Расселение аварий­ных домов: с какими сложностями сталки­ваются жильцы

В России почти 1,3 млн человек живут в аварийных домах.

Такие дома сносят, а жильцов расселяют в другие квартиры или предлагают им денежную компенсацию. Нередко при этом права граждан нарушаются: например, им выплачивают компенсации, значительно меньше положенных по закону. В Томске, где я живу, разница между возможными и фактическими выплатами доходит до 1,5 млн рублей.

Расскажу о проблемах, с которыми могут столкнуться жильцы аварийных домов, и как эти проблемы можно решить на примере Томска.

Программа по расселению аварийного жилья до 2024 года работала в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», а с 2025 продолжается как нацпроект «Инфраструктура для жизни». В 2025 году переселили более 83 000 человек и расселили свыше 1 млн м².

Аварийное жилье — то, состояние которого угрожает безопасности жильцов: например, дома с креном и те, что могут обрушиться. Подробнее об основаниях признания жилья аварийным я расскажу ниже  .

В аварийных домах сейчас два типа жильцов: собственники и наниматели по договору социального найма. Условия расселения для них отличаются.

Нанимателям по договору соцнайма взамен жилья в аварийном доме предоставляют равнозначную по площади и количеству комнат квартиру — также в социальный наем. В некоторых регионах есть возможность с письменного согласия нанимателя и проживающих с ним членов семьи вместо жилья получить денежное возмещение. Предоставляемое жилье должно быть в пределах этого же населенного пункта, но речь о выборе района заселения не идет. А вот предоставить квартиру в другом населенном пункте региона могут только с согласия жильцов  .

При расселении аварийного дома наниматели вправе рассчитывать только на жилье — компенсация им не положена. При этом нет разницы, попал дом в региональную программу или нет — условия будут одинаковыми.

Собственники же, дома которых не попали в региональную программу, при расселении могут рассчитывать только на денежную компенсацию и возмещение расходов на переезд. А если дом включен в программу, то собственник вправе выбирать между деньгами и равнозначным жильем.

На практике условия для собственников зависят от того, по какому правовому механизму идет расселение и изъятие жилья, поэтому формулировки в уведомлениях администрации и проектах соглашений важно читать буквально.

Базовый этап программ расселения охватывал дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. С 2025 года программу расширили: в регионах, которые завершили предыдущий этап, запускают расселение домов, признанных аварийными позднее — до 1 января 2022 года. Общий объем такого жилья — около 11,5 млн м².

С 2019 года в Томске действует региональная программа по расселению аварийного фонда. Изначально она была рассчитана на 2019—2025 годы, однако ее продлили до 1 сентября 2028 года. В рамках программы строят десятиэтажки на 200 квартир и выделяют деньги из регионального и федерального бюджетов.

Кроме того, в 2025—2026 годах в Томске реализуют новый федеральный проект «Жилье» нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Благодаря ему в новое жилье переедут более 800 человек.

Когда дом признают аварийным, он встает в «очередь» на расселение независимо от того, входит ли в региональную программу.

Из-за несовершенства программы и механизмов расселения жильцы аварийных домов сталкиваются с множеством проблем:

1. Дома, непригодные для жизни, не всегда признают аварийными.
2. Даже если в доме опасно жить, его могут не расселить.
3. Вместо аналогичного жилья власти предлагают компенсацию.
4. Дом не включен в региональную программу, и собственникам предлагают только денежную компенсацию — как правило, меньше стоимости предоставляемого жилья.
5. Количество комнат в предоставленном и прежнем жилье не совпадает.
6. Размер компенсации меньше положенной по закону.

Расскажу о каждой проблеме подробнее.

Узнать, признан ли многоквартирный дом аварийным, можно на сайте «Фонда развития территорий».

По закону основания для признания домов аварийными такие:

1. Аварийное техническое состояние несущих строительных конструкций или многоквартирного дома в целом. Например, разрушения, повреждения или деформации, которые говорят об исчерпании несущей способности и опасности обрушения дома. Или крены, которые могут вызвать потерю устойчивости МКД  .
2. Расположение дома в зоне вероятных разрушений и техногенных аварий  .
3. Повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений и неравномерной просадки грунтов  .

