Конституционный суд разрешил отмену сделок с жильем ради защиты прав ребенка, не являвшегося собственником

Иногда суды признают договор купли-продажи жилого помещения недействительным как противоречащий основам правопорядка и нравственности. Такое случается, когда отчуждение жилья родителем фактически лишает несовершеннолетнего ребенка права на жилище. Покупатель утрачивает право на имущество, даже если был добросовестным.

Это важно, поскольку в таких делах суды вынуждены находить баланс между приоритетной защитой прав ребенка и законом, согласно которому новый собственник вправе выселить из купленной квартиры всех, у кого нет пожизненного права проживания, в том числе, ребенка.

Раньше закон запрещал выселять детей из жилого помещения без предоставления им нового места жительства. Но уже более 10 лет такой нормы права не существует. Это значит, что при переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю, суды выселяют из него всех: и взрослых и детей. Такой судебной практики очень много, она однородна.

Проанализируем определение Конституционного суда РФ от 14.10.2025 N 2616-О, в котором судьи применили иной подход. Рассмотрим, чем они аргументировали свое решение, а также какие последствия признания сделки недействительной применили для родителей, ребенка и добросовестного приобретателя.

Квартира была приобретена матерью продавца в мае 2017 года. В июне 2017 она выдала невестке доверенность сроком на 10 лет на пользование и управление квартирой с правом регистрации ее и несовершеннолетнего ребенка. В августе 2017 года ребенок и его мать были зарегистрированы по месту жительства в квартире.

В июне 2020 года мать подарила квартиру сыну, который в октябре 2021 года продал ее. На момент заключения договора купли-продажи в квартире были зарегистрированы мать ребенка и несовершеннолетний сын продавца. Такое условие было прописано в договоре. Условий об их снятии с регистрационного учета договор не содержал.

До мая 2021 года ребенок фактически проживал в спорном жилом помещении. Выезд матери и ребенка носил вынужденный характер и был обусловлен конфликтом между родителями. Иного жилого помещения в собственности они не имели и проживали на съемной квартире.

С 2022 года несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, принадлежащей на праве собственности бабушке по материнской линии, однако фактически проживает вместе со своей матерью в другом регионе и посещает там школу.

Продавец принял на себя обязательство выплатить матери ребенка денежные средства после продажи квартиры, в том числе, в счет алиментов, однако свои обязательства не исполнил. В результате продажи квартиры несовершеннолетний был лишен возможности проживания в единственном жилом помещении, пригодном для его постоянного места жительства.

1. Признали договор купли-продажи недействительным;
2. Применили последствия недействительности сделки: вернули квартиру в собственность отца несовершеннолетнего и взыскали с него уплаченные покупателем денежные средства.
3. Сохранили за несовершеннолетним и его законным представителем (матерью) право пользования квартирой до достижения ребенком совершеннолетия.
   

Конституционный суд РФ признал обоснованной и законной такую позицию судов.

Почему так произошло несмотря на то, что ребенок не был собственником?

Право ребенка на жилье: зависимость от родителей и роль суда
Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в квартире как член семьи собственника не имеет права собственности на жилье.

Его право пользоваться квартирой или домом напрямую зависит от права собственности родителей и прекращается, если прекращается право родителей.

Даже регистрация по месту жительства не дает ребенку вещного права — это лишь отметка в учетных документах.

Что это значит на практике: формально ребенка можно выселить вместе с родителем, если его право собственности прекращено. За одним исключением — если только суд не признает за ним право пользования жильем.

Закон не содержит общей нормы, запрещающей выселение несовершеннолетнего без предоставления альтернативного жилья.

Именно поэтому суды играют ключевую роль в защите интересов ребенка. Они могут ограничивать формальные права собственника, чтобы обеспечить ребенку право на жилье, когда иные способы защиты отсутствуют.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 8 июня 2010 года № 13-П указал, что ухудшение жилищных условии несовершеннолетнего возможно, но только при условии, что родители принимают все разумные меры для минимизации такого ухудшения.

