Кто должен платить за ремонт стяжки в квартире в новостройке?

Правы вы. Некачественная отделка — это большая проблема жильцов новостроек. Застройщик просто тянул время, а теперь хочет сэкономить на исправлении своих же ошибок.

Ни в одном законе нет положения о том, кто должен двигать шкафы и диваны и платить за демонтаж мебели, если в отделке выявили недостатки.

Но с учетом того, что застройщик обязан безвозмездно устранить все недостатки отделки в течение гарантийного срока или возместить расходы собственника на их устранение, в вашем случае я вижу два варианта:

1. пригласить строительного эксперта, который посчитает стоимость ремонтных работ, включая демонтаж мебели и пола и их обратный монтаж, а также вывоз строительного мусора. Затем взыскать с застройщика расходы в соответствии с заключением