Признать дом аварийным может межведомственная комиссия для оценки жилых помещений при администрации города. Но не всегда комиссия делает это вовремя.

• Так, в Томске жильцы дома 67а на Комсомольском проспекте несколько лет пытались добиться признания дома аварийным, но межведомственная комиссия отказывала из-за «недостаточного процента износа».
• В итоге администрация признала дом аварийным только в январе 2021 года, после того как в одной из квартир рухнул потолок  .

Как решить. Если дом находится в плачевном состоянии, но аварийным его не признают, жильцы могут сами обратиться с заявлением в межведомственную комиссию при администрации города. К документу необходимо приложить фотографии, план с техническим паспортом и обосновать, почему дом следует признать аварийным. Обращение может быть как индивидуальным — от одного жильца, так и коллективным.

Есть несколько вариантов дальнейшего развития событий:

1. межведомственная комиссия самостоятельно проведет обследование технического состояния МКД и признает дом аварийным;
2. комиссия проведет обследование и не признает дом аварийным;
3. комиссия потребует с жильцов провести обследование с привлечением специализированных организаций.

Если после обследования технического состояния межведомственная комиссия не признала дом аварийным, жильцы могут заказать экспертизу самостоятельно. Это будет стоить порядка 20 000—40 000 ₽. Затем необходимо снова направить заявление в городскую администрацию и приложить к нему экспертное заключение.

В случае повторного отказа можно оспорить решение комиссии или бездействие администрации в суде по месту нахождения ведомства  . Если суд признает отказ незаконным, он обяжет администрацию устранить нарушение — например, повторно рассмотреть заявление и провести обследование.

Часто суд — почти единственный выход из ситуации, когда дом, несмотря на его состояние, не признают аварийным.

В Томске часто покосившиеся дома расселяют только по плану. Например, дом на ул. Герцена, 15/1, признанный аварийным еще в 2014 году, расселили и передали инвестору в рамках программы «Дом за рубль» только в начале 2025.

При этом если проживание в доме признано опасным, жилье предоставляют вне зависимости от плана и срока сноса. Комиссия оценит состояние дома и условия безопасности, в том числе степень и категорию технического состояния конструкций, условия эвакуации при пожаре и санитарные требования  . Дальше сроки переселения будут зависеть от того, какое решение примет администрация по итогам оценки и в какую программу включен дом.

Как решить. Жильцы аварийных домов, недовольные сроками расселения, могут оспорить их, если докажут опасность проживания в доме. Для этого можно также провести независимую экспертизу и обратиться в межведомственную комиссию с заявлением о признании жилого помещения непригодным для проживания. В случае отказа — идти в суд.

Жильцам стоит фиксировать все опасности для жизни и для здоровья в доме — обвалы, трещины и разрушения. Подойдут и фотографии, и видео.

Владельцу жилья, как правило, предлагают денежное возмещение. Но по соглашению с собственником вместо денег могут предоставить другое жилое помещение — с зачетом его стоимости в счет возмещения  .

Получать денежную компенсацию невыгодно: купить жилье такой же площади за выплаченные деньги практически невозможно. Поэтому, если вам предлагают только компенсацию, стоит проверить в документах администрации, предусмотрен ли в вашей ситуации вариант с предоставлением квартиры и как это оформить.

• Например, в аварийном доме 2 в Соляном переулке за 16 м² сначала давали 750 000 ₽. Через суд вышестоящей инстанции сумму удалось увеличить до 1,3 млн рублей. Жильцам, не оспорившим действия администрации, выдали меньше денег, чем должны были  .

В Томске в принципе право при расселении получить жилье было вымучено через суды. Изначально органы местного самоуправления вводили собственников в заблуждение — говорили, что им положены только деньги. Теперь, благодаря судебным разбирательствам, администрация стала предоставлять собственникам право выбора.

Если дом не входит в региональную программу, собственникам чаще предлагают денежное возмещение. Его может не хватить, чтобы купить аналогичное жилье. При этом по соглашению с собственником вместо денег могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости в счет возмещения. Сейчас активно обсуждают изменения правил расселения, которые могут повлиять на расчет выплат, — но пока это проект.

Узнать, включен ли дом в программу расселения в Томске, можно в региональной адресной программе и в федеральных данных Фонда развития территорий. Также информацию можно проверить в выписке из ЕГРН.

Как решить. Если дом признали аварийным после 1 января 2022 года, он обычно не попадает в федеральный этап программы автоматически. Тогда расселение зависит от отдельного решения властей и наличия финансирования — чтобы добиться включения, жильцам приходится обращаться к местным властям. Для этого стоит обратиться к депутатам, в областную администрацию и администрацию президента.

Чем больше обращений, тем больше шансов, что дома, признанные аварийными после 1 января 2022 года, также будут включены в региональную программу по расселению аварийного фонда. Обратиться в администрацию президента проще всего через онлайн-приемную.

Бывает, что при расселении предоставляют не равноценное по количеству комнат жилье, но одинаковое по квадратам. Это может вызвать определенные неудобства, например, для семей с детьми.

Как решить. Если вы наниматель по договору соцнайма, новое жилье должно быть равнозначным по общей площади и быть в границах того же населенного пункта  . А если до выселения вы занимали квартиру или не менее чем две комнаты, вы вправе требовать жилье с тем же числом комнат  . Поэтому, если предоставляют жилье, настаивайте на том, чтобы количество комнат совпадало.

Если вы собственник, «равнозначность по комнатам» законом не гарантируется: как правило, выплачивают возмещение, а предоставление другой квартиры возможно только по соглашению с зачетом ее стоимости  .

Если площадь или количество комнат меньше, можно обратиться с жалобой в прокуратуру или с иском в суд.

• В Томске был случай, когда многодетной семье, которая проживала в трехкомнатной квартире в аварийном доме, взамен дали двушку. Третью комнату предложили сделать в кухне, а кухню перенести в прихожую.
• При этом Советский районный суд Томска еще в 2019 году обязал администрацию предоставить семье квартиру общей площадью не менее 53,3 м², которая состоит не менее чем из трех жилых комнат. Но решение суда не было исполнено.
• Добиться равнозначной по количеству комнат квартиры удалось, обратившись в суд после консультации Общероссийского народного фронта.

Часто органы местного самоуправления занижают стоимость жилья при выплате денежной компенсации. Чтобы рассчитать сумму, они нанимают экспертов и потом в суде требуют изъять помещение с выплатой компенсации.

Как показывает практика, когда собственники не соглашаются, назначается судебная экспертиза. В делах, в которых я участвовал, экспертиза всегда насчитывала больше, чем предлагал муниципалитет.

Причин, по которым компенсация может быть меньше положенной по закону, две:

1. В ней не учитывается земельный участок, потому что он не сформирован или сформирован не полностью.
2. Не учитываются взносы за капремонт.

Земельный участок под домом. Земля под аварийными домами составляет значительную часть денежной компенсации, на которую может рассчитывать собственник.

До 1 июля 2007 года местные власти должны были установить границы земельных участков под многоквартирными домами, а до 1 июля 2008 года — обеспечить их государственный кадастровый учет.

С момента кадастрового учета такой участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме. Образование участка — обязанность властей или местного самоуправления по заявлению собственников  . Но большинство аварийных домов в Томске до сих пор стоят без сформированных земельных участков. Страдают в конечном счете простые люди.

Минимальный размер земельного участка рассчитывается по методическим указаниям, утв. приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 года № 59 и в три-четыре раза превышает участок непосредственно под домами.

Нормативный размер земельного участка определяется умножением общей площади жилых помещений на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности. Так, для двухэтажного дома 1957 года удельный показатель будет 2,84. Для двухэтажки 1967 года — 2,72.

• Например, в Томске жильцы двухэтажного дома 26а в Урожайном переулке пытались оформить земельный участок под домом два года. В итоге им выделили участок в четыре раза меньше того, что положен по закону, — 363 м².
• Уже после многочисленных обращений в прокуратуру и мэрию размер земельного участка посчитали по методическим указаниям, утв. приказом Минземстроя № 59. Он составил почти 984,12 м².

В современных судебных процессах участки под домами обычно считают по действующим методикам и с учетом разъяснений судов. Даже несмотря на это, жильцы все равно теряют деньги, потому что муниципалитет вовремя не оформляет участки.

