Как уведомить налоговую о сроке владения новостройкой?
Аноним
спросил в Сообществе
В 2018 году я купил квартиру по ДДУ у застройщика. В 2019 году оформил право собственности, а в 2021 решил ее продать. С момента, как я полностью оплатил квартиру, прошло три года и один месяц. У меня есть еще квартиры, но все они пока строятся. То есть эта готовая квартира — единственная, в которой можно жить.
По новым поправкам налог с продажи квартиры я платить не должен и, соответственно, в декларации мне ее указывать не нужно. Но я боюсь, что налоговая увидит, что квартира у меня в собственности всего 1,5 года, и посчитает, что я уклоняюсь от уплаты налога.
Как уведомить налоговую инспекцию о том, сколько времени прошло с момента полной оплаты квартиры? И надо ли это делать?
Вы правы: минимальный срок владения новостройками считается с момента полной оплаты стоимости квартиры. Если единственная квартира была в собственности три года или более, не придется платить НДФЛ, когда будете ее продавать. Отражать в декларации доходы от продажи тоже не нужно.
Вы не обязаны уведомлять налоговую о том, когда приобрели квартиру. Но наши читатели пишут, что проблемы со сроками часто возникают даже в более простых случаях. Нужно быть готовым к тому, что ИФНС пришлет запрос о продаже квартиры. Расскажу, как опередить инспекцию и представить пояснения до того, как она вами заинтересуется.
Когда не нужно платить НДФЛ и подавать декларацию, если продаете новостройку
При продаже новостройки надо учитывать правило минимального срока владения. Если человек владел квартирой пять или более лет, платить НДФЛ с доходов от ее продажи не придется. А если новостройка — единственное жилье продавца, этот срок сокращается до трех лет .
Чтобы минимальный срок владения новостройкой был сокращенным, на момент продажи не должно быть других квартир в собственности. Тут есть исключение: можно иметь в собственности две квартиры, если вторую вы купили в течение 90 дней до продажи новостройки.
Если квартирой вы владеете меньше минимального срока, то при продаже, возможно, придется заплатить НДФЛ. И обязательно нужно будет подать декларацию.
С 2025 года доходы от продажи квартиры облагают НДФЛ по ставке 13 или 15%. Ставка НДФЛ зависит от размера дохода, полученного от продажи жилья. К доходам в пределах 2,4 млн применяют ставку 13%, к сумме свыше 2,4 млн ― 15%.
Раньше минимальный срок владения новостройкой отсчитывался с даты регистрации права собственности, то есть после сдачи дома. С 29 декабря 2020 года вступили в силу изменения в налоговый кодекс: теперь срок считается с момента полной оплаты квартиры. Если позднее была доплата за лишние метры, ее не учитывают . Если после оплаты прошел минимальный срок, налога при продаже новостройки не будет. Считать срок по-новому можно, если квартиру, которую купили у застройщика по ДДУ или договору уступки, продали в 2019 году или позднее.
Вы оплатили квартиру по ДДУ уже больше трех лет назад, и эта квартира единственная в вашей собственности. Так что вы правы: платить НДФЛ с доходов от ее продажи не нужно.
Как уведомить инспекцию о сроке владения новостройкой
Если выполняется правило о минимальном сроке владения, то не нужно не только платить налог с доходов от продажи квартиры, но и показывать эту сделку в декларации 3-НДФЛ .
Можно и вовсе не подавать декларацию. Но только если не было других доходов, которые подлежат декларированию .
Вы беспокоитесь, что если не укажете сделку по продаже новостройки в декларации, а инспекция увидит, что право собственности на квартиру зарегистрировано всего 1,5 года назад, то она решит, что вы уклоняетесь от уплаты налога. В законе нет обязанности физлиц уведомлять ИФНС о сделках купли-продажи и представлять пояснения, с какого момента считать минимальный срок владения. Но если не хотите, чтобы инспекция беспокоила вас по этому вопросу, можете заранее представить пояснения и приложить документы.
Что писать в пояснительной для налоговой
Допустим, вы продадите квартиру в 2021 году, а в 2022 будете подавать декларацию 3-НДФЛ и отчитываться о других доходах. В этом случае можете приложить к декларации пояснительную.
Документ следует писать на имя руководителя ИФНС. Укажите в пояснительной свои ФИО, ИНН, адрес проживания, телефон и электронную почту для связи.
Если в 2021 году у вас не будет доходов, которые нужно декларировать, то можете просто подать в ИФНС уведомление. Его можно направить через сообщения в личном кабинете на сайте ФНС, по почте или лично принести в инспекцию.
Что в итоге
Если полностью оплатили новостройку больше трех лет назад, а собственность оформили позже и это жилье у вас единственное, налог при продаже после 2019 года платить не нужно.
Подавать декларацию 3-НДФЛ, если у вас не было других доходов, тоже не надо.
Но вы можете отправить в налоговую пояснительную, чтобы не возникло проблем. В документе укажите, когда вы оплатили новостройку и когда зарегистрировали право собственности, а также приложите все документы.
