Можно ли одновременно быть самозанятым и ИП на УСН, чтобы сдавать разную недвижимость?

Совмещать УСН и самозанятость нельзя: это разные налоговые режимы. Можно быть ИП и платить налоги в качестве самозанятого, но для вас это тоже не подходит. Расскажу, в чем проблема и какие у вас есть варианты.

В России предприниматели платят налог на доходы физических лиц, НДФЛ, и налог на добавленную стоимость — НДС. Это называется общей системой налогообложения — ОСН. Еще есть специальные режимы, когда эти налоги заменяются другими.

Упрощенная система налогообложения, УСН, — один из таких спецрежимов. Предприниматель на упрощенке не платит НДФЛ и НДС — он платит только один налог. Сумма, от которой его считают, называется налоговой базой.

Существует два варианта налоговой базы:

1. УСН «Доходы минус расходы». ИП платит 15% от доходов, уменьшенных на сумму расходов. В статье буду называть эту разницу прибылью.
2. УСН «Доходы». ИП платит 6%, но со всех доходов.

Кроме налога ИП платят обязательные страховые взносы за сотрудников и за себя. Если сотрудников нет, то только за себя.

Минимум — это фиксированная сумма, в 2022 году она равна 43 211 ₽. Если прибыль или доход за год превысит 300 000 ₽, на пенсионное страхование нужно доплатить еще 1% от превышения.

ИП на УСН должен соответствовать нескольким ограничениям, но сдавать любую недвижимость в аренду не запрещено.

Самозанятыми называют тех, кто применяет другой спецрежим — налог на профессиональный доход, НПД. На этом режиме может работать физлицо со статусом ИП или без. Ставки налога для самозанятых — 4%, если принимать деньги от физлиц, и 6%, если от юрлиц и ИП. Если не брать особые частные случаи, это самый низкий в России налог на доходы.

Самозанятые не обязаны платить обязательные страховые взносы и уменьшают сумму налогов на 10 000 ₽.

Самозанятый должен соответствовать таким ограничениям:

1. Нельзя нанимать работников по трудовым договорам.
2. Максимальный доход за календарный год должен составлять 2,4 млн рублей.

Кроме того, НПД не могут платить те, кто занимается чем-то из этого списка:

1. Производит, а затем продает подакцизные товары и товары, которые нужно обязательно маркировать.
2. Перепродает товары и имущественные права.
3. Добывает и продает полезные ископаемые.
4. Представляет интересы других лиц по договорам поручения, комиссии или агентским.
5. Работает курьером или водителем и при доставке принимает деньги у покупателей, а потом передает их продавцам. Платить НПД можно, только если продавец использует кассу и пробивает покупателю чек.

Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.

Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.

Также нельзя платить НПД с некоторых видов доходов, в том числе от сдачи нежилой недвижимости в аренду. С этих доходов самозанятый платит налоги как обычное физлицо — 13% НДФЛ.

Чтобы сдавать и жилую, и нежилую недвижимость, в вашем случае можно воспользоваться каким-то одним режимом. То есть выбрать между самозанятостью и ИП на упрощенке. Разберем оба варианта.

Быть самозанятым и отказаться от ИП. Вы сдаете свои жилое и нежилое помещения — эти виды деятельности не запрещены для самозанятых. Один и тот же человек может принимать деньги и от людей, и от фирм. Просто налоги с доходов от жилого и нежилого помещения будете платить по-разному.

Квартиру вы сдаете физлицам и будете платить с этого дохода 4%. На каждый платеж вы сможете выдавать квартирантам настоящий чек.

Нежилое помещение сдаете юрлицам или ИП, но налог на профессиональный доход с таких доходов не платят. Поэтому будете перечислять не 6% — как самозанятый, а 13% — как обычное физлицо. Физлица могут владеть нежилой недвижимостью и сдавать ее в аренду.

В большинстве случаев НДФЛ платит не сам человек, а налоговый агент — юрлицо или ИП, — от которого человек получил доход. Случай с доходом от аренды — исключение. Вашим арендаторам не придется считать и платить налоги за вас.

Иметь при этом статус предпринимателя вы не сможете. Иначе получится, что ИП получает доходы от коммерческой деятельности, которая не облагается налогом. Заплатить с этих доходов НДФЛ как обычному физлицу нельзя — это будет выглядеть так, будто предприниматель забыл про НДС. А если заплатить НДС, то окажется, что предприниматель совмещает НПД и ОСН, что тоже запрещено.

Плюсы самозанятости и отказа от ИП такие:

1. Из 4% НПД, которые вы заплатили с доходов от сдачи квартиры, вы вычтете 10 000 ₽, но только один раз.
2. Вы не будете платить страховые взносы.

Минус: с дохода от сдачи нежилого помещения вы заплатите в 2—3 раза больше, чем на упрощенке.

Быть ИП на упрощенке и отказаться от самозанятости. Вы можете работать на УСН и платить налоги от аренды квартиры и нежилого помещения по ставкам этого спецрежима.

Плюс этого варианта в том, что вместо 13% НДФЛ за нежилое помещение вы будете платить меньше:

1. На УСН «Доходы» — 6%.
2. На УСН «Доходы минус расходы» — 15%, но не со всей выручки, а с разницы между доходами и расходами.

Минусы такие:

1. За квартиру тоже придется платить 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами.
2. Придется платить обязательные страховые взносы, но их вычитают из налогов.

Работать на НПД вам выгодно, только если со сдачи нежилой недвижимости вы зарабатываете намного меньше, чем с жилой. При прочих равных упрощенка выглядит более выгодной для вас, как минимум из-за необходимости платить 13% со всего дохода от аренды нежилого помещения, если вы самозанятый.