Как я делал ремонт в евро­двушке комфорт-класса, принимая работы по приложению

Читатель Т⁠—⁠Ж с 2013 года сдает квартиры категории «эконом» и недавно решил переключиться на более дорогие сегменты.

В этой истории он рассказал, как отремонтировал свою первую квартиру комфорт-класса. Иван случайно познакомился с мастером в лифте и доверил ему объект, уехав в другой город. Ремонт контролировал удаленно, появившись на объекте только в начале и на приемке работ.

Я родился в Брянске, живу в другом месте. Когда-нибудь планирую вернуться в родной город, поэтому покупаю там квартиры. Раньше у меня было три объекта экономкласса, но со временем я их продал. Вместо них купил квартиру в «бизнесе» и вложился в еще три — комфорт-класса.

Одна из них — евродвушка площадью 52 м². Она находится на верхнем этаже дома, из-за чего высота потолков в ней больше, чем у других квартир, — 3,2 м. Я специально выбрал верхний этаж. Отследил, что такие лоты разбирают в первую очередь и после сдачи дома они стоят дороже остальных.

Я приобрел эту квартиру в 2022 году, когда дом еще строился. Общая стоимость — 4 275 000 ₽. Мне оформили беспроцентную рассрочку. Сначала я заплатил 50% от этой суммы, потом вносил каждый квартал по 350 000 ₽ до сдачи объекта в эксплуатацию.

Дом, где находится квартира, комфортен для повседневной жизни. Застройщик посадил много деревьев, сделал детские и спортивные площадки, закрытую территорию, хорошую отделку подъездов и общий холл с местом для отдыха. При покупке квартиры в подарок давали келлер на цокольном этаже. Знаю, что на других объектах такие же келлеры потом продавали за 350 000 ₽.

Застройщик сделал в квартире черновую стяжку пола, установил электрику и отопление скрытого монтажа, поставил хорошую входную дверь. На стенах была отделка White Box: на штукатурку уже нанесли два слоя недорогой шпатлевки.

По моему мнению, это был своего рода маркетинговый ход от застройщика для презентабельного внешнего вида. Многие убирают эту шпатлевку из-за низкого качества и сами выравнивают стены. Но у меня такой необходимости не было: в моей квартире стены были относительно ровные, а незначительные дефекты мы вместе с мастером решили скрыть при помощи декоративной штукатурки.

В квартире есть большая кухня-студия, совмещенный санузел, панорамная лоджия и отдельная комната. Перепланировку я практически не делал. Единственное — нарастил две части стены в нише, куда планировал поставить кухню. Таким образом удалось отделить ее от гостиной и встроить гарнитур вместе с холодильником. Это стоило 20 000 ₽.

Также в процессе строительства я утеплил лоджию: там мне заменили стандартное количество стеклопакетов и изменили ширину профиля. За это тоже доплатил 20 000 ₽.

Я не привлекал дизайнера. Понимал, что многое могу сделать самостоятельно, — в голове была четкая картинка, каким я хочу видеть будущий ремонт. Мне хотелось сделать стильную и практичную студию с кухней без верхних шкафов, местом для отдыха и отдельной спальней. Я представлял примерные оттенки — в основном мне нравятся серые цвета.

На всякие детали не хотел тратить деньги и время. Плюс по своему опыту знаю, что многие специалисты, которые делают ремонтные работы, могут подсказать хорошие идеи.

В то же время я осознавал риски работы без дизайнера. Например, что итоговая картинка окажется не такой, как я себе представлял, или что я где-то допущу ошибку с точки зрения эргономики. Но для меня было важно самостоятельно принимать решения, не отвлекаться на мелочи и не тратить лишнее время. При выборе стиля вдохновлялся изображениями из интернета. Например, смотрел картинки на «Пинтересте».

Для создания проекта я купил и быстро освоил программу «Дизайн интерьера 3D». Узнал о ней из статьи в интернете. Программа помогает сделать простую визуализацию и посмотреть, как примерно будет выглядеть будущий ремонт с расстановкой мебели.