Из положений статей 38 и 40 Конституции РФ, а также пунктов 1 статьи 64 и 1 статьи 65 СК РФ следует, что именно родители несут основную обязанность по обеспечению ребенка жильем.

Следовательно, сам по себе факт продажи жилого помещения не является противоправным. Противоправным становится результат сделки, если:

• ребенок фактически лишается единственного пригодного жилья;
• родитель не предоставляет иного жилого помещения;
• родитель не исполняет принятые на себя обязательства по обеспечению ребенка средствами для проживания;
• отсутствует реальная возможность защиты прав ребенка иными способами.
  

В рассматриваемом деле суд установил именно такую совокупность обстоятельств.

Правоприменительная практика исходит из того, что защита жилищных прав несовершеннолетнего может осуществляться не только через формальные механизмы выселения или предоставления иного жилья, но и через сохранение права пользования спорным жилым помещением.

Именно поэтому Конституционный суд РФ признает законным следующие варианты:

• отказ в выселении ребенка по иску нового собственника;
• сохранение за ребенком права пользования жилым помещением до совершеннолетия;
• признание сделки недействительной (как крайнюю меру).
  

В рассматриваемом деле был выбран последний вариант, поскольку иные способы защиты были признаны неэффективными.

Статья 169 ГК РФ предусматривает, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. В обычных гражданско-правовых спорах она применяется ограниченно и требует установления асоциальной цели хотя бы у одной стороны сделки.

В спорах о защите прав несовершеннолетних суды исходят из того, что выселение ребенка может рассматриваться как посягательство на основы нравственности.

При этом Конституционный Суд РФ подчеркнул, что признание сделки недействительной должно рассматриваться как исключение, а не правило.

В рассматриваемом деле суд установил, что родитель:

• знал об отсутствии у ребенка иного жилья;
• допустил вынужденный выезд ребенка;
• не исполнил обязательства по обеспечению ребенка денежными средствами;
• фактически переложил негативные последствия сделки на несовершеннолетнего.
  

При таких обстоятельствах сделка была квалифицирована как противоречащая основам нравственности, а применение статьи 169 ГК РФ признано конституционно допустимым.

Хотя защита добросовестного приобретателя является фундаментальным принципом гражданского оборота, суд указал, что в данном случае покупатель:

• знала о регистрации несовершеннолетнего и его матери;
• согласилась на сделку без условия о снятии их с регистрационного учета;
• могла при должной осмотрительности выявить существующие ограничения.
  

В результате баланс интересов был смещен в пользу защиты несовершеннолетнего как наиболее уязвимого участника правоотношении.

Таким образом, суд фактически запретил выселение ребенка, не потому что закон прямо этого требует, а потому что иное решение означало бы легализацию уклонения родителя от исполнения базовых обязанностей по отношению к ребенку.

Сделку признали недействительной, за ребенком сохранили право проживания до достижения совершеннолетия.

Вместе с тем, формальная оценка осмотрительности покупателя, высказанная судами, вызывает вопросы: требовать от приобретателя самостоятельного выявления всех внутрисемейных договоренностей, оформленных доверенностью и не отраженных в публичных реестрах, представляется чрезмерным и противоречит принципу защиты добросовестного приобретателя.

В данном деле апелляционная инстанция указала, что покупатель, «проявляя должную осмотрительность, могла узнать о договоренности, оформленной доверенностью».

Такое требование выглядит чрезмерным, поскольку доверенность на пользование квартирой была заключена между родственниками и не содержалась в публичных реестрах. Принуждение к выявлению всех внутренних обязательств семьи ставит покупателя в положение контролера чужих семейных отношений, что нарушает принцип защиты добросовестного приобретателя.

Иными словами, суд фактически возложил на покупателя ответственность за договоренности третьих лиц и их обязательства перед друг другом.

Полагаю, суд поступил так, потому что добросовестность приобретателя важна, но не может превалировать над правами несовершеннолетнего, лишенного жилья. Суд ограничил права покупателя не из-за недобросовестности, а в целях реальной защиты ребенка, что соответствует Конституции РФ и судебной практике.