог быть даже лифт, а еще — горячая вода и ватерклозет  .

Такое жилье снимали богатые купцы, крупные землевладельцы и фабриканты. Там была прислуга, ковровые дорожки и антикварная мебель — все от хозяина жилья и обычно входило в стоимость аренды.

В доходных домах попроще на средних этажах селились чиновники — у них комнат было поменьше и не всегда была прислуга. Так жили рядовые работники министерств, а еще юристы, актеры и отставные военные. Квартиры называли меблирашками, потому что снимали их с хозяйской мебелью.

Для бедных слоев, то есть приезжих крестьян и рабочих, предназначались верхний и мансардный этажи доходных домов попроще, там располагались квартиры коечно-каморочного типа. Это длинный темный коридор, по разные стороны которого сдавали комнаты. Комната могла делиться на каморки — уединенные места, загончики без окон, обитые фанерой или чем-то подобным. А самый неприглядный вариант аренды — угол, его отделяли просто занавеской. В таких местах могли жить и семьи с детьми, а рядом — чужие люди.

Планировку этажа делали в зависимости от расположения печки, поскольку она занимала много места, — нередко бывало, что комнаты располагались не классической «распашонкой», а коридор шел прямо через комнаты, то есть все они были проходные. Чтобы дойти до дальней комнаты ночью, надо было пробраться через спящих людей во всех остальных помещениях.

— Как выглядела процедура аренды? Нужно было заключать договор и вносить залог?

— Сначала квартиру нужно было найти. Это делали в основном по уличным и газетным объявлениям. Прямо на доме мог висеть лист бумаги, что тут сдают жилье. Было принято использовать зеленую бумагу, если сдавалось небольшое помещение, например комната, и розовую, если целая квартира. А если угол — обычную белую.

Приезжие быстро узнавали, где много доходных домов, и обходили эти районы. Например, в Петербурге это была Сенная площадь.

Объявления о сдаче в Москве, например, печатались в газете «Московский листок». Она была у каждого извозчика, так что прессой активно пользовались.

Вариант для богатых — конторы по найму квартир. Они назывались квартирными бюро и довольно успешно работали. Состоятельным людям в них показывали альбомы с фотографиями квартир для сдачи. Могли прислать такой альбом и по почте.

Если сейчас субаренда чаще всего запрещена, то в дореволюционной России она была нормой. Никто даже не спрашивал об этом: большинство дешевых квартир сдавалось арендаторами в субаренду. Один снял комнату, поделил ее фанерой на каморки и сдал. Другой снял там же каморку, поставил в ней нары и стал сдавать их для спящих посменно. Все по цепочке что-то зарабатывали.

Еще жилье искали по знакомству. Если человек уже снимал квартиру в доходном доме, он мог попросить хозяев за своего знакомого. Владельцам нравилась такая протекция, так как она давала хоть какие-то гарантии, что жилец нормальный и будет платить вовремя.

Заключать ли договор — решалось в индивидуальном порядке и зачастую зависело от цены аренды. Законом это не регулировалось, никаких специальных актов об аренде тогда не было:

1. Каморки и углы шли внаем просто на честном слове.
2. В бюджетном жилье чаще всего оформляли так называемое домашнее условие. Владелец писал на листе бумаги стоимость аренды и правила проживания — и просто отдавал этот лист арендатору.
3. Средний класс жилья сдавали, фиксируя условия в квартирной книжке  . Форма квартирной книжки была утверждена полицией.
4. В случае дорогого жилья делали индивидуальный договор и заверяли его у нотариуса.

— Была фиктивная аренда, когда ее оформляли, но в квартире никто не жил?

— Об этом мало что известно, больше изучена фиктивная собственность. В 19 веке владение недвижимостью было одним из главных оснований, чтобы голосовать на выборах в городскую думу. Большинство дворян, снимавших жилье, не могло голосовать, так как не владело недвижимостью. К концу века некоторые богатые дворяне, которые арендовали роскошные 20-комнатные квартиры, стали покупать дешевые домики на окраинах, чтобы таким образом получить избирательное право. Собственность реальная, но в домиках обычно никто не жил.

Эта практика существовала до 1903 года, когда право голоса распространилось и на квартиросъемщиков. Но не на всех, а только на тех, кто платил квартирный налог от 33 ₽, что соответствовало дорогим «барским» квартирам.

Что касается фиктивной аренды, известно дело Котляревской, которая заняла 220 000 ₽ под залог дома, но не смогла расплатиться. Кредитор подал в суд, и суд постановил забрать дом, но оказалось, что он целиком сдан в аренду некоей Марковой. Договор был заключен, вероятнее всего, фиктивно, так как все расходы по содержанию жилья владелец брал на себя. Кроме того, была почти вдвое занижена стоимость аренды. Благодаря заключению этого договора Котляревская отсрочила опись и продажу имущества более чем на два года.