У нее есть как платная, так и бесплатная версия. Бесплатным вариантом можно пользоваться пять дней, и там ограниченная функциональность. Платная версия стоит от 990 до 5780 ₽ в зависимости от набора функций. Иногда на сайте бывают скидки до 50%. Платить нужно всего один раз — после этого можно пользоваться выбранной версией программы неограниченное время.

Размеры для работы в программе «Дизайн интерьера» запросил у застройщика. Для этого написал в «Вотсап»* менеджеру — контакты нашел на официальном сайте. Сотрудник без проблем предоставил план кладочных работ. Насколько я знаю, по новым правилам работы с эскроу-счетами застройщик не может отклоняться от этого плана. Поэтому реальные размеры после постройки точно соответствовали предоставленным данным.

Одну комнату в программе «Дизайн интерьера 3D» я мог нарисовать за три часа. Потом периодически вносил небольшие коррективы — например, переставлял мебель или менял цвета отделки. При создании планов в программе ориентировался на картинки с расстановкой мебели от застройщика. У них есть целый отдел, который разрабатывает подобные вещи.

Мне нравилось разрабатывать проект. Я сэкономил на этом часть денег, плюс не пришлось тратить время на то, чтобы объяснять дизайнеру каждую мелочь. Планы электрики и сантехники не делал — положился на мастеров.

Я живу в 2000 км от квартиры, приезжаю нечасто. Сначала опасался делать ремонт без личного контроля, но все же рискнул. Во время очередного отпуска в лифте познакомился со строителем. Мы разговорились, я спросил у него совета по будущей квартире. Узнал, что он занимается ремонтом и может делать его удаленно, без непосредственного присутствия заказчика.

Я отвел строителя в квартиру с отделкой, показал фронт работ, узнал его расценки. Суммы были приемлемые, советы — толковые. Я взял номер строителя, пробил его в браузере и GetContact — это приложение, которое показывает, как номер записан в справочнике у других людей. Из него я узнал имя и фамилию строителя. По этим данным нашел его на профильном сайте, там были хорошие отзывы. В итоге доверил ему черновые и часть чистовых работ.

Работал со строителем через программу «101», которую он сам мне предложил. Это бесплатное приложение, где можно отслеживать объем и стоимость ремонтных работ. Пользоваться им очень удобно: сразу видно, куда уходят деньги. Знаю, что есть аналогичные приложения, например «Мой ремонт», «Сметтер», но я их не пробовал.

В программе у строителя есть прайс-лист, на основе которого он формировал отчеты по работам. Туда же строитель прикреплял чеки и фотографии ремонта. Когда он подгружал новый этап работ, на телефон приходило уведомление с их объемом и стоимостью. Я просматривал отчеты и принимал работы — для этого в приложении была предусмотрена специальная кнопка. При желании через программу можно было вести видеонаблюдение, но я не стал этого делать.

Смету не составляли, так как не было смысла: нужно было учесть большое количество деталей, многое менялось на ходу. Чтобы понимать адекватность и реалистичность трат, я старался каждый раз просматривать отчеты. Отправлял деньги переводом на карту строителя, он вносил сумму в программу и вбивал стоимость материалов и объем работ.

За черновые работы я заплатил мастеру около 520 000 ₽. Дополнительно он закупил материалы на 170 000 ₽. Часть материалов, с которыми работал этот мастер, я уже приобрел заранее, например керамогранит и кварцвинил.

Также во время отпуска я договорился с компанией, которая делает декоративную штукатурку и отделку потолков. Здесь уже была точная смета, за пределы которой мы не вышли.

Черновые работы. Первым делом мастер закупил материалы и провел демонтажные работы. Затем нарастил две стены, чтобы в будущем встроить туда кухню, скрыл все коммуникации за счет штробирования стен, установил коробы в ванной и прихожей.

Строитель также разбирался в электрике, поэтому взял установку розеток и освещения на себя. Мне не хотелось, чтобы жильцы жаловались на недостаток розеток или тянули провода по всей квартире. Поэтому сделал достаточное количество слотов — ориентировался на свои потребности.

Мастер установил систему защиты от протечек «Нептун». Она обошлась в 20 000 ₽ вместе с монтажом. Я поставил ее, чтобы не затопить соседей. Если вдруг в квартире возникнет протечка, система заблокирует подачу воды и подаст громкий сигнал. Считаю, что на этом не стоит экономить, иначе в случае потопа затраты будут в разы больше.

