Что купить для ребенка на буду­щее: студию в апарт-отеле или квартиру на окраине

Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции

Однозначного ответа на этот вопрос у меня нет, потому что сначала нужно разобраться в системе принятия решения, а потом уже в самих объектах. Поясню подробнее, какие факторы важны.

Необходимо разделять покупку для личного использования и инвестиционных целей — это два диаметрально противоположных параметра. Они могут друг другу противоречить, и тогда больше шансов совершить ошибку.

К инвестиционной покупке нельзя примешивать запрос «а вдруг я потом сюда переберусь». Это сужает воронку первоначальных вариантов, которые могли бы подойти, ведь инвестиционный объект можно покупать и там, где жить не собираешься.

Например, я разбираюсь в коммерческой недвижимости и исхожу из трафика и потенциала арендной ставки, которую могу получить. Есть хорошие помещения в центре города, но без особенного потенциала, и объекты в динамично развивающихся спальных районах, например в Мурине или Шушарах  .

Возможно, эти районы не всем подходят с точки зрения удобства для жизни, потому что в них очень плотная застройка и оттуда сложно выехать на машине. Но покупка коммерческой недвижимости на основных пешеходных потоках — логичный шаг, потому что это может дать максимальную доходность.

Если мы приобретаем объект для своих детей, обычно хочется купить то, чем они будут пользоваться через несколько лет и там жить. Но мы сами через два-три года не всегда представляем, в какой район захотим переехать и какие у нас будут предпочтения. С детьми предположить это еще сложнее.

Кроме того, если мы приобретаем что-то для кого-то, этот кто-то точно должен иметь серьезный вес при принятии решения. Покупать объект на вырост ребенку — не очень логичная штука.

Лучше выбрать то, что принесет наибольший доход. Потом этот объект можно будет продать и купить недвижимость для жизни ребенку. Причем там, где ребенок захочет.

Бесплатный курс Учебника Т⁠—⁠Ж ​«Как хранить деньги выгодно и безопасно»

Все зависит от предпочтений и уровня риска. Если говорить о размещении капитала, качественные доходные апартаменты или вложения в коммерческую или офисную недвижимость могут принести больше.

При этом та же покупка апартаментов таит в себе куда большее количество рисков, чем обычное размещение денег на депозите. Выбор зависит от того, насколько человеку комфортнее работать с тем или иным активом и насколько он готов погружаться в процессы.

6 способов инвести­ровать в ИЖС

10644

Судя по всему, вся сумма у вас на руках и брать ипотеку вам не придется. Это упрощает дело: вы можете выбирать и не оглядываться на ипотечные ставки и требования банков.

Но следует помнить еще один фактор: ваш актив должен обесцениваться медленнее остальных, если ситуация на рынке неблагоприятная. Если она улучшается, он будет дорожать ускоренными темпами по сравнению с другими похожими объектами в том же бюджете. Если, например, вы покупаете квартиру в старом панельном доме, через 10—15 лет его состояние ухудшится, квартиру будет трудно продать. В будущем это риск.

Нужно покупать объекты, которые не только хорошо сдаются, но и не теряют стоимость. Обычно квартиры стоят дороже апартаментов, но если апартаменты у метро и недавно построены, а квартира — убитое жилье на окраине, стоит все взвесить.

Во что интереснее инвестиро­вать: в квартиры или в золото

3611565

Теперь, когда вы разобрались, зачем вам объект и насколько вы готовы рисковать, разложу плюсы и минусы объектов, между которыми вы выбираете.

Плюсы квартир:

• Это более понятный и более предсказуемый рынок. Он намного ликвиднее по сравнению с апартаментами.
• В жилом помещении ниже коммунальные расходы и более предсказуемые затраты на содержание.
• Нагрузка по налогам тоже ниже. Кроме того, физические лица могут сдавать квартиры и с доходов от сдачи платить налог как самозанятые по ставкам 4 или 6%.

Минусы квартир:

• Более низкая доходность по сравнению с апартаментами, которые правильно выбраны. Потому что и в апартаментах есть риск купить то, что будет плохо сдаваться.
• Квартиры меньше адаптированы к сдаче и требуют больше хлопот. Сдавать жилье посуточно сложно: нужно нанимать кого-то для клининга и следить за заселением, поэтому квартиры чаще сдают в долгосрок или среднесрок.

Но покупка квартиры под долгосрочную сдачу в спальниках вроде Мурина или Кудрова — непростая задача. Типичная ошибка: люди ориентируются на бюджет покупки, берут то, что подешевле, но не смотрят на спрос и конкуренцию. Муравейники, перенасыщенные студиями и однушками, создают огромную конкуренцию среди таких же инвесторов, желающих сдавать аналогичные объекты.

