Какое имущество коттеджных поселков считают общим

Так называемого закона о коттеджных поселках не существует, под ним подразумевают новый параграф гражданского кодекса, который действует с 1 октября 2023 года. В четырех новых статьях законодатель пояснил, что считать общим имуществом в коттеджных поселках, какие на него есть права у собственников домов и за что законно собирать деньги.

Можно встретить мнение, что ФЗ от 31.12.2021 № 476 — это и есть закон о коттеджных поселках или малоэтажных жилых комплексах и домах блокированной застройки. На самом деле он просто вносит изменения в терминологию, не меняя правового статуса.

Статус общего имущества присвоили местам общего пользования не только в многоквартирных домах, но и в других зданиях и сооружениях: апартаментах, коттеджных поселках, таунхаусах и любых недвижимых объектах на одной территории.

Общее имущество обслуживает больше одного объекта недвижимости, связывает несколько объектов территориально или через инженерные системы  . Например, общей можно считать дорогу или детскую площадку внутри малоэтажного поселка.

Похожее регулирование уже давно действует для СНТ — там тоже есть земли общего пользования и общее имущество, садоводы даже могут сдавать их в аренду, если решат так на собрании. Например, разрешить оператору связи поставить вышку на общей земле и получать за это плату.

Продать или подарить часть общего имущества коттеджного поселка возможно, только если все собственники захотят этого. Но передача права собственности должна соответствовать закону — то есть нельзя создавать препятствия хотя бы для одного владельца, например заблокировать доступ на детскую площадку.

А вот сдать общее имущество в аренду можно, но это решение должны подписать 2/3 собственников участков  . Голоса считаются не по размеру дома и не по жильцам, а пропорционально площади участка: у кого он больше, у того больше и голосов. По этой же площади определяют долю в праве на общее имущество  .

Особенность общего имущества — оно принадлежит всем и никому в отдельности. Сосед не может забрать себе дорогу или требовать плату за проезд через общий клочок земли, потому что он привозил туда шлак для выравнивания: надо было сначала собрать письменные мнения других соседей по этому поводу.

Каждый собственник должен нести расходы на содержание и сохранение общего имущества пропорционально доле в праве на это имущество. Неважно, пользуется он им или нет, — платить все равно придется  .

В большом коттеджном поселке может быть управляющая компания, как в обычном многоквартирном доме. Она собирает деньги на все: от установки шлагбаума на въезде и будки охранника до платы за электричество, затраченное на уличные фонари. Смысл в том, что УК или ТСЖ обязаны предоставить базовый набор услуг, даже если владельцы домов ничего не платят: организация получит свои деньги с неустойкой через суд.

Для маленького поселка нет смысла нанимать обслуживающую организацию. Например, там нет общей детской площадки, шлагбаумов и фонарей, но может потребоваться прочистка общей канализации, а бюджета на эту услугу нет. Тогда сначала нужно будет собрать деньги со всех жителей поселка, а потом вызывать мастеров. Если кто-то не заплатит, за него придется вложиться соседям.

Поправки не затрагивают этот вопрос. Как и раньше, ремонтировать общее имущество будут за счет денег собственников. Как правило, этим занимается управляющая компания или ТСЖ  .

Если установлено, кто именно испортил общее имущество, управляющая организация может обратиться в полицию и суд и потребовать компенсацию. Неважно, посторонний человек это сделал или местный житель  .

При этом для всех — и для многоквартирных домов тоже — введена норма, что если из-за действий или бездействия собственника возникли дополнительные расходы на общее имущество, их придется оплатить именно виновнику.

Например, если для устранения проблемы требовался доступ на участок, а владелец его не предоставил и это повлекло дополнительные расходы, по закону он должен их возместить — добровольно или через суд.

Что еще почитать по теме:

1. Кто отвечает за пропажу общедомового имущества.
2. Как заработать на общем имуществе в многоквартирном доме.
3. 8 историй про ушлых жильцов многоквартирных домов.