Как оспорить сделку, если соседи по коммуналке дешево продали свою комнату?

Поскольку вы живете в коммуналке, у вас было преимущественное право покупки комнаты — сначала соседи должны были предложить ее вам. Если вы отказались, то они могли продать свое жилье другим людям, но не дешевле, чем по той цене, которую называли вам.

Оспорить продажу доли в коммунальной квартире действительно можно в суде. Но многое будет зависеть от того, что вы сделали или не сделали, когда вам предлагали покупку.

Соседи по коммунальной квартире — это фактически дольщики, которые владеют каждый своими комнатами и все вместе — местами общего пользования: кухней, коридором, санузлом.

Когда кто-то решает продать свою долю, преимущественное право на ее покупку возникает у соседей. Продавец обязан известить всех соседей о продаже, обозначить им цену и условия сделки. Если потом продавец будет менять цену — например, решит ее снизить, — то каждый раз процедуру уведомления соседей нужно проходить заново.

По закону есть только один способ уведомить соседей о продаже — письменным извещением. Оно оформляется в произвольной форме. Например, так:

• «Уважаемый Иван Иванович! Сообщаю вам о намерении продать комнату по такому-то адресу. Предлагаю вам реализовать право преимущественного выкупа и приобрести комнату по такой-то цене».

Извещение можно вручить соседям двумя способами:

1. выдать лично и попросить расписаться. Для этого нужно сделать две копии извещения: одну вручить соседям, вторую оставить у себя. На вашем экземпляре извещения сосед должен написать, что извещение получил, поставить дату и подпись;
2. отправить заказным письмом. Это можно сделать самостоятельно или поручить нотариусу. Письмо отправляют обязательно с уведомлением и описью вложения.

Также письмо считается доставленным, если истек срок его хранения, при этом сосед живет по указанному в письме адресу, ему отправили уведомление, но на почту он не пришел.

Когда сосед получит такое письмо, вам или нотариусу придет уведомление об этом. Если письмо вернется с пометкой, что адресат по указанному адресу не проживает, извещение доставленным не считается. Такое бывает, если сосед фактически не живет в коммуналке, а продавец пытается уведомить его по всем другим известным адресам.

Пока письмо не дойдет до адреса, по которому сосед действительно живет, считается, что продавец не смог уведомить его надлежащим образом. Это опасная ситуация.

Когда сосед получит извещение, у него есть ровно месяц, чтобы выкупить долю. Если через месяц сосед ничего не купит, продавец может предложить комнату любому другому покупателю, но на тех же условиях.

Когда в коммуналке несколько дольщиков, срок получения ими уведомлений может отличаться: кто-то забрал письмо на почте сразу, а кто-то ждал неделю. Продавец должен выждать месяц со дня получения извещения последним дольщиком.

Если соседи точно не хотят покупать комнату, они могут договориться с продавцом, что все вместе сходят к нотариусу и оформят отказ от покупки. Затраты в таком случае берет на себя тот, кто инициировал продажу комнаты.

Оформление одного отказа обычно стоит 1500 ₽. В целях экономии можно оформить отказ сразу всех соседей в одном документе.

Нотариальный отказ часто оформляют, когда у продавца на примете уже есть покупатель, а соседей он уведомляет, только чтобы соблюсти процедуру. В случае с нотариальным отказом можно не выжидать месяц, который положен на получение ответов.

У нотариального отказа нет срока действия. То есть если сосед продаст комнату только через год по цене, от которой вы отказались, или выше, отказ будет действителен и повторно уведомлять вас о планируемой сделке продавец не должен. Исключение — уменьшение цены.

Для продавца комнаты лучший вариант, который позволит избежать споров, — оформить нотариальный отказ или как минимум уведомить соседей через нотариуса.

Когда стало известно о продаже комнаты, соседям нужно решить, будут они ее покупать или нет.

Если комната не нужна, можно просто не реагировать на письменное извещение, и через месяц сосед автоматически получит право продажи другим людям. Если договорились об оформлении отказа у нотариуса, надо сходить в нотариальную контору и лично подтвердить, что покупать долю не будете.

Если нужна, но по другой цене. Соседи могут предложить свои условия сделки, например, если им кажется, что продавец завышает цену. Свое предложение нужно изложить письменно и вручить под подпись или направить продавцу почтой.

В уведомлении надо указать свои условия сделки. Например, так:

• «Уважаемый Петр Петрович! Сообщаю вам о моем намерении купить комнату по такому-то адресу и реализовать право преимущественного выкупа по такой-то цене».

Продавец вправе сам решать, соглашаться на чужие условия или нет. Если он не хочет и через месяц соседи так и не купят долю на его условиях, сосед может продать комнату. Но ему нужно быть очень осторожным с ценой. Если выяснится, что продавец ее снизил, у соседей будет весомое доказательство для оспаривания сделки, ведь они были готовы купить комнату и совершали для этого положенные по закону действия.

Если согласны купить на предложенных условиях, надо заключить договор купли-продажи. Бывает, по разным причинам продавец уклоняется от заключения договора, чтобы соседи в течение месяца не могли совершить сделку. Если есть такая опасность, лучше сразу после получения извещения от продавца направить ему в ответ письменное уведомление о согласии на выкуп.

