Нюансы долевого строительства на основе судебной практики

Верховный суд выпустил обзор судебной практики по спорам в долевом строительстве. Обзор — это когда у Верховного суда много-много дел и он потом выпускает что-то вроде дайджеста: коротко о главном. Предыдущий обзор вышел в 2013 году: с тех пор законы изменились.

Даже если сейчас у вас нет претензий к застройщику, прочитайте или сохраните на будущее. В делах, которые попали в обзор, сначала всё тоже было гладко и ничего не предвещало.

Одна компания заключила с застройщиком предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме. На бумаге это был не договор долевого участия. Он так и назывался — предварительный. Так делают, чтобы зафиксировать намерения что-то купить или заказать.

Потом эта компания переуступила права на квартиру женщине и взяла предоплату. Ни один из документов в этой цепочке формально не был договором долевого участия.

Прошло пять лет, квартиру не сдали, хотя женщина внесла всю сумму. Тогда она решила взыскать с застройщика неустойку в двойном размере, как положено обманутым дольщикам.

Суды ей отказали. Им не понравилось название договора. Говорят, закон 214-ФЗ на предварительные договоры не распространяется. Значит, двойная неустойка не положена, как и другие гарантии для дольщиков.

Что сказал Верховный суд. Неважно, как называется договор. Главное — какие отношения он оформляет на самом деле. Суды должны изучить формулировки, договоренности и реальные цели сторон.

Если на самом деле под куплю-продажу, предварительный договор или переуступку замаскировали участие в долевом строительстве, покупатель имеет такие же права, как дольщик. В том числе на двойную неустойку.

Как это использовать. Сохраняйте переписки, фиксируйте договоренности и проверяйте, что подписываете при покупке квартиры. По закону важна любая формулировка в договоре, но еще важнее его суть. Если застройщик или посредник играют формулировками, это не поможет им уйти от ответственности.

Не любую сделку получится признать участием в долевом строительстве. Лучше заранее оформлять всё правильно и не соглашаться на непонятные формулировки.

Женщина купила квартиру у ООО по договору уступки прав требования. ООО в свою очередь получило права на эту квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обычная законная схема.

Дом сдали на полгода позже, и женщина пошла в суд за компенсацией. Она требовала законную неустойку в двойном размере, штраф и моральный вред. В первой инстанции ей почти повезло: иск частично удовлетворили. Но апелляция уменьшила неустойку, отменила штраф и выплату за моральный вред.

Сказали так: отношения между женщиной и застройщиком регулирует закон о долевом участии в строительстве. В нем ничего нет про моральный вред и штрафы из-за просрочек. Такие компенсации предусмотрены законом о защите прав потребителей, но для дольщиков он не действует.

Что сказал Верховный суд. В законе 214-ФЗ и правда нет ничего про моральный вред и штрафы. Но такие условия есть в законе о защите прав потребителей. Он распространяется на сделки по покупке квартир в строящихся домах, хотя некоторые суды так не считают.

Закон о защите прав потребителей действует не только при покупке товаров и услуг, но даже если есть только намерение их купить. Как в случае с договором долевого участия.

Как это использовать. Если застройщик нарушил срок или не выполнил еще какие-то условия договора, требуйте неустойку в двойном размере, а еще штраф — 50% от суммы компенсации. Если сможете обосновать, то и моральный вред возместят. Ссылайтесь на выводы Верховного суда и не останавливайтесь на первой инстанции.

Женщина купила квартиру в строящемся доме на первом этаже. Место выбирала с учетом вида из окна. Когда дом достроили, оказалось, что перед ее окнами стоит шкаф с газовым оборудованием. Застройщик об этом не предупредил, хотя это бы повлияло на выбор квартиры.

Покупательница попросила заменить квартиру на другую и выплатить 750 тысяч компенсации. Суд ей отказал со ссылкой на то, что застройщик не обязан предупреждать о газовых шкафах рядом с домом. А требовать замены квартиры дольщикам по закону не положено.

Что сказал Верховный суд. Застройщик обязан предоставить покупателю квартиры полную и достоверную информацию о квартире, общем имуществе и даже расположении инженерного оборудования. Это нужно сделать до заключения договора. Если заранее сообщить не получается или что-то изменилось в процессе стройки, с покупателем нужно согласовать всё, что влияет на выбор квартиры.

В этой истории такую информацию покупательнице не предоставили. В документах ничего не было про газораспределительный шкаф перед ее окном. Значит, застройщик нарушил условия договора и не предоставил полную информацию. Можно требовать компенсацию.

По поводу замены квартиры суды оказались правы. В случае с долевым участием нельзя применить закон о защите прав потребителей, в котором предусмотрена равнозначная замена.

В законе 214-ФЗ есть свои нормы на случай ухудшения качества объекта — значит, действуют они. Если квартира с недостатками, можно попросить устранить их или снизить цену. Еще можно исправить ошибки застройщика своими силами, а потом отсудить возмещение затрат. Если договориться не получится, можно потребовать вернуть деньги и выплатить неустойку.

Как это использовать. Требуйте от застройщика полную информацию не только о своей квартире, но и о проекте в целом. Всё, что для вас важно, пропишите в договоре. На этапе сделки это кажется незначительным: в буклетах всё красиво. Когда придет время принимать квартиру, могут быть сюрпризы. Даже если изменить ничего не получится, хотя бы отсудите компенсацию.

