Как я готовила квартиру к посуточной аренде в доме под снос

Я решила сдавать свою московскую квартиру в доме, который подпадает под реновацию.

Но неизвестно, когда мой дом снесут, поэтому сначала я захотела сделать ремонт. Так как у меня не было опыта в сдаче помещений под аренду, пришлось начинать с базовых принципов и осваивать все по материалам из интернета.

Расскажу, почему я не стала сдавать в долгосрок, какие площадки по сдаче квартир приносят больше бронирований и что нужно учесть, если планируете сделать бюджетный ремонт для аренды.

Мои родители в 70-е получили жилье в Москве, а на ВДНХ мы переехали по обмену, позже я стала жить здесь с семьей. Это двухкомнатная квартира 41,5 м² в хрущевке, которая подпадает под реновацию в ближайшие годы. Ремонт в ней мы делали лет восемь назад.

У меня двое детей, у одного из них — инвалидность. Для его реабилитации нам требуется дополнительный доход. Поэтому муж подал идею сдавать мою московскую квартиру. Мы могли взять семейную ипотеку по ставке 6% и купить недорогое жилье за городом или просто снимать квартиру в Подмосковье и разницу использовать на наши нужды.

Расскажу, какие шаги я предпринимала, чтобы успешно сдать свою квартиру, и какие ошибки допустила.

Я начала с просмотра рынка недвижимости под аренду: смотрела на «Авито» и «Циане». Соседи по Останкинскому району и обладатели подобных двухкомнатных квартир сдавали их на долгосрок за 35 000—45 000 ₽ в месяц.

Мне хотелось получать с квартиры большую прибыль, 55 000—60 000 ₽, чтобы покрывать ипотеку 35 000 ₽ и оплачивать съемную квартиру в Подмосковье на время, пока строится ипотечная. Это еще 25 000 ₽ каждый месяц.

Я поняла, что долгосрочная аренда мне будет невыгодна по деньгам. Тогда начала смотреть посуточную.

В объявлениях двухкомнатные квартиры в среднем стоили 3000—4000 ₽ в сутки. С дизайнерским ремонтом и удобным местоположением — 6000—7000 ₽. Выяснилось, что с текущим ремонтом я могу рассчитывать на 3000 ₽ в сутки как минимум.

Если сдавать квартиру за 3000 ₽ за сутки, можно было бы выручить 80 000 ₽ и больше, при условии стопроцентного заполнения. Но из этой суммы еще нужно вычесть расходные материалы, уборку, управление, налоги. А еще — простои, выезд и заезд гостей, но я этого не знала, поэтому считала как 100%.

Я взвесила все за и против посуточной аренды квартиры. В итоге плюсов оказалось меньше, но они показались более весомыми:

• Высокий доход, если обеспечить заполняемость. Даже за вычетом расходов это выгоднее долгосрочной аренды.
• Не нужно регистрировать жильцов, как при долгосрочном найме. Я опасалась, что зарегистрирую родителей, а они потом пропишут своего ребенка, согласие собственника в таком случае не нужно.

Минусы тоже были:

• Не знала, как организовать бизнес и как в нем все устроено.
• У меня не было опыта работы с недобросовестными клиентами, а еще я переживала, как защитить от них квартиру.
• Следовало разобраться с налогами — работать в тени я не хотела, а как выгоднее будет платить в моем случае, не понимала.

Я решила заполнить пробелы в своих знаниях и попробовать сдавать квартиру посуточно. Для этого мне нужно было основательно поработать с визуальным рядом, найти свою целевую аудиторию и вложиться в ремонт.

У меня последний, пятый этаж, и в доме нет лифта, поэтому моя квартира не подходила пожилым людям. Я решила, что моя аудитория — молодые и люди среднего возраста из регионов, которые хотят погулять по Москве или показать ее своим детям. Так стало понятно, что нужны три-четыре спальных места.

Я предположила, что моим клиентам важны:

1. Транспортная доступность — быстро добираться до интересных мест. Территориально у нас все было неплохо: в 7—10 минутах ходьбы находится метро «ВДНХ», ВВЦ, Останкинская башня, «Солнце Москвы».
2. Хорошо высыпаться и отдыхать — оборудовать комфортные спальные места и ванную.
3. Удобная кухня — готовить себе еду.
4. Привлекательный вид жилья — приезжать не в бабушкин ремонт, а в современный. Это позволило бы конкурировать с квартирами соседей.

Исходя из этого я начала действовать. Мы взяли в ипотеку жилье в строящемся доме и начали ремонтировать квартиру под сдачу.

Мы год за годом откладывали ремонт в этой квартире, так как дом должны снести по реновации. Но строительство здания, куда нас собирались переселить, никак не начиналось, и все затянулось.

Чтобы сдать жилье подороже, я решила:

1. Демонтировать старый линолеум и заменить его на более жизнестойкое покрытие.
2. Обновить стены: переклеить старые обои, заменить их на моющиеся.
3. Освежить потолки и избавиться от пожелтевших пластиковых панелей.
4. Покрасить окна, батареи, двери.
5. Обновить сантехнику, перенести стиральную машину на кухню и купить раковину для ванной комнаты.
6. Положить плитку в ванной и на кухне в зоне фартука.
7. Заказать новый кухонный гарнитур — старый слишком испортился от влаги и времени.

Я составила план работ и обратилась в несколько организаций. Разброс цен был от 150 000 до 700 000 ₽. Я выбрала компанию по цене и отзывам. Ко мне приехали ремонтники, и мы обсудили этапы работ.

За месяц с небольшим строители выровняли все стены и поклеили обои под покраску, обновили потолки, заменили линолеум на LVT-покрытие, которое обычно используют для мокрых зон. Также перекрасили батареи, окна и двери. На кухне и в ванной выложили плитку и подключили новую раковину.

Я оплачивала работы по частям, по ходу приема каждого помещения. Все работы обошлись мне в 521 412 ₽, еще около полумиллиона ушло на стройматериалы.

Как выяснилось в личной беседе с одним из рабочих, из всей суммы стоимости ремонтных работ непосредственные исполнители получили только 30%. Это 150 000—200 000 ₽. Остальное ушло компании.

Моя ошибка в том, что я потратила мало времени на выбор ремонтной компании и в итоге сильно переплатила — около 300 000 ₽. Если бы я подробнее изучила рынок услуг по ремонту, то поняла бы, что на работы, которые мне в итоге сделали, стоило вызывать частных мастеров.

Я изучила статьи от посуточников и выяснила основные моменты:

1. Как платить налоги. Я могу оформить самозанятость и платить 4 или 6% за прием командированных, выбивать чеки и отчитываться в ФНС.
2. Где размещать объявления. Раньше для посуточников работали «Букинг» и Airbnb, но в 2022 году они ушли.
3. Что должно быть в квартире и что отталкивает клиентов.

Еще я прошла онлайн-марафон Евгении Федосеевой и узнала:

1. Как разруливать конфликтные ситуации с недобросовестными клиентами. Это помогло избавиться от страхов.
2. Как готовить уютные и красивые квартиры под посуточную аренду с минимальными затратами.
3. Какие стратегии позволяют увеличить доход от работы с недвижимостью.

Также полезными оказались вебинары RealtyCalendar, особенно когда они пригласили представителей «Авито», «Суточно-ру», «Циана», «Островка», «Квартирки», «Кукуренты» рассказать о том, как устроены системы бронирования посуточной аренды и что поможет владельцам жилья заполнить свободные арендные окна.

Строители сделали косметический ремонт, но этого было недостаточно для сдачи: часть мебели устарела, а где-то работы не проводили из-за сезонности — например, порог балкона не смогли отремонтировать зимой из-за снега. И я начала планомерно доделывать все огрехи и закупать обстановку.

Отремонтировала балконный порожек. Двуспальная кровать оказалась прямо напротив балкона, откуда в ветреную погоду поддувало. Этому виной была щель под балконной дверью.

Я вызвала мастера, чтобы починить порожек. А еще попросила его же установить светильники, сушилку, ключницу, собрать стол и тумбы, вкрутить несколько шурупов для подвешивания рам. За эти работы я заплатила 6100 ₽.

Купила новые спальные места. Так как я планировала оборудовать три-четыре спальных места, под них требовалась одна двуспальная кровать, одна односпальная и одно раскладное кресло под мобильное место.

У меня уже была старая двуспальная кровать, но я решила ее не оставлять, так как ее перетяжка обошлась бы в 30 000 ₽. Купила новую — вместе с матрасом она стоила 12 000 ₽.

Детскую двухъярусную кровать я тоже заменила на односпальную — теперь это спальное место подойдет не только ребенку, но и взрослому.

Новые кровати я подобрала белого цвета, чтобы они вписывались в светлую концепцию. Матрасы снабдила чехлами для защиты: заменить чехол будет проще, чем матрас.

Потом я прикинула, как расставить мебель. Поняла, что понадобится докупить:

• столик, который можно использовать как туалетный или как рабочее место;
• прикроватные тумбочки;
• пуфики, которые придали бы обстановке изящества.

Почти все заказывала на «Озоне». Для меня это был бюджетный вариант.

Купила новый кухонный гарнитур. Кухню я заказала за 88 000 ₽ по индивидуальным параметрам — ее делали месяц. К гарнитуру купила мойку, духовку, варочную панель, вытяжку. Это обошлось примерно в 30 000 ₽.

Я планировала, что в шкафы поместится пара сковородок, кастрюля, столовые приборы, чашки-ложки, а в одном из нижних ящиков разместится стиральная машинка.

Перекрасила мебель. Я перекрасила в светлый старые шкафы. Они были в хорошем состоянии, но белый цвет их освежил. А еще это расширило пространство небольшой квартиры и создало единый концепт.

Для покраски использовала базу Dulux: для коридорного шкафа колеровала в светло-серый под цвет стен, а для других двух шкафов использовала простой белый, чтобы шкафы гармонировали с кроватями.

Для подготовки поверхности шкафов мне понадобились обезжириватель, наждачная бумага, грунтовка, а для непосредственного преображения, кроме краски, — кисти, валики, малярная ванночка, перчатки, малярная лента.

Внутри шкафы я не красила, только фасады. Дверцы не снимала, но ящики вытаскивала.

В целом на перекраску ушло 7000 ₽ и примерно неделя.

Почистила холодильник. Я оттерла его от многочисленных наклеек и сняла магниты. Лучший инструмент преображения, как я выяснила из опыта, — шпатель: он также помог очистить окна от следов краски и тех же наклеек.

Переплела балкон. Моей гордостью стал балкон. Весь его дизайн в прошлом — желтая заслонка из оргстекла. Ее я открутила и собственноручно переплела балкон искусственным ротангом. Идею подкинула подруга, которая увидела подобное оформление в казачьем стиле.

К сожалению, я не нашла и не указала недочеты в работе бригады строителей во время основного ремонта. Например, подтеки краски на окнах, которые пришлось позже устранять самостоятельно. Стоило не экономить и вызвать приемщика: он бы проверил качество ремонта до подписания акта.

Зато я сэкономила на новой мебели: все шкафы перекрасила, местами заменила фурнитуру. Еще и приобрела новый опыт.

На дополнительные изменения после ремонта ушло 50 000 ₽.

Я записалась на бесплатные двухнедельные курсы азов дизайна интерьера и научилась использовать мудборд. Это инструмент профессиональных дизайнеров, с помощью которого легко подружить предметы обстановки.

Еще там я получила информацию о том, как подбирать цвета — например, по готовым шаблонам на сайте Colours или производителя краски Tikkurila.

Я хотела подобрать цветовые акценты:

1. Для кухни. Я выбрала серый и бежевый оттенки для кухонного гарнитура, хотелось их разбавить чем-то ярким.
2. Для большой комнаты. Нужно было оправдать рыжий ламинат, который остался еще после старого облика квартиры. Его требовалось подкрепить другими деталями интерьера.

Кухня. Бежевая столешница и серо-белые корпуса смотрелись бледно.

Мы воспользовались сайтом Colours, загрузили серый и бежевый и получили несколько разных рекомендаций, какой акцентный цвет добавить: синий, голубой или красный. Я остановилась на красном варианте.

Большая комната. Спальня тоже светлых оттенков, поэтому и ей я решила добавить яркости. А еще ламинат в большой комнате я не меняла, и он не очень сочетался со свежей обстановкой. Не хватало цвета, который поддержал бы его оттенки.

В этот раз я решила воспользоваться другим сайтом, In Color Balance, чтобы выбрать интересный вариант палитры. Я положила на кровать рыжую подушку, а на стол поставила деревянную статуэтку.

Я удостоверилась, что ремонтировать больше нечего, — следовало подготовить квартиру к аренде с учетом не только маркетинговых принципов, но и эстетических, психологических. Другими словами, квартира должна привлекать внимание, вызывать ощущение уюта, чистоты, максимального удобства за минимальные вложения.

Например, в Т⁠—⁠Ж была статья о том, что стоит купить и как сделать хорошие фото, чтобы они были полезными для потенциального квартиросъемщика. Среди советов были такие:

• избавиться от лишних вещей и мебели;
• закупить недостающие предметы мебели, декора и текстиль;
• расставить мебель, декор, застелить кровать и сервировать стол.

После того как я подобрала сочетаемые цвета, начала закупать различные вещи для хоумстейджинга.

Жилые комнаты. Я предусмотрела расстановку мебели, чтобы ничего не загораживало окна, внесла гармонирующие элементы: в большой комнате рулонные шторы сочетались с декоративной подушкой, пуфиком, пледом, оранжевая подушка — с ламинатом, статуэткой.

Маленькая комната перестала создавать ощущение захламленности: светлые тона расширили пространство, добавили аккуратности.

Я хотела обезличить комнаты, но в то же время сделать их уютными. Совсем пустые светлые стены смотрелись не очень красиво.

Поэтому в большой комнате я повесила картины из трех модулей — вместе они формировали силуэт Останкинской телебашни. Серебристые рамы сочетались с цветом розеток и выключателей. В маленькой комнате — четыре пустые рамки в цвет дверей.

У обоев, которыми мы оклеили комнаты, оказалась интересная волнообразная текстура — ее я подкрепила вазой с похожим рельефом.

Но здесь остались и нерешенные вопросы. Например, мне бы хотелось поддержать текстуру пледа в большой комнате какой-нибудь вазой или другим предметом интерьера.

Также понимаю, что нужны детали для оставшихся незаполненными стен. К примеру, над двуспальной кроватью подруга-дизайнер посоветовала повесить нитевую картину, которая будет сочетаться со светильником-палкой.

Ванная. В нашей старой ванной комнате отсутствовала раковина, потому что на ее месте стояла большая стиральная машинка. Но мы перенесли стиралку на кухню и спрятали под столешницу, поэтому в уборной появилось место. Подруга помогла выбрать зеркало и сантехнику в тон.

Кухня. По мудборду я выбрала оттенки красного, поэтому докупила аксессуары — скатерть, кухонную утварь. На это ушло около 7000 ₽.

Кроме красных ярких акцентов я сервировала стол — на фотографиях кажется, что он готов к приходу новых гостей.

Балкон. После того как я заплела ротанг по периметру балконной решетки, пространство стало выглядеть свежо и привлекательно. На весь балкон ушло 500 м искусственного ротанга, он обошелся мне в 3269 ₽.

Я поставила сюда светлое кресло и столик. А также создала уют с помощью круассанов и чашки кофе.

Во время ремонта нашей квартиры мы изредка снимали другое жилье посуточно, чтобы пережить самые сложные этапы, когда не могли пользоваться ванной и кухней.

Здесь я успела набраться опыта в качестве гостя, чтобы оценить, что может не понравиться арендаторам моей квартиры.

Больше всего мне не понравились мелочи, которые могут сформировать у гостя негативное впечатление о пребывании в квартире.

Расскажу о них подробнее.

Личная передача ключей. Мне категорически не нравилось, когда хозяева нас встречали и провожали. Иногда с кислыми физиономиями. А также — когда их приходилось ждать.

Для нашей квартиры я решила предусмотреть дистанционное заселение. Для этого рядом с дверью мы разместили ключницу, но в будущем поставим электронный замок.

Грязь. В одной из квартир было несвежее постельное белье — это недопустимо. В свою квартиру я купила белье из поплина, чтобы обеспечить им арендаторов перед каждым заселением.

Комплекты постельного белья я заказывала из Иванова — ткацкой столицы России. Вышло 11 385 ₽: четыре односпальных комплекта, два двуспальных, три одеяла.

Я выбрала белый цвет, так как такое постельное белье предпочитают в отелях. Сейчас осваиваю нюансы ухода за такой тканью: начала использовать кондиционер с антистатическими свойствами, кислородные отбеливающие средства и шарики для стирки.

Штрафы. Также у меня остался неприятный осадок во всех случаях, когда с меня взимали штраф за порчу.

В первый раз меня уверили, что мы поцарапали стену, а «мастер менее чем за 700 ₽ не приедет исправлять». Во второй раз с меня взяли деньги за переставший работать пульт, хотя мы даже не включали телевизор и сам пульт был перемотан скотчем до нас. Но я не исключала, что сын мог его уронить.

Мой вывод: решать ситуации по справедливости, не стараться содрать с гостей деньги, а неприятные случайности пусть оплачивает страховка.

Но я все же предусмотрела залог 2000 ₽, который жильцы переводят мне на карту с основной суммой, — он дисциплинирует.

Когда я снимала квартиры во время ремонта, везде, где был такой депозит, я тоже более пристально следила за чужим имуществом, чтобы потом мне вернули деньги.

Неудобная связь с хозяевами. Как гость я не люблю звонить хозяину квартиры. Проще написать, чтобы что-то уточнить, — мне не нравится вторгаться в чужое временное пространство. А еще лучше и комфортнее — сразу забронировать понравившееся жилье.

Поэтому я подключила онлайн-бронирование на площадках с помощью RealtyCalendar по тарифу 35 ₽ в день — теперь мой календарь занятости заполняется автоматически.

Объявления-угрозы. Еще меня как гостя отталкивали излишне строгие предостережения. Я сформулировала объявление, в котором благодарю гостей за соблюдение правил.

Я хочу быть в курсе всех прогрессивных идей, которые облегчают жизнь и арендаторам, и арендодателям. Как минимум это онлайн-бронирование, дистанционное заселение и электронные замки.

Недавно наткнулась на вариант размещения вайфай-пароля в виде QR-кода и применила его.

Еще я нашла способ обезопасить квартиру от случайностей или недобросовестных клиентов, застраховав ее на площадках бронирования «Авито» и «Суточно-ру». Мне хотелось получить компенсацию, если постояльцы испортят мебель или отделку.

Страховка на этих сервисах бесплатная. Но я оформила ее недавно, поэтому еще не представился случай выяснить, насколько просто и удобно это работает.

Перед этим я оформляла страхование в Т⁠-⁠Банке, потому что еще не знала о бесплатных вариантах. Приобрела полис за 369 ₽ в месяц. При онлайн-подписании договора подкупило то, что учитывали посуточную аренду и компенсировали сломанную мебель. Но когда мои гости сломали кровать, выяснилось, что это не страховой случай и деньги мне не выплатят.

Я разместила объявление на «Авито-недвижимости», «Циане», «Яндекс-недвижимости», «Суточно-ру», «Квартирке», «Твил-ру». Скоро буду подключаться к «Кукуренте»: в развивающийся сервис можно войти на выгодных условиях.

