Покупать ли студию с санузлом, переделанную из комнаты в общежитии?
Есть сумма, которую хочется вложить в недвижимость в одном прекрасном провинциальном городе. Поначалу для сдачи в аренду, но впоследствии планирую переезд.
В качестве подходящих по деньгам вариантов фигурируют симпатичные квартиры-студии, превращенные в таковые из комнат в общежитиях 70—80-х годов постройки.
Много читала о том, что большинство планировок в таких квартирах-комнатах, особенно с санузлом и выше первого этажа, незаконны. А это чревато потенциальными проблемами.
Нужен совет. Какие подводные камни могут быть у такого варианта? Какие вопросы задать владельцу? Что можно узнать о квартире из ЕГРН? Стоит ли рассматривать такой вид недвижимости для покупки?
Покупать можно, но только после тщательной проверки. Главный риск таких студий в том, что санузел и кухня часто появляются в комнате без законного переустройства. Перенос мокрых зон над жилыми помещениями, как правило, запрещен, поэтому узаконить это реально только для студий на первых этажах.
Если перепланировка не согласована, это грозит отказом в ипотеке, сложностями с перепродажей, штрафом 2 000—2 500 ₽ и требованием вернуть помещение в исходное состояние за счет собственника . Т—Ж рассказывал об этом в статье «Как проверить законность перепланировки».
Вот что стоит выяснить у продавца:
- Что именно он продает по документам: квартиру или комнату. Если это комната в бывшем общежитии, даже с отдельным входом и санузлом, вы рискуете купить объект с особыми правилами: часто это доля в коммунальной квартире, а значит, для перепланировки нужно согласие других собственников.
- Узаконена ли перепланировка: есть ли разрешение, акт приемки и отражены ли изменения в техническом плане. Отсутствие этих документов — красный флаг .
Из выписки из ЕГРН можно узнать статус объекта, площадь, назначение помещения и наличие обременений. Если перепланировка согласована, обновленные характеристики и план отражены в выписке. Если план не соответствует фактическому состоянию, значит, переустройство незаконно. Такие студии востребованы для аренды, но из-за юридических рисков могут быть проблемными при перепродаже.
Рассматривать такие объекты можно, если это квартира, а не комната и перепланировку узаконили. Если же санузел сделали без разрешений, то покупка — это набор рисков с ограниченной ликвидностью и неопределенным будущим.
Что еще почитать:
