Может ли самозанятый сдавать квартиру через риелтора?
Мы с мужем переезжаем за границу. Хотим сдать квартиру, которая у нас в совместной собственности. Я зарегистрировалась как самозанятая ИП, чтобы платить с арендной платы налог на профессиональный доход.
Когда мы готовили квартиру к сдаче, поняли, что у нас нет ни времени, ни сил организовать этот процесс самостоятельно. На сайтах по аренде квартир нашли информацию о доверительном управлении имуществом.
Если сдавать квартиру с помощью агентства недвижимости, не будет ли это нарушением закона? Как тогда платить налоги?
Договор доверительного управления квартирой — оптимальный вариант для собственников, которые переезжают в другой город или страну и не могут заниматься арендой.
Можете не волноваться: если будете сдавать квартиру через агентство недвижимости, вы также вправе применять НПД и платить налог по ставкам 4% или 6%. Но есть нюансы.
Может ли самозанятый оказывать услуги через посредника
Т—Ж уже писал про доверительное управление при аренде квартиры и особенности такого договора. Добавлю только, что такой договор — посреднический.
В 2021 году Минфин разъяснил: если самозанятые продают свои товары или оказывают услуги с помощью посредников, то также могут платить налог на профессиональный доход. Например, если заключают договоры поручения, комиссии или агентирования. Этот вывод справедлив и для сдачи жилья в аренду через агентство недвижимости по договору доверительного управления имуществом.
Вы пишете, что квартира, которую хотите сдавать, — ваша с мужем совместная собственность. Значит, вы как жена вправе распоряжаться ею — в том числе передавать в доверительное управление по договору между вами и агентством.
Когда один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, согласие другого предполагается по умолчанию. Исключение — сделки, которые подлежат госрегистрации.
А передачу имущества в доверительное управление нужно регистрировать в Росреестре как ограничение прав, предварительно уплатив госпошлину 2000 ₽. Без регистрации договор считается недействительным — у агентства не будет права сдавать вашу квартиру в аренду, а если оно это сделает, то сделка будет считаться ничтожной. Такой вывод в свое время сделал Высший арбитражный суд.
Поэтому перед тем, как подать документы на регистрацию доверительного управления, вам нужно получить от мужа нотариальное согласие на распоряжение совместным имуществом.
Как платить налог со сдачи квартиры через посредника
Самозанятые могут жить за границей и платить налог на профессиональный доход. Главное — быть гражданином РФ или одной из стран ЕАЭС и сотрудничать с российскими заказчиками. Правило также распространяется на жителей ЛНР и ДНР.
Ставка налога зависит от того, кто заплатил самозанятому за его работу или услугу:
- если оплата от человека без статуса ИП — 4%;
- если оплата от организации или предпринимателя — 6%.
Налог будет еще меньше за счет специального вычета в 10 000 ₽. Пока он действует, самозанятый платит налоги по меньшим ставкам:
- с оплаты от людей без статуса ИП — 3%;
- с оплаты от компаний и предпринимателей — 4%.
Когда самозанятый оказывает услуги через фирму-посредника, деньги от клиентов он получает от нее. Казалось бы, самозанятый должен платить НПД по ставке 6%, ведь оплата приходит от организации. Но это не так. Минфин пояснил: если конечные получатели услуг — обычные люди, самозанятый должен платить НПД по ставке 4%.
Есть второй нюанс. При доверительном управлении квартирой агентство недвижимости будет забирать комиссию — определенный процент от арендной платы за месяц. Остаток компания направит самозанятому как собственнику жилья. Но нужно будет уплатить НПД со всей суммы, которая поступила агентству недвижимости от арендаторов. Вычесть комиссию, которую забрало себе агентство, нельзя.
Минфин неоднократно разъяснял, что самозанятые не могут уменьшать доходы на понесенные расходы, в том числе на комиссионное вознаграждение. Такая же позиция и у налоговой службы. Поэтому в приложении «Мой налог» вам нужно будет указывать полную сумму арендной платы, без учета уплаченной комиссии.
Что в итоге
Самозанятый может сдавать квартиру через агентство недвижимости. Но налог нужно будет платить с полной суммы, которую платят арендаторы, — вычесть комиссию, которую забирает агентство, нельзя.
Передачу недвижимости в доверительное управление регистрируют в Росреестре. Поэтому, если сдаваемое жилье — совместно нажитое, сначала нужно получить письменное согласие от супруга на распоряжение им.