Большинство сделок с продажей комнат в коммуналках оформляются у нотариуса, поскольку комната — это доля в праве собственности. Нотариус в первую очередь будет смотреть, были ли все соседи уведомлены о продаже доли и какие решения они приняли.

Бесспорное подтверждение отказа от покупки комнаты — нотариально удостоверенный отказ. В таком случае у нотариуса не будет сомнений, что потенциальные покупатели знали о цене продажи комнаты и осознанно не стали ее покупать.

Если же продавец уведомлял соседей письменным извещением без участия нотариуса, то ответственность за добросовестность уведомления лежит на нем. Нотариус не сможет проверить, что именно было написано в извещении, поскольку в документах с почты не будет ничего о содержании письма.

В таком случае нотариус включит в договор купли-продажи заверение продавца об обстоятельствах, где будет указано, что преимущественные покупатели были надлежащим образом уведомлены о намерении совершить продажу по указанной цене, но не купили комнату в положенный срок.

Такое заверение пишется со слов. То есть нотариус не подтверждает, что соседи отказались от покупки, а удостоверяет слова продавца, что соседи отказались от покупки.

В договор также включат еще один пункт: стороны уведомлены, что если было нарушено преимущественное право покупки, то соседи вправе в судебном порядке требовать перевода права собственности. То есть если после сделки объявится сосед и скажет, что ничего не знал о продаже комнаты, а продавец не сможет доказать, что уведомлял его, то сосед сможет через суд отменить сделку и перевести право собственности на себя — фактически перекупить долю.

Такой же порядок перевода права собственности действует, если с уведомлением все было в порядке, но продавец продал жилье сторонним покупателям дешевле, чем предлагал соседям. Или если просто не выждал месяц с момента получения соседом письменного извещения.

Срок давности по таким делам — три месяца. Но обратите внимание, что срок считается с момента, когда соседу стало известно о недобросовестной продаже. Если, например, сосед не живет в коммуналке, судебный спор может возникнуть даже спустя несколько лет. Правда, в суде придется доказать, что сосед действительно не знал и не мог знать о продаже.

После подписания договора нотариус отправляет документы на регистрацию в Росреестр. Ведомство тоже не проверяет, кто, кого и как уведомлял: для регистрации это не требуется.

Таким образом, в случае спора продавцу придется доказывать, что он надлежащим образом уведомил своих соседей о продаже комнаты. Ссылаться на то, что сделку провели через нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, бесполезно.

• Так, в Петербурге жительница коммуналки подала иск в суд. Она рассказала, что сосед известил ее через нотариуса о намерении продать свою комнату. Уведомление соседка получила, но отказалась от покупки. А потом сосед продал комнату за меньшую сумму. Женщина требовала отменить сделку и перевести право собственности на нее: новая сумма ее вполне устраивала.
• Сосед объяснил, что действительно снизил цену и снова направил об этом уведомление соседке, но та уклонилась от его получения. Суд установил, что нотариус на самом деле отправил заказное письмо с новой ценой, но оно вернулось в связи с истечением срока хранения. При этом в те же даты соседка была на почте и получила заказное письмо из банка.
• В суде первой инстанции женщина дело проиграла, но решила обжаловать решение. Вторая инстанция также отказала в иске. Суд счел, что соседка знала о цене совершения сделки и не получила уведомление только из-за нежелания его получить.

Раскрыть стоимость уже совершенной сделки вам не смогут ни Росреестр, ни нотариус. Документы эти ведомства могут выдать только по запросу суда, прокуратуры или органов следствия.

Обращаться в суд или, например, в полицию, чтобы выяснить цену сделки, бесполезно. А вот в прокуратуру можно попробовать. Надо подать туда заявление и обрисовать ситуацию. Например, так:

• «Я, Иванов Иван Иванович, собственник комнаты в квартире по такому-то адресу, а Петров Петр Петрович был собственником комнаты в той же квартире и продал ее.
• Перед продажей я получил уведомление о планируемой сделке, но цена в уведомлении была преднамеренно завышена. Полагаю, что позднее продавец снизил цену сделки и не уведомил меня об этом. Прошу проверить, не нарушено ли мое право преимущественного покупателя».

Как будет действовать прокуратура, сказать сложно, но в идеале ведомство запросит документы по сделке и сравнит цены. Вам придет ответ, есть нарушения или нет. Исходя из этого, можно будет решить, обращаться ли в суд.

В вашей ситуации рекомендую действовать так:

1. Уточните, уведомил ли вас сосед надлежащим образом о самом факте продажи комнаты. Запросить информацию можно на почте и у нотариуса, если знаете, кто заверял сделку. Если продавец допустил нарушения в этой процедуре, вы сможете перевести право собственности на себя.
2. Узнать цену самостоятельно удастся, только если проговорятся покупатели или продавец. Если не получилось, можно попробовать через прокуратуру: необходимо заявить, что вы подозреваете нарушение своих прав. Если прокуратура установит нарушения, вы узнаете, есть ли смысл подавать иск в суд. Перевод права собственности можно сделать только в суде, прокуратура здесь не поможет.
3. Если выяснится, что сосед все сделал правильно, вам придется оплатить не только свои, но и его судебные расходы. К этому нужно быть готовым и до подачи заявления в суд собрать веские доказательства своей правоты. Догадок о цене продажи для суда будет недостаточно.