— Это правда, что в доходных домах царила антисанитария?

— Доходные дома были разного уровня, но если брать подешевле — те, что для крестьян и рабочих, — условия там были действительно плохие. Из-за печного отопления зимой внутри было очень жарко — так, что невозможно спать. Из отчетов врачей-гигиенистов следует, что постояльцы по пять раз за ночь вставали, чтобы выйти подышать. Люди были немытые, постоянно кто-то что-то варил, стругал или красил. Спокойно спали только пьяные.

Из отчета московского санитарного врача  :

Клопы, тараканы, сырость и плесень в арендном жилье для небогатых людей были нормой. Встречалось все это и в дорогих квартирах, но там за этим следили, хозяева вызывали специальные службы. В газетах предлагали услуги по борьбе с насекомыми, приезжали люди и обрабатывали жилье специальными составами.

Из книги «История моей жизни» вологодского крестьянина Ивана Юрова, который отправился на заработки в Москву:

Особенно проблемными были коечно-каморочные квартиры в подвалах и полуподвалах, где люди жили в темноте и сырости. Селились там чернорабочие и поденщики. Закон запрещал обустраивать арендное жилье в подвалах, если местность регулярно затапливалась, а потолок был ниже метра над уровнем грунта.

Это было особенно актуально для Санкт-Петербурга, где в 19 веке произошло несколько значительных наводнений. Самым известным стало Петербургское наводнение 1824 года, когда погибло от 200 до 600 человек, а город понес огромные убытки. Но запреты никого не останавливали, подвалы все равно сдавали.

Владимир Гиляровский в своей книге «Москва и москвичи» описывает подобный дом с подвалами на Хитровом рынке. Это Кулаковка, одна из самых мрачных ночлежек Москвы конца 19 — начала 20 веков. Дом трактирщика Кулакова представлял собой лабиринт из корпусов, дворов и подвалов, где ютились нищие, воры и прочий «хитровский люд».

Владимир Гиляровский «Москва и москвичи»:

— Квартира Раскольникова — типичная для арендного рынка того времени?

— Да, типичный пример. Раскольников снимал каморку длиной в шесть шагов со скудной мебелью. Достоевский указывает, что это была аренда от жильцов, то есть та самая субаренда, когда помещение уже кому-то сдано, а они пересдают.

Мы не знаем размер оплаты, но это район Сенной площади, и такое жилье стоило там около 30 ₽ в год, или 2 рубля 50 копеек в месяц. Студент зарабатывал 40—50 ₽ в год за счет того, что давал уроки, то есть основная часть дохода уходила на аренду. У старухи-процентщицы Раскольников украл 317 ₽, на эти деньги он мог бы снимать свое жилье примерно 10 лет.

Федор Достоевский «Преступление и наказание»:

Что характерно: даже в таких бедных квартирах люди могли жить с полным пансионом от арендодателя, который включал в себя готовую еду, клининг с натиранием паркетов, предоставление дров и свечей. У Набокова описаны такие же квартиры, где жильцы могли утром получить чай с бубликом или ситным хлебом  , а на ужин давали щи, колбасу и чай.

В доме Раскольникова этими делами занимается горничная Настасья. С утра она приносит спитого чаю  , а еще щи, которые сама сварила. Родион же дает ей денег и посылает в лавку за калачом и колбасой. Достоевский пишет, что Настасья должна была прислуживать и заглядывать в комнату — и Раскольникова это очень сильно беспокоило. То есть она была кухарка, горничная и служанка в одном лице, а аренда для жильцов работала по схеме «все включено».

На этом примере мы видим, как арендная квартира даже в самом худшем своем виде могла быть обеспечена услугами, как гостиничный номер. Это частая ситуация, когда в аренду входила плата за прислугу, отопление, снабжение квартиры дровами, мебелью и харчами, то есть едой. В жилье среднего класса прислуживали горничные — девушки из деревень, которые готовили, прибирались в квартирах и освобождали их жильцов от тягот быта. Но можно было легко найти и жилье без всего этого, только с мебелью или даже без нее.

— Как разрешали конфликты владельцев и нанимателей? Хозяин мог без лишних формальностей вышвырнуть арендатора на мороз?

