Можно ли ИП на УСН сдавать помещения в субаренду?

ИП может и дальше применять УСН, если сдает помещения в субаренду. Но нужно соблюдать ограничения, установленные налоговым кодексом для всех упрощенцев.

Арендатор может сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя  .

Вот как это можно прописать в договоре: «Арендатор должен уведомить арендодателя о субаренде» или «Арендатор должен получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды».

Если в договоре о субаренде не сказано, тогда согласие арендодателя можно оформить:

• дополнительным соглашением к договору;
• обменом письмами: арендатор спрашивает у арендодателя, можно ли сдать помещение в субаренду, а тот отвечает «да»;
• в договоре субаренды, который подпишут субарендатор, арендатор и арендодатель по исходному договору.

Если сдать помещение в субаренду без согласия арендодателя, он может потребовать расторгнуть договор субаренды или даже прекратить договорные отношения с арендатором. Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора возместить убытки — например, ущерб имуществу. Или уплатить штраф, если это предусмотрено договором.

Договор субаренды заключают так же, как договор аренды. В нем указывают, что арендодатель сдает помещение на правах арендатора по первоначальному договору аренды, и указывают его реквизиты.

В договоре субаренды нужно прописать существенные условия:

1. Данные помещения, которое передают в субаренду.
2. Размер арендной платы.
3. Срок. Если помещение сдают на год или больше, договор нужно регистрировать в Росреестре  . При этом срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды.
4. Момент передачи и возврата помещения.

Если в договоре не будет существенных условий, он будет считаться незаключенным. Все, что стороны получат по такому договору, они должны будут вернуть друг другу. То есть субарендатор вернет субарендодателю помещение, а последний — всю арендную плату. При этом требовать уплаты штрафов или неустоек будет нельзя.

Собственнику, то есть первому арендодателю, подписывать договор субаренды не нужно, если иное не сказано в договоре.

Виды деятельности, при которых нельзя применять УСН, перечислены в пункте 3 статьи 346.12 налогового кодекса.

Так, к примеру, не могут перейти на упрощенку:

• производители подакцизных товаров — сигарет и алкоголя, кроме вина;
• продавцы полезных ископаемых, кроме общераспространенных, таких как песок и щебень;
• производители и торговцы ювелирными изделиями, кроме серебряных;
• предприниматели-сельхозпроизводители на ЕСХН.

В списке запретов не упомянуты арендодатели и субарендодатели. Поэтому если вы будете сдавать в субаренду нежилое помещение, можете и дальше применять УСН.

Напомню об ограничениях, которые распространяются на всех упрощенцев:

1. Количество сотрудников, включая оформленных по гражданско-правовым договорам, кроме самозанятых — до 130 человек.
2. Доход — не более 450 млн рублей в год. ИП на УСН «Доходы» должны включать плату за субаренду в доходы. А вот плату первоначальному арендодателю они учесть в расходах не могут. То есть нельзя показывать в доходах только положительную разницу между суммами.
3. Бухгалтерская остаточная стоимость основных средств — до 200 млн рублей. При этом учитывают только имущество, которое при покупке стоило 100 000 ₽ и выше.

Если нарушить какое-то условие, придется перейти на общую систему налогообложения — ОСН.