Что выгоднее — продать или сдавать комнату в комму­налке?

Что выгоднее — сдать или продать, — зависит от ситуации: состояния жилья, возможной арендной платы, района, соседей, текущих ставок по ипотеке и того, сколько сил и времени хозяин готов вкладывать в управление этим имуществом.

Комната в коммуналке — недорогой вариант, и арендатор всегда найдется. С другой стороны, такое жилье часто связано с бытовыми спорами, доход от него ограничен, а хлопот больше, чем с отдельной квартирой.

Разберу подробнее плюсы и минусы обоих вариантов.

Комната в коммунальной квартире — отдельное жилое помещение, собственник вправе сдавать ее внаем или продать  .

Сдать комнату можно без согласия других собственников. При этом кухня, санузлы, коридоры и остальные помещения общего пользования принадлежат всем владельцам комнат на праве общей долевой собственности. Наниматели могут пользоваться ими на тех же условиях, что и собственники  .

Сдача комнаты не нарушает права соседей. Обычно споры возникают из-за поведения жильцов: шума, загрязнения общих помещений и других бытовых конфликтов. Но запретить сдачу комнаты только из-за недовольства соседей суды, как правило, не позволяют. Если только нарушения не происходят регулярно.

При продаже комнаты в коммуналке сначала ее нужно предложить соседям. Если в течение месяца после уведомления они не согласятся на покупку, комнату можно продать любому покупателю по той же цене и на тех же условиях  .

По объявлениям в Самаре в декабре 2025 года комнаты без ремонта сдают за 6 000—9 000 ₽ в месяц. Варианты с косметическим ремонтом стоят от 10 000 до 13 000 ₽, а самые лучшие предложения в удачных районах — до 15 000 ₽. В среднем по рынку на декабрь 2025 года — 10 400 ₽.

При рыночной стоимости комнаты в Самаре 1,5—2 млн рублей доходность аренды составит 5—8% годовых. Это ниже банковских вкладов и заметно ниже стоимости ипотечных денег.

Но в цифрах часто теряется главное: сдача комнаты в коммуналке почти всегда превращается в постоянную работу. Жильцов нужно искать и проверять, принимать оплату и контролировать долги. Просрочка — конфликт. Смена арендатора — простой и новые расходы. Проблемный жилец почти неизбежно приводит к жалобам соседей и бытовым разборкам, иногда — с участием участкового.

Контингент для такого жилья предсказуемый — в лучшем случае это студенты, молодые специалисты, приезжие. Нормальные арендаторы есть, но доля проблемных выше, чем при сдаче отдельных квартир: это особенность формата.

Ремонт не поменяет ситуацию принципиально. Хорошая комната и убитые места общего пользования плохо сочетаются: арендатор каждый день проходит через общий коридор, пользуется кухней и санузлом. Вложения только в комнату редко позволяют существенно поднять цену.

Например, ремонт за 200 000 ₽ увеличит аренду где-то на 3 000 ₽ в месяц и окупится примерно через 5,5 года — это без учета износа, простоев и возможных конфликтов. Чтобы реально изменить восприятие жилья, нужно вкладываться во всю квартиру, а это расходы, которые вернутся нескоро.

Сдача будет выгодной, если ипотечный долг небольшой, комната не требует вложений, остальная квартира в хорошем состоянии, а ставка по ипотеке — на уровне 10% годовых или ниже. При более дорогих кредитах аренда почти всегда проигрывает альтернативе в виде продажи.

Комнаты в Самаре в 2025 году продаются в широком диапазоне — от 600 000—700 000 ₽ за самые простые варианты до 3 млн и выше за большие комнаты в центральных районах. Для большинства объектов рабочая вилка — 1,5—2 млн. В среднем по рынку на декабрь 2025 года — 1 564 000 ₽.

Минимальный срок владения жилой недвижимостью для продажи без НДФЛ и декларации — пять лет. Поскольку комнату купили два года назад, при продаже придется уплатить налог с прибыли — положительной разницы между ценой сделки и подтвержденными расходами на покупку  .

Например, если комнату купили за 1,2 млн, а продали за 1,6 млн, облагаемая база — 400 000 ₽, а НДФЛ — 52 000 ₽.

Но даже с учетом налога и расходов на сделку чистая сумма, которая останется на руках, составит 85—90% от цены продажи.

Предположим, на погашение ипотеки удастся направить 1,3—1,35 млн. При ипотечной ставке 21—22% годовых экономия на процентах составит:

• 1 350 000 × 21% ≈ 283 500 ₽ в год;
• 1 350 000 × 22% ≈ 297 000 ₽ в год.

Это гарантированная доходность на уровне ставки кредита — причем без конфликтов, простоев и операционных затрат. По сравнению с арендой разница заметна: эффект от досрочного погашения будет в два-три раза выше.

Существенные вложения в ремонт редко увеличивают цену пропорционально, поэтому перед продажей лучше этим не заниматься. Достаточно вывезти хлам, переклеить обои, покрасить трубы и батареи, побелить потолок. Этого хватит, чтобы продать объект по рынку.

То есть на декабрь 2025 года с учетом ставок по ипотеке продажа комнаты и направление денег на погашение долга — финансово более выгодная стратегия, чем сдача внаем. И вряд ли ситуация изменится в ближайшее время.

Сдача комнаты дает умеренную доходность — 5—8% годовых, — но требует постоянного участия собственника, терпения и готовности к бытовым конфликтам. Этот вариант работает, только если кредит дешевый и объект не требует вложений.

Продажа комнаты позволяет сразу получить эффект, сопоставимый с размером ставки по ипотеке — около 21—22% годовых в виде экономии на процентах. Это решение снимает коммунальные риски и не требует дальнейшего управления.

Ремонт сделает комнату более привлекательной, но изменить формат жилья не сможет. Общие кухня, санузел и состояние квартиры будут определять аудиторию и потолок цены. Даже с хорошей отделкой коммуналка без индивидуальной мокрой точки останется вариантом экономкласса с соответствующим контингентом арендаторов.

Что еще почитать:

1. Сдавать квартиру: ожидания и реальность.
2. 6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру под аренду.
3. Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов.