3 проблемы, с кото­рыми можно столк­нуться при покупке ново­стройки

Квартира на этапе котлована может стоить дешевле готового жилья, а застройщики обычно обещают в районе идеальную инфраструктуру.

Но разобраться в обилии информации и выбрать подходящий вариант бывает непросто из-за сложностей с ипотекой и оформлением договора. Собрали несколько историй о том, с какими проблемами столкнулись покупатели новостроек, и узнали, кто может помочь избежать этих трудностей.

Я из Тюмени. В 2020 году вышла замуж, и мы с мужем какое-то время арендовали жилье, а когда нам подняли арендную плату, купили свое. В 2022 году взяли вторичку, но не повезло с соседями: они были настолько шумными, что мы решили продать квартиру. В 2023 году оформить ипотеку с господдержкой на новостройку стало выгоднее, чем брать вторичку, поэтому в конце декабря мы приступили к поискам квартиры.

Критерии. Мы искали именно двухкомнатную квартиру. Рассматривали варианты только на последних этажах, чтобы минимизировать риск шумных соседей сверху.

Поиск. Нас совершенно не интересовал район, так как у нас машина и мы можем легко доехать куда нужно. Но было важно качество домов. Отзывы о застройщиках были разные и часто противоречили друг другу. Например, об одних и тех же домах писали, что в них хорошая шумоизоляция и отличная слышимость. Я заходила на сайты застройщиков и изучала проектные декларации, пытаясь разобраться в материале, толщине стен и других параметрах. Но спустя две-три недели самостоятельных поисков поняла, что тону в обилии информации.

Мы с мужем обратились к риелтору, который ранее помогал нам. Он подобрал четыре объекта от разных застройщиков, сориентировал по качеству домов и рассказал о плюсах и минусах районов, где они расположены, хотя этот показатель был для нас не так важен.

На следующий день мы их посмотрели и остановились на квартире площадью 52 м² с балконом. Нам с мужем понравилось, что четырехэтажный дом расположен в тихом районе, рядом с озером и лесом. В ипотеку пришлось включить стоимость ремонта: свободных денег после покупки квартиры не осталось бы.

Вознаграждение риелтор впоследствии получил от застройщика, мы ничего не платили.

Сделка. Через день или два мы позвонили риелтору и сказали, что хотим забронировать вариант, который понравился больше всего. Была последняя неделя декабря, и мы очень торопились, так как в начале года обещали рост ставок.

Документами занимался риелтор: просто писал нам с мужем, что прислать, а я отправляла копии. Нужны были:

• паспорта;
• свидетельство о браке;
• справка по форме 2-НДФЛ;
• СНИЛС.

Точно не помню, нужна ли была справка об одобренной ипотеке, — переписка не сохранилась.

9 января, в первый рабочий день 2024 года, вместе с риелтором мы приехали в отделение банка, чтобы оформить ипотеку и подписать договор долевого участия. Он подсказал, что можно разово заплатить 150 000 ₽, чтобы уменьшить ставку. Но добавил, что это выгодно, если мы собираемся долго выплачивать ипотеку, а если будем сокращать срок, тратить деньги не стоит.

Мы с мужем решили заплатить. Подумали, что с учетом роста ключевой ставки не будем закрывать кредит с опережением. Пока проценты по вкладам и накопительным счетам высокие, выгоднее складывать деньги на депозит, чем платить их за квартиру. А когда все изменится, перенаправим бюджет на погашение ипотеки.

Договор я читала очень внимательно. Особенно беспокоил раздел со штрафами и пенями, но вроде все оказалось в порядке. Вносить изменения не пришлось.

Бюджет. У нас было 2 150 540 ₽ на первоначальный взнос, и от этой суммы приходилось отталкиваться.

Незадолго до поиска я прочитала книгу Джима Кэмпа «Сначала скажите „нет“» о том, как вести переговоры. И просто спросила в офисе застройщика: «Как я могу получить скидку?» Менеджер начал кому-то звонить, узнавать, и нам скинули 50 000 ₽ — немного, а приятно.

В итоге мы оформили ипотеку с господдержкой под 7% на 30 лет. Сумма кредита — 4 986 000 ₽, в месяц платим 33 175 ₽. За квартиру заплатили 7 136 540 ₽, из которых 1 000 000 ₽ стоила отделка от застройщика.

В квартире кроме стен и пола было освещение, карнизы, сантехника, зеркало в ванной, тумба под раковиной, розетки. По договоренности отделочники положили линолеум вместо ламината, который был предусмотрен по проекту: мы взяли хороший линолеум, потому что он лучше поглощает звуки.

Что в итоге. В конце 2024 года мы заехали. Спустя год мне кажется, что жилье в очень уж тихом месте. ЖК стоит на окраине спального района, рядом два озера буквально в шаговой доступности, 15 минут на велосипеде — и большой парк.

В нашем доме есть пункты доставки и сетевые продуктовые магазины, но, например, аптеки рядом нет. В школу соседские дети добираются на автобусе, до поликлиники тоже надо ехать. Но квартира мне нравится.

Предыстория. Летом 2025 года ставки по вкладам начали снижаться, и мы с женой решили вложить накопления в недвижимость.