Знаю, что похожие системы уже делают некоторые застройщики при возведении квартиры. Например, в доме с другой моей квартирой эта система уже есть по умолчанию. Но я все равно установлю там для большей надежности другую.

Еще мастер сделал наливные полы, на которые впоследствии планировали уложить кварцвинил. Также хотелось довести лоджию до состояния жилой комнаты — для этого туда провели розетки, утеплили углы и оштукатурили кирпичные стены.

Чистовые работы. Мастер установил двери. Они обошлись в 38 000 ₽, работа — в 15 000 ₽. Потолки сделали натяжными. Я заказывал их в местной компании — за материалы и работу заплатил 220 000 ₽.

На полы уложили кварцвинил — купили его в «Оби» за 60 000 ₽ с большой скидкой. За его укладку мастер взял 40 000 ₽. Плинтусы обошлись в 13 000 ₽. С ними произошла не очень приятная ситуация: мастер забрал их на Ozon, установил и только в конце работы сообщил, что они не подходят по цвету ни к стене, ни к наличникам дверей. Хотя на экране маркетплейса цвет был один в один. Перекрасить их было нельзя, поэтому я оставил все как есть. К счастью, получилось неплохо, плинтусы вписываются в общий дизайн.

Для отделки ванной и для фартука на кухне я еще за год до ремонта приобрел керамогранит. На него была хорошая скидка — 600 ₽ за 1 м². Весь керамогранит обошелся в 25 000 ₽. Впоследствии я немного пожалел о таком решении, так как крупный формат смотрелся бы лучше. За укладку керамогранита заплатил около 100 000 ₽. Также мастер установил всю сантехнику в ванной и на кухне.

Для стен я на основе своего предыдущего опыта ремонта и сдачи квартир в аренду выбрал декоративную штукатурку. Обои считаю непрактичными и несовременными. В предыдущих квартирах в основном делал покраску стен, но, как оказалось, это неидеальное решение. Краску легко испортить, арендаторы оставляли на ней черточки и зацепки.

Про декоративную штукатурку я читал, что это более надежный вариант. Хотя изначально этот материал тоже не очень мне нравился. Я думал, что штукатурка бывает только с неровной структурой. Но потом увидел варианты, которые очень похожи на краску и выглядят однотонно. Плюс мастера убедили меня, что это более практично: ее легко мыть.

Для нанесения декоративной штукатурки я привлек специалиста, с которым встретился во время первого отпуска перед началом ремонта. Он сказал, что шпатлевку от застройщика можно не убирать: стены в моей квартире были ровные. Мы предварительно нанесли на них грунтовку глубокого проникновения.

Небольшие дефекты, по словам мастера, декоративная штукатурка должна была выровнять. Так и получилось. За декоративную штукатурку стен я отдал 171 000 ₽ вместе с материалом и работой.

Я приезжал в квартиру на несколько дней всего дважды — в начале и конце ремонта. В остальное время почти каждый день был на связи с мастером и контролировал ход работ через приложение. Возможно, мне просто повезло — не с каждым строителем получится организовать ремонт удаленно.

Специальное приложение хорошо помогало мне контролировать работы. Я видел, куда уходят деньги и сколько еще остается, мог оценить внешний вид квартиры и качество оказанной услуги, своевременно внести корректировки.

Хотя в удаленном ремонте, конечно, много минусов. Иногда мастер не понимал некоторые нюансы. Например, мне была важна расстановка сантехники определенным образом: на одной стене должны были поместиться унитаз, раковина и шкаф, установленные на расстоянии друг от друга.

Мастер по телефону неправильно меня понял. Он выделил много места для унитаза, а раковину и шкаф сдвинул к стене и прижал плотно друг к другу. Получилось визуально некрасиво и неудобно с точки зрения уборки, пришлось переделывать. Так что тем, кто хочет сделать удаленный ремонт, советую тщательно прорисовать все нюансы вместе с размерами и детально обговаривать желаемый результат со строителями.

В следующий раз расскажу, как подготовил квартиру для сдачи в аренду — от закупки мебели и техники до финального клининга.