— Конфликты были нескольких типов и мало отличались от современных. Вот несколько наиболее частых причин для ссор:

1. Просрочка оплаты. В дешевых доходных домах могли и вышвырнуть жильца, если перестал платить. Но вообще из-за этого судились. Если арендатор несколько месяцев не вносил плату, хозяева подавали в суд. Суд мог выдать лист о взыскании, но на деле получить деньги было очень трудно. Одновременно выносилось решение о выселении, с этим решением полиция могла выдворить жильца.
2. Нарушение тишины и покоя. Например, жилец играет на рояле, что беспокоит соседей. В некоторых договорах сразу вписывали, что на рояле играть нельзя. Еще иногда запрещали азартные игры. Но самое плохое — если арендатор устроил в квартире притон, такое тоже бывало.
3. Нарушение санитарных норм. Например, жилец зимой уехал и не топит печь, а из-за этого у соседей развелась сырость и плесень.
4. Порча имущества. Обычно из-за заливов и пожаров, которые устраивали арендаторы. Печное отопление требовало внимания, не все умели управляться с ним.
5. Политическая опасность. Владельцы доходного дома могли узнать, что на съемной квартире собираются группами и обсуждают политические темы — от таких арендаторов старались избавляться, так как боялись, что это могут быть террористы.

Дела об аренде чаще всего рассматривали мировые суды. Константин Победоносцев, обер-прокурор Святейшего Синода  ​с 1880 по 1905 год, признавал, что законы в его время были несовершенны, так как не гарантировали хозяевам получение платы в срок. У Чехова и Аверченко много рассказов, которые это подтверждают: студенты снимают на двоих каморку, не платят, их вызывают в суд, они затягивают процесс. В суд идут не вдвоем, а по очереди. Потом наступает лето, и они съезжают, так ничего и не заплатив.

О. М. Меницкая-Зоммер в мемуарах:

Издания того времени публиковали разборы дел об аренде. Эти разборы писали в том числе нотариусы и мировые судьи. В Петербурге выходили журналы «Домовладелец» и «Строитель», которые в 1890-е они стали публиковать жилищные иски из судебной практики, помогая людям самостоятельно составлять заявления. Много печатали материалов о договорах, предлагались различные образцы с комментариями. Давали и рекомендации квартирантам, как законно затягивать оплату на три-четыре месяца через судебные тяжбы.

Образованные арендаторы и хозяева все это читали и учитывали. С 1890-х суды между ними становятся нормой.

— Кто обслуживал доходный дом?

— Основное бремя содержания нес владелец дома: он платил обслуге, оплачивал ремонты, следил за состоянием дома. Дрова для печи и вода могли быть включены в арендную плату или нет.

В штат обслуги входили кроме уже упомянутых горничных, дворники, швейцары и иногда истопники, если печи топили не сами жильцы. Дворник был самым универсальным работником. Он следил за порядком, знал всех жильцов и их постоянных гостей, мог за отдельную плату принести дрова и воду или вскрыть сломавшийся замок. Дворникам часто давали на чай, и жильцы старались с ними не ссориться.

Владимир Даль «Петербургский дворник»:

Швейцары были в домах побогаче и в целом выполняли больше статусную роль.

У них был список с именами и номерами квартир. Они могли получить письмо на имя арендатора и отнести его нужному человеку. Также швейцар открывал дверь перед входящими.

Хозяева в жизнь дома особо не вмешивались, потому что, напомню, была целая цепочка хозяев: все друг другу пересдавали, никому не хотелось разбираться с проблемами, особенно если жильцы исправно платят.

— Что случилось с доходными домами в советское время?

— С 1917 года доходные дома стали закрываться: из них сделали коммуналки. Квартиры в богатых домах раздали рабочим и крестьянам в рамках уплотнения, и вскоре все получившиеся общежития стали примерно однотипными и по социальному составу жильцов, и даже по внешнему виду.

— Как думаете, возможно ли повторить историю с доходными домами сейчас?

— Возможно, за рубежом ведь есть практика build-to-rent housing, когда дома строят специально для сдачи в аренду. В США, Сингапуре, Индонезии и других странах в этом участвует и государство, которое строит дома и предлагает льготную аренду людям, которым нужна поддержка.

Чтобы это снова заработало и у нас, должны совпасть некоторые условия. Аренда работает, если:

1. Люди проще относятся к переездам, в том числе между городами, и не держатся за собственность, «потому что свое». В России до революции было нормой сменить арендное жилье несколько раз в год — например, студенты жили до лета, потом уезжали домой, а осенью снимали уже новую квартиру.
2. Есть минимальная правовая база для аренды: определено, что такое доходный дом, кто его содержит, кто там поддерживает порядок, как разрешать споры. И хозяевам, и арендаторам нужны защита и гарантии. И мы видим, что эти вопросы успешно решались еще в 19 веке, когда не было даже проводного телефона.
3. Есть привычка сдавать и арендовать. У нас эта привычка была прервана советским временем, но кажется, что люди, родившиеся после 1990-х, уже снова ее обрели.