Перед стартом аренды я была так занята, что не смогла запомнить все детали. Кажется, везде объявление можно было разместить бесплатно, кроме «Циана», где я заплатила 170 ₽ за семь дней и позже должна была рассмотреть варианты пакетов для продвижения.

Позже я подключила RealtyCalendar. Теперь он помечает занятость квартиры на всех площадках, как только получит бронирование с одной из них.

Сначала я выставила квартиру за 2890 ₽ в сутки. Мне хотелось быть чуть дешевле самого близкого конкурента — он выставлялся за 2900 ₽. Но спрос на выходные был велик, а будни, наоборот, проседали. Поэтому я подняла цену до 4500 ₽ в сутки, и спрос выровнялся. Но когда закончатся теплые дни, возможно, цена опять снизится, так как зависит от сезона.

У меня не предусмотрена плата за дополнительных гостей. Квартира не вместит больше четырех человек, а любые допрасходы гостей нервируют. Это я поняла из описаний конфликтных ситуаций, которыми делились другие посуточники.

Я научилась готовить отчетные документы командированным. Оказалось, что среди жильцов их немало, и терять такую завидную аудиторию не хотелось. Для компаний снять квартиру сотруднику выгоднее, чем селить его в гостинице. Поэтому даже не слишком низкая цена таких гостей не пугает, если все параметры устраивают.

Первого гостя с запросом на отчетные документы я честно предупредила, что полный комплект бумаг готовлю первый раз. Но его это не смутило. Думаю, бухгалтерия его компании приняла их без вопросов, иначе со мной бы связались для переделки.

Квартира сдается с середины июня и за полмесяца принесла 58 980 ₽. Это сумма без учета расходов. За полный месяц я бы получила около 116 000 ₽, но за июль и август не достигла такого максимума — приход остается в районе 58 000—76 000 ₽.

В своем объявлении я постаралась сделать акцент на самых сильных сторонах квартиры: упомянула свежий ремонт, описала удобную локацию, перечислила ближайшие достопримечательности, прикрепила десяток фотографий. Кроме того, указала все нюансы, чтобы для гостей не были неожиданностью последний этаж без лифта, отсутствие кондиционера и наличие залога.

Через несколько дней после выставления квартиры я вдруг увидела, что «Циан» для рекламы своего сервиса во «Вконтакте» выставил фото моего объявления.

Я была рада этому, потому что платила только за продвижение на сайте самого сервиса, но не на других площадках. Значит, мое объявление было визуально приятным, раз его выбрали для рекламы.

Сейчас больше всего бронирований мне приносят «Авито-недвижимость» и «Суточно-ру», но последние берут комиссию 20%. Кроме того, они не возвращают оставшиеся деньги из предоплаты гостя, отдают их только бонусами. Эти бонусы я могу потратить у них на продвижение объявления.

Самозанятость позволила возвращать часть предоплаты деньгами, но площадка пока не спешит подписать со мной документы для оформления этого тарифа. Я уже месяц назад выслала бумаги, но менеджеры сообщают, что я еще в очереди.

Более удобно поступает «Авито-недвижимость», которая, забрав свои 15%, остальное из предоплаты гостя возвращает хозяину квартиры на следующий день после заселения жильцов.

А «Циан» не берет комиссию, но каждый раз требует деньги за новую публикацию, и приходится заново настраивать бронирование.

Ничего не берет с меня «Яндекс-недвижимость», но там гости не могут зарезервировать квартиру — они должны связаться с хозяевами напрямую. И здесь у меня уже был опыт общения с мошенником. К счастью, я вовремя это поняла, и сервис заблокировал злоумышленника.

Пока ни одного бронирования не принесли «Твил-ру» и «Квартирка».

Кстати, в объявлениях других арендодателей я увидела странную закономерность: хозяева как будто боятся порчи имущества и наполняют помещение старой мебелью, повидавшей виды кухонной утварью. На фоне этого совсем несложно выделиться, если не спешить, а вдумчиво подходить к вопросу преображения квартиры.