ИП продает квартиру, которую сдавал. Как платить налог?

Вероятно, вы слышали, что при продаже квартиры человек может воспользоваться имущественным налоговым вычетом и таким образом уменьшить НДФЛ. Или вообще не платить налог, если сумма продажи окажется меньше суммы покупки. Но эти нормы касаются только плательщиков НДФЛ.

Вы сдаете квартиру в аренду как предприниматель и платите с арендных платежей налог по УСН, а не НДФЛ. Поэтому нормы о налоге на доходы физлиц на вас не распространяются — вам придется заплатить 6% со всего дохода от продажи квартиры.

Упрощенцы с объектом «Доходы» при расчете налога учитывают:

1. Доходы от продажи товаров, работ, услуг и имущественных прав.
2. Внереализационные доходы — деньги, которые поступают из других, дополнительных, источников дохода. Например, кэшбэк по расчетному счету.

Если ИП использовал квартиру в предпринимательской деятельности — например, сдавал ее в аренду — и платил с арендной платы налог по УСН, то с суммы продажи он тоже должен заплатить этот налог. Ни НДФЛ-вычетами, ни освобождением от налога он воспользоваться не сможет — таково мнение Минфина.

Такую же позицию занимают суды. В Т⁠—⁠Ж уже рассказывали, как ИП продал личную недвижимость — и налоговая инспекция начислила ему 720 000 ₽ налога. Предприниматель обжаловал решение инспекции в суде. Но все инстанции, включая Верховный суд, поддержали ИФНС.

Поскольку вы используете квартиру в предпринимательской деятельности, при ее продаже со всего дохода должны будете уплатить налог 6%.

Возможно, вы не будете продавать квартиру сейчас, а решите сделать это позднее. В вашей жизни могут произойти какие-то изменения, например:

• вы прекратите предпринимательскую деятельность и сниметесь с регистрации в качестве ИП;
• исключите из ЕГРИП код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», подав заявление в ИФНС, и будете сдавать квартиру как обычный человек и платить с арендной платы 13% НДФЛ.

Тогда при продаже квартиры вы будете плательщиком уже не налога по УСН, а НДФЛ. Нужно ли платить налог, будет зависеть от того, как долго вы были собственником квартиры.

Если минимальный срок владения истек, НДФЛ при продаже квартиры можно не платить. Общий минимальный срок владения — пять лет.

В некоторых случаях достаточно владеть жильем три года, чтобы не платить налог. Такое возможно, если квартира:

1. перешла по наследству;
2. получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
3. получена при приватизации жилья;
4. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. на момент продажи единственное жилье. Исключение — жилье, которое приобрели в течение 90 дней до того, как продали старую квартиру.

В 2021 году появилось новое основание для освобождения от НДФЛ: в семье двое детей или больше и после продажи старой квартиры купили новое жилье до 30 апреля следующего года. Но чтобы не платить налог в такой ситуации, нужно соблюсти определенные условия.

Правило о минимальном сроке владения действует и в тех случаях, когда квартиру сдавали в аренду, а потом решили продать.

Отмечу, что, если вы уберете код ОКВЭД 68.20.1 или прекратите деятельность ИП непосредственно перед продажей квартиры, налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог 6%, и все равно его доначислит.

Чтобы не вызвать подозрений инспекции, не нужно продавать квартиру сразу после отказа от кода ОКВЭД или статуса ИП. Чем больше будет срок между датой отказа и датой продажи квартиры, тем лучше.

Если минимальный срок владения не истек, то есть квартира в собственности менее пяти или трех лет, НДФЛ уменьшают двумя способами:

1. на сумму имущественного налогового вычета. Имущественный вычет равен сумме продажи квартиры, но не более 1 000 000 ₽. Например, если квартиру продали за 1 500 000 ₽, налог платят только с 500 000 ₽;
2. из доходов от продажи квартиры вычитают расходы на ее покупку. Этот способ применяют, если есть документы, которые подтверждают расходы, и квартира стоила больше 1 000 000 ₽.

Но ни тем ни другим способом уменьшить налог вы не сможете.

По закону имущественный вычет нельзя применять к доходам, полученным от продажи недвижимости, которую использовали в предпринимательской деятельности.

Уменьшить доход на сумму расходов не получится по той же причине: квартиру вы использовали в предпринимательстве.

Вам придется заплатить налог 13% со всей суммы продажи, если вы откажетесь от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП и продадите квартиру до истечения минимального срока владения. В этом случае с дохода от продажи квартиры выгоднее уплатить УСН 6%, чем НДФЛ 13%.

При продаже квартиры в статусе ИП на УСН нужно заплатить налог 6%.

Если предприниматель откажется от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП, а потом продаст квартиру до истечения минимального срока владения, то должен будет заплатить НДФЛ. Воспользоваться вычетом до 1 000 000 ₽ или уменьшить доход на понесенные расходы не получится.

Если минимальный срок истек или есть двое детей и вы покупаете новую квартиру после продажи старой, то платить НДФЛ не нужно.

Если отказаться от кода ОКВЭД или статуса ИП непосредственно перед продажей квартиры, это вызовет подозрение у налоговой и она может доначислить налог по УСН.