Так что при выборе инвесторской квартиры нужно смотреть на арендный рынок, а не только на цену покупки — сколько и по какой цене сдается. Если большое предложение тех же однушек, конкурировать с ними будет сложно. В отдельных локациях может быть выше спрос даже на двухкомнатные квартиры, просто потому что таких предложений меньше.

Если склонитесь в пользу квартиры, рассматривайте не только окраины. Существуют локации, которые не очевидны массовому рынку, но обладают стабильным спросом: например, в Петербурге рядом с метро «Удельная» есть кардиологический центр им. Алмазова. Квартиры в этом районе сдаются хорошо, поскольку есть стабильный поток людей, которые сопровождают родственников и нуждаются в жилье поблизости круглый год, что обеспечивает высокий спрос в несезон.

Как выгоднее сдавать квартиру — посуточ­но или на долгосрок

324949

Их плюсы:

• Нередко апартаменты стоят дешевле квартир аналогичного метража: до недавнего времени застройщику не нужно было нести затраты по социальной нагрузке и учитывать жесткие требования по инсоляции или размеру юнитов. Плюс часто они более удачно расположены с точки зрения локации.
• Если это сервисные апартаменты, которые изначально спроектированы под сдачу, в них предусмотрена инфраструктура: большие лобби, общие зоны, кафе, грамотная организация пространства. Они привлекают туристов, молодых арендаторов, деловую аудиторию.
• Если апартаменты расположены в центре и попадают в туристический поток, при посуточной сдаче цифры наверняка будут выше, чем с теми же квартирами, особенно в высокий туристический сезон. Причем в небольших комплексах даже в несезон заполняемость может оставаться высокой.
• Можно сдавать через УК и не заниматься этим самостоятельно. УК будет брать свой процент, но и проблемы со сдачей решать сама.
• Можно сдавать, например, в высокий сезон посуточно, а на низкий уходить в долгосрочную аренду.

Но и минусы у апартаментов существенные:

• Доход, заявленный застройщиками и управляющими компаниями, часто завышен. Люди совершают типичную ошибку: смотрят среднюю ставку за сутки, умножают на количество дней в году и получают фантастическую прибыль, которая в реальности недостижима, потому что нужно учитывать амортизацию, вычитать долю УК, а это может быть до 50% выручки.
• Стоимость коммунальных услуг выше, чем в квартирах аналогичного метража, а также выше налоги на имущество. НДФЛ со сдачи апартаментов тоже выше, и его нельзя платить как самозанятым по льготным ставкам.
• Больший риск, что кадастровая стоимость будет расти, а значит, и вырастет сумма налога на имущество.
• Управляющая компания — обязательный элемент и в жилье, и в апартаментах. Но в последних обычно это более сложная и дорогая структура, к тому же разобраться в системе ее работы нередко сложно. Ее деятельность в апартаментах менее прозрачна, а грамотно управлять таким фондом и учитывать интересы всех собственников может быть трудно.
• Апартаменты, как правило, быстрее изнашиваются, поскольку интенсивно сдаются в посуточную аренду. И что не менее важно, места общего пользования требуют существенного ремонта, а это всегда более высокие затраты, чем для обычных квартир. И случается, что УК просит владельцев скидываться на ремонт мест общего пользования.
• Не все апартаменты одинаково хорошо сдаются. Отдельная проблема есть у крупных комплексов: невозможно обеспечить высокую заполняемость огромного количества посуточных юнитов в одном месте. Управляющие компании начинают комбинировать режимы сдачи: часть — посуточно, часть — срочно, часть — в долгосрок. И показатели проседают.
• Если у вас несколько апартаментов, есть риск, что налоговая признает это предпринимательской деятельностью и придется оформлять ИП, а это хлопотно.
• Апартаменты легко купить, но существенно сложнее продать на вторичном рынке, потому что сегмент небольшой, спрос нестабилен и во многом непредсказуем: люди консервативны и сторонятся незнакомого. Застройщики очень агрессивно продают апартаменты, но когда они становятся вторичкой, покупателей на них намного меньше. И важно: если объект сдавался в аренду, при продаже придется еще уплатить НДФЛ со всей суммы дохода.
• В большинстве апартаментов есть ограничения по регистрации, а еще для некоторых нужно пройти классификацию и получить класс.

Как я инвестировал в апартаменты

5481143

Решение стоит принимать c учетом нескольких факторов и помнить, что мы живем в шеринговой экономике. Современное управление активами требует разделять функции владения и пользования.

Если абстрагироваться от эмоциональной необходимости иметь «свой дом, который никто не отнимет», правильнее вкладывать деньги в ликвидные объекты, которые приносят прибыль, а на доходы арендовать жилье, которое действительно нужно. Подросший ребенок может выбрать именно такой вариант.

С этой точки зрения любое владение квартирой — это пассив. Но с другой стороны, это более консервативный и надежный вариант. Апарт-отели более доходны, но спрогнозировать перспективность этого рынка сложнее.