Как получить долю в квартире или вернуть деньги, если платил по чужой ипотеке?
Три года назад взяли квартиру в ипотеку вместе с родственницей. Она титульный заемщик и собственница квартиры, я созаемщик без выделенной доли.
Мы договаривались, что если с финансами станет туго, то квартиру сдадим или продадим. Но теперь родственница отказывается от своих слов, а расписок или документальных подтверждений нет.
Как мне выйти из созаемщиков и не иметь долгов перед банком? Хочу вернуть уплаченные за несколько лет деньги или получить долю в квартире.
Иногда созаемщик и поручитель могут вернуть уплаченные по ипотеке деньги, но это зависит от нюансов. Расскажу, как выйти из ипотечного договора и что делать в вашем случае.
Как выйти из созаемщиков
Созаемщика привлекают по разным причинам. Например, чтобы увеличить максимальный лимит по кредиту или повысить шанс на одобрение ипотеки. Вместе с титульным заемщиком он несет солидарную ответственность перед банком. Подробнее об этом — в другой статье в Т—Ж.
Одного желания выйти из состава созаемщиков недостаточно — с согласия кредитора и титульного заемщика нужно внести изменения в договор. Если откажут, придется обращаться в суд.
Вот какие есть способы выйти из ипотеки.
По заявлению в банк. Если ваша родственница — титульный заемщик согласна вывести вас из ипотеки, нужно обратиться к кредитору. Для этого:
- Напишите в банк заявление о выходе из созаемщиков. И обязательно укажите в нем причину: важно доказать, что выход из договора не отразится на выплатах. Например, созаемщик не участвует в платежах или, как в вашем случае, снизился доход и вы не можете обслуживать кредит как прежде.
- Дождитесь решения — банк ответит в течение 10—30 рабочих дней.
- Если банк согласится, то изменит кредитный договор — исключит из него вас.
- Если нет, можно подать заявление снова.
Банкам выгодно, чтобы в договоре было несколько должников. Поэтому они отказывают, если нет веской причины. Но я встречала ситуации, когда банк шел навстречу созаемщику даже после нескольких отказов.
Рефинансирование. Если кредитор не разрешит вывести вас из договора, можно перевести ипотеку через рефинансирование в новый банк и поменять состав созаемщиков. Но для этого тоже нужно согласие титульного заемщика.
Черед суд выйти из ипотеки можно даже без согласия титульного заемщика. Но придется доказать, что обстоятельства для выхода соответствуют требованиям закона:
- В момент заключения договора никто не мог их предсказать.
- Вы не смогли их преодолеть.
- Договор в текущем состоянии значительно нарушает ваши интересы.
- В договоре не указано, что изменение жизненных обстоятельств созаемщика не освобождает его от исполнения обязательств.
При этом важно знать, что суды редко становятся на сторону созаемщика. В ипотеке могут оставить даже бывшего супруга, если посчитают развод событием, которое можно предвидеть на момент заключения договора.
Как получить деньги или долю взамен выплаченного кредита
Созаемщик обязан своевременно вносить платежи по ипотеке: он отвечает перед кредитором так же, как титульный заемщик. Они могут договориться, как платить ипотеку — пополам или соразмерно долям. Например, если у заемщика 2/3 в квартире, он вносит 2/3 платежа, а остальное остается за созаемщиком.
Банку неважно, кто из созаемщиков и в каком размере вносит деньги. Главное, чтобы ежемесячный платеж вовремя поступал на счет.
Если созаемщик полностью погасил кредит за всех участников договора, он может потребовать от них часть денег — долг за вычетом своей доли. Это называется правом регрессного требования.
Вернуть полную сумму кредита созаемщик не сможет: такое право есть только у поручителя. Если поручитель выплатит за заемщика кредит, то может взыскать с него сумму займа или потребовать долю в ипотечной квартире.
Чтобы взыскать часть денег в порядке регресса, созаемщику после полного погашения ипотеки нужно обратиться в суд. Там придется подтвердить документами, сколько именно денег он внес. Если эта сумма в пределах его половины долга, право на регресс не возникает, то есть суд в удовлетворении требований откажет.
Покажу работу регресса на реальных примерах.
В первом случае супруги взяли квартиру в ипотеку. Восемь месяцев муж вносил платежи, а затем они с женой развелись. Квартира была совместно нажитым имуществом — ее поделили пополам.
После мужчина обратился в суд, чтобы взыскать с бывшей супруги половину уплаченной им суммы вместе с процентами. Суд встал на его сторону и поддержал его право требовать долга в порядке регресса. Но так случается не всегда.
Во втором случае сожители купили квартиру в ипотеку: мужчина стал созаемщиком, а женщина — титульным заемщиком. Она вносила платежи по ипотеке, а когда погасила долг перед банком, мужчина попытался отсудить часть квартиры как созаемщик. Он утверждал, что давал деньги на платежи, но не смог это доказать. Суды двух инстанций решили : раз по документам деньги платила только женщина, мужчина не может получить долю в квартире.
Позже женщина обратилась в суд, чтобы взыскать с мужчины половину уплаченных денег в порядке регресса. Ей тоже отказали : раз у мужчины нет доли в квартире, то и возвращать он ничего не должен.
Что делать в вашем случае
Если родственница согласится, вы можете обратиться в банк, чтобы вывести вас из состава участников ипотеки.
Если она против, объясните, что вы не можете платить по кредиту из-за финансовых трудностей. Собственность оформлена на родственницу, а значит, в случае просрочки банк может наложить взыскание на квартиру и продать ее на торгах.
Если вы откажетесь платить дальше и родственница полностью погасит ипотеку, она не сможет предъявить к вам регрессное требование. Как показывает практика, суды не взыскивают половину ипотечного кредита с созаемщика, если у того нет доли в квартире.
Вы сможете вернуть часть уплаченных денег или потребовать соразмерную долю только после полного погашения ипотеки. Но важно, чтобы уплаченная вами сумма превышала вашу часть в займе.