Женщина заключила договор долевого участия и заплатила за два офиса в строящемся доме почти три миллиона рублей. Застройщик не успел достроить дом и обанкротился. Дольщики создали кооператив, а эту женщину в него не приняли. Она вообще не знала, что проходило собрание. Опомнилась спустя пять лет, но было поздно. По уставу срок для приема в кооператив прошел.

Тогда женщина пошла в суд, чтобы ее всё-таки приняли в кооператив и зачли платеж за квартиру как паевой взнос. Так положено по закону.

В суде выяснилось, что оплаченные ею офисы хоть и не достроены, но проданы другому члену кооператива. Деньги, разумеется, никто возвращать не собирался. Иск не удовлетворили, потому что женщина якобы пропустила все сроки. Кооператив не виноват, и, вообще, надо было раньше думать.

Что сказал Верховный суд. По закону всех дольщиков должны были уведомить, что создан кооператив. Нужно было подтвердить права на помещения в недостроенном доме, тогда оплату засчитают как паевой взнос. А когда дом достроят, каждый получит то помещение, которое он покупал. Женщина таких уведомлений не получала.

У председателя кооператива нет доказательств, что он отправлял уведомления как положено — почтой. И доказать, что женщина отказалась от своей доли, кооператив тоже не смог, хотя по закону обязан. Просто так взять и не принять дольщика в кооператив нельзя.

Как это использовать. Если по закону вас должны уведомить об изменениях в строительстве дома или положении застройщика, но не уведомили, требуйте свою долю через суд. Доказывать, что не виноват и всё сделал по правилам, должен тот, кто нарушил обязательства. Интересуйтесь проектом, следите за почтой и контролируйте ситуацию, чтобы ничего не пропустить.

Женщина купила квартиру по договору уступки прав требования. Застройщик сдал квартиру на три месяца позже, чем обещал. О том, что срок переносится, дольщиков предупредили уведомлением: такой вариант заранее прописали в договоре.

Покупательница приняла квартиру и пошла в суд за неустойкой и компенсацией морального вреда. Суд ей отказал. Вроде бы застройщик ее предупредил, она ознакомилась и не возражала. Оснований для выплат не нашлось.

Что сказал Верховный суд. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Любые изменения в договоре нужно оформлять допсоглашением и регистрировать. Срока сдачи объекта это тоже касается.

Уведомление — это не дополнительное соглашение. Так изменение существенных условий в договорах долевого участия не оформляют. Даже если в договоре написано, что так можно, это незаконно.

В одностороннем порядке переносить сроки строительства тоже нельзя. Это нужно согласовать с дольщиком и оформить как положено.

Как это использовать. Следите за тем, как оформлены документы. Все изменения по договору долевого участия должны быть зарегистрированы официально. Вносить их можно только с вашего согласия.

Если покупаете квартиру по договору уступки права требования, читайте договор долевого участия и проверяйте, как оформлены изменения. Вам даже могут показать соглашение, но оно будет не зарегистрировано. Такой документ недействителен. Если что-то не так, требуйте компенсацию или идите в суд.

Дольщик и застройщик договорились, что плату за квартиру нужно внести сразу после регистрации договора. Из-за просрочки квартира подорожает. Дольщик задержал оплату на неделю, потому что не знал, что договор прошел регистрацию.

Через несколько месяцев застройщик решил, что это не уважительная причина и пересчитал цену. Вышло 80 тысяч к доплате.

Дольщик платить отказался, начались переписки с претензиями. Потом дом сдали и квартира прилично подорожала. Застройщик расторг договор якобы из-за неполной оплаты. Деньги за квартиру вернул дольщику, хотя тот был против расторжения.

Суды посчитали, что всё честно. Не внес вовремя оплату — квартира подорожала. Не доплатил — остался без квартиры. И ничего, что застройщик год пользовался деньгами, а теперь квартиру по той цене не купить.

Что сказал Верховный суд. Дольщик действительно не знал, когда точно договор прошел регистрацию. Ему сообщили позже реальной даты по документам. А претензии по поводу доплаты появились у застройщика через несколько месяцев. Это похоже на злоупотребление правом.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, если есть проблемы с оплатой. Но при этом нужно действовать добросовестно и разумно.

Это суды не проверяли, хотя есть повод сомневаться. Застройщику выгодно год пользоваться чужими деньгами, а потом продать квартиру дороже. Или он просто хотел сделать назло дольщику — так нельзя.

Как это использовать. Если не согласны с решением суда, обжалуйте. Требуйте письменного оформления всех изменений в договоре. Даже если это одностороннее увеличение цены по вашей вине.

В этой истории застройщик неправильно оформил документы. Правда, суд заметил это только при пересмотре дела — в апелляции. Тогда и нашлись основания для отмены расторжения, но для этого пришлось дойти до Верховного суда. В итоге дольщик получил что хотел: вернул квартиру, отсудил компенсацию, штрафы и моральный вред.

Во всех этих историях на поиски справедливости ушли годы. Но если бы дольщики согласились с первыми инстанциями и не пошли дальше, они бы так и остались без денег. А некоторые и без квартир. Если тоже решите дойти до Верховного суда, поищите хорошего юриста.

Скоро объясним вторую часть обзора. Там про ответственность застройщиков и правила расчета компенсаций.