Собственник квартиры в аварийном доме вправе получить компенсацию не только за жилье, но и за свою долю в участке под домом. Проблема в том, что во многих старых домах участок под МКД так и не поставили на кадастровый учет. Тогда на момент изъятия земля формально остается в муниципальной собственности, и людям компенсируют не право собственности на землю, а только право аренды.

Компенсация за аренду ниже, чем за собственность: в одном из томских дел выплата за землю снизилась примерно на 11% или 189 000 ₽. Если бы участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет, он перешел бы в общую долевую собственность собственников помещений — и долю в земле учли бы в компенсации как долю в праве собственности.

Если администрация не сформировала участок, собственники могут инициировать процесс — подать заявление, а если власти бездействуют, добиваться этого через суд  . Но даже когда выиграли суд, оформление участка часто затягивается.

Взносы на капремонт. По закону на компенсацию за несделанный капремонт могут рассчитывать все собственники жилья в расселяемых домах. По сути, это те деньги, которые люди платили за капитальный ремонт, но которые не были реализованы.

При этом до осени 2020 года компенсация за непроизведенный капитальный ремонт выплачивалась только тем собственникам, которые приватизировали квартиры. А тем, кто покупал, — нет.

В конце 2020 года позиция судов на этот счет поменялась. Компенсации за капремонт стали выплачивать всем.

Как решить. Многое сейчас зависит от самого собственника. Если он не заявит свои права в суде, компенсацию за земельный участок и капитальный ремонт все еще могут не посчитать.

• Например, в Томске рассматривалось дело по дому 36/3 на улице Гоголя. Администрация пошла в суд и указала, что компенсация составляет 3 207 000 ₽. Собственники не были с этим согласны. После экспертизы размер компенсации определили в 4 638 000 ₽. Позже сумму компенсации за жилье удалось увеличить еще на 189 000 ₽.
• В моей практике это был первый подобный случай: суд провел экспертизу, сколько бы стоила земля, если бы она была в собственности, а не в аренде на 49 лет. Так как муниципалитет не сформировал вовремя земельный участок под домом, а собственник несет из-за этого убытки, то суд постановил возместить разницу в 11% — 189 000 ₽ — которую собственник теряет из-за того, что пользовался земельным участком на праве аренды.

Есть одно простое правило: если по каким-либо причинам вы не согласны с предлагаемой компенсацией или жильем — не подписывайте соглашение об изъятии недвижимости. Если оно подписано, считается, что вы согласились с размером возмещения и условиями изъятия, — оспорить их потом намного сложнее.

Некоторые люди не хотят судиться и подписывают соглашение с заниженной ценой. Этим пользуются муниципальные служащие: на регион выделяется определенная сумма — чем меньше выплачивают собственнику, тем больше денег остается, чтобы расселить других.

Был случай в моей практике, когда вместо квартиры собственникам давали деньги. А люди не знали, что они имеют право требовать квартиру. В итоге решение суда вступило в силу.

После того как люди узнают, что их права нарушены, восстановить справедливость сложно: когда есть судебный акт, вступивший в законную силу, практически невозможно найти основания для пересмотра.

1. Если дом не признают аварийным, жильцы могут заказать независимую экспертизу и снова обратиться в муниципалитет. Если местные власти игнорируют заключение эксперта, придется обращаться в суд.
2. Если в проживании в аварийном доме кроется опасность для здоровья людей, жильцы могут добиться расселения дома вне очереди.
3. Собственники квартиры в аварийном доме, который вошел в региональную программу, при расселении вправе выбрать между денежной компенсацией и равнозначным жильем.
4. Жильцы, которых расселяют из аварийного жилья, могут настаивать на равнозначном количестве комнат при получении нового жилья.
5. Дома, признанные аварийными 1 января 2022 года, обычно не попадают в федеральную программу автоматически. Собственники жилья в таких домах рискуют получить только денежное возмещение, но в отдельных случаях можно добиваться предоставления жилья с зачетом выкупной цены. Это зависит от конкретной ситуации. Обращения жителей могут повлиять на приоритет и включение дома в региональные решения, но гарантии нет.
6. Часто денежная компенсация значительно меньше того, что можно добиться в суде. Обычно это случается из-за проблем с оформлением земельного участка и отсутствием выплат за капремонт.