Квартира могла стать вложением только с дешевым кредитом. Льготных ипотек на вторичку в Санкт-Петербурге, где мы живем, не было, поэтому начали искать новостройку под программу семейной ипотеки.

Критерии. В августе мы приступили к поискам. Решили, что квартиру будем сдавать, а потом, возможно, и продадим. Так что в идеале арендная плата должна полностью покрывать ипотечный платеж, а через несколько лет — превышать его. Для этого квартира должна быть максимально привлекательной:

• центральные районы с развитой инфраструктурой;
• хорошая транспортная доступность;
• у района должны быть перспективы развития, например планы открытия бизнес- и крупных торговых центров;
• проект комфорт- или бизнес-класса — малая этажность, паркинг, благоустроенная территория.

Поиск. Сначала мы изучили Циан и несколько других подобных сайтов. Определили районы, которые максимально соответствовали перечисленным требованиям, и отобрали проекты крупных известных застройщиков.

После того как сориентировались на рынке, обратились к риелтору. У нас семейная ипотека, поэтому нужно было собрать документы и все корректно оформить. Без помощи специалиста это сделать сложно.

Риелтора нам рекомендовали родственники, которые покупали новостройку годом раньше, тоже по семейной ипотеке, и остались довольны. Нам хотелось получить на выбор несколько разных вариантов, поэтому воспользовались его помощью. Его услуги для нас были бесплатны.

Мы рассказали о целях и важных для нас параметрах, он взял паузу и через несколько дней предложил пять проектов от разных застройщиков. Три из них совпали с нашими критериями. Риелтор прекрасно знала застройщиков и рассказывала об их плюсах и минусах. Например, говорила, кто делает отличную чистовую отделку, а у кого лучше брать черновую, кто облагораживает территорию, а кто с этим не заморачивается, у кого сильная УК, а у кого — нет. Но дальше вникать в нюансы риелтор не хотела. Приходилось думать самим и задавать бесконечные вопросы, на которые она отвечала не очень охотно.

Площадь квартиры определялась бюджетом: ориентировались на 35—40 м². Хотели, чтобы была маленькая спальня и большая кухня-гостиная. Планировки у проектов были похожие, и мы с женой быстро решили, что откажемся от балкона в пользу увеличения площади кухни-гостиной. А еще — что хотим просторный санузел, так как сейчас на рынке аренды жилья это важный параметр.

Дальше были два самых сложных для нас пункта — этаж и вид из окна. Первые два этажа не рассматривали, последний тоже вызывал настороженность. Было сложно выбрать вид: во двор не хотелось, вид на воду превышал бюджет, а вид на небольшие улочки нужно было тщательно продумать. Одна из сторон была перспективна, но после некоторого поиска в интернете мы выяснили, что эту часть территории выкупил у города другой застройщик. А это в будущем может вылиться в новую стройку. Сдать такую квартиру будет сложно.

С учетом всех нюансов мы с женой выделили две квартиры, между которыми долго выбирали. Но потом узнали, что у одной из них панорамное окно в кухне-гостиной, и это стало решающим фактором.

После покупки мы мониторили рынок еще месяца три, сожалений до сих пор не появилось, выбором довольны.

Сделка. С застройщиком общалась исключительно риелтор. Квартиру бронировали на сайте застройщика за 10 000 ₽. Эту сумму не возвращают, если передумали покупать, и она не входит в стоимость квартиры. Срок бронирования — неделя, если за это время начали оформление, застройщик продлевает бронь на столько дней, сколько нужно.

Для оформления ипотеки банк запросил:

• скан паспорта — все страницы;
• СНИЛС;
• ИНН;
• свидетельство о рождении ребенка;
• выписку о состоянии индивидуального лицевого счета;
• выписку из электронной трудовой книжки;
• страховой полис.

Застройщик запросил:

• паспорт;
• договор с банком о предоставлении ипотеки;
• выписку от банка о переводе полной суммы на эскроу-счет застройщика;
• квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
• нотариально заверенное согласие супруги на приобретение квартиры — образец выслал застройщик.

По документам риелтор все четко объяснила, собрали без проблем, она же сопровождала сделку, которая проходила по записи в отделении банка. Там мы подписали ипотечный договор, уплатили госпошлину за регистрацию права собственности и внесли первый взнос на открытый нами за день до сделки счет эскроу в банке застройщика. Банк перевел на тот же счет свою часть. Выписку об оплате направили застройщику.

Спустя несколько часов по инструкциям застройщика выпустили УКЭП  ​в приложении «Госключ» и там же подписали договор с застройщиком в электронном виде. На следующий день договор долевого участия зарегистрировали в Росреестре и направили информацию в банк.

На сделке внимательно читали ипотечный договор. Пожалуй, волнение было связано только с этим: не пропустить ничего важного.

Бюджет. Для оформления ипотеки нужен был страховой полис, и у нас возник небольшой конфликт: застройщик настаивал на полисе в своей страховой компании, но не имел на это права. Мы отстояли возможность самим выбрать страховую компанию, а потом продемонстрировали недовольство и сомнения. После этого нам предложили скидку 2%, на которую мы согласились.

С одобрением ипотеки помогла риелтор. Она заполнила за нас анкеты и разослала по банкам запрос с документами. Несколько банков отказали без объяснения причин. Мы выбрали тот, где предложили наиболее выгодные условия: первоначальный взнос — 20%, ставка — 5,8% годовых на 30 лет. Выбрали квартиру площадью 37 м² за 13 200 000 ₽.

Что в итоге. Весь процесс, от момента обращения к риелтору до заключения сделки, занял около трех недель.

Квартиру сдадут в октябре 2027 года с черновой отделкой. Сразу после мы планируем сделать ремонт. Так что пока есть время изучить потребности арендаторов. Опыт ремонта уже был: недавно закончили капитальный ремонт своей квартиры. Надеемся учесть ошибки и получить удовольствие от процесса.

Предыстория. В 17 лет я переехала из Сочи в Воронеж, чтобы учиться в местном университете, и осталась здесь жить. Своего жилья не было, и с 2011 года я арендовала квартиры. Первое время мы с мужем тоже снимали, потому что боялись ипотеки, а необходимой суммы на покупку не было. Но постепенно нам надоело скитаться.

В 2023 году я забеременела. Мы уже копили на первоначальный взнос и после рождения ребенка решили вложить маткапитал в покупку недвижимости.

Рассматривали только новостройки по следующим причинам:

• этого требовали условия семейной ипотеки, которую мы хотели оформить из-за ставки 6%;
• к тому времени нам надоели вторички с многочисленными проблемами;
• мы мечтали о молодых соседях — в предыдущей съемной квартире было много конфликтных бабушек.

Критерии. Хотели жить рядом с лесом, но при этом иметь благоустроенную придомовую территорию, чтобы было где погулять с ребенком. Желательно — недалеко от родителей мужа.

Выбирали кирпичный дом: в таких домах обычно хорошая шумоизоляция и они лучше держат тепло, чем панельные. Было важно, чтобы он был красивым снаружи. Еще хотелось большую кухню-гостиную, чтобы можно было собираться там с родственниками и друзьями.

Поиск. На Циане мы изучили рынок недвижимости по всему городу, но для жизни рассматривали только два района, которые соответствовали нашим критериям. Поэтому помощь специалистов на этапе поиска жилья не требовалась.

Со временем поиск сузился еще больше: по условиям семейной ипотеки мы могли купить жилье только по договору долевого участия. Этому и другому параметру — расположению дома — соответствовали три жилых комплекса, в одном из которых нас не устраивало качество. Я прочитала много статей о том, как выбирать застройщиков, покупать квартиру и оформлять ипотеку, и это помогло, хотя иногда все равно хотелось с кем-то посоветоваться.

Сделка. Когда мы определились, позвонили застройщику и договорились о встрече. Обсудили несколько конкретных проектов и взяли три дня, чтобы подумать. На это время нам бесплатно забронировали квартиру.

Спустя три дня я написала менеджеру от застройщика в мессенджере. Сказала, какую квартиру мы выбрали, и мне прислали договор. Я его прочитала, но смущало, что мы можем не распознать подводные камни. Поэтому воспользовалась юридической программой поддержки сотрудников на своей работе и отправила специалисту договор с застройщиком. Специалист нашла парочку сомнительных условий. Мы с застройщиком их обсудили, внесли в договор некоторые изменения и подписали его.

Затем я удаленно запросила ипотеку у банка. Понадобились следующие документы:

• оригиналы паспортов — моего и мужа;
• свидетельство о рождении дочери;
• ИНН, СНИЛС — мои и мужа;
• справка 2-НДФЛ;
• сертификат на маткапитал.

Ипотеку одобрили, и в декабре 2023 года, почти под Новый год, мы заключили сделку.

Бюджет. Мы попали на акцию от застройщика. Согласно ее условиям, при оформлении ипотеки в определенном банке процентная ставка на все время кредита была ниже, чем при оформлении в других. Так вместо 6% мы получили 4,6%. Оформили ипотеку на 30 лет.

Первоначальный взнос был 1 376 000 ₽, из них 586 946 ₽ — маткапитал. Общая стоимость квартиры — 6 700 000 ₽. Вариант, который мы выбрали, называют евродвушками: площадь спальни — 19 м², кухни-гостиной — 26 м².

Что в итоге. Дом сдали с опозданием на два месяца, но нас заранее предупредили о задержке — 10 марта 2024 года въехали в квартиру. Чистовую отделку заказали от застройщика.

ЖК находится в Рамонском районе, в поселке Солнечном. В ЖК всего пять домов и очень красивая природа, рядом лес. Дочери два года, и мне нравится, что придомовая территория облагорожена: есть забор, детские площадки с батутом и множеством песочниц, мангальная зона, лавочки, беседки. Обустроен маленький пруд, лежаки и зона кинотеатра. Так что мы с соседями в теплое время года смотрим фильмы под открытым небом и жарим шашлыки.

Я рада, что мы оформили ипотеку, потому что в 2024 году условия семейной ипотеки начали менять. Жалею об одном — что не купили свое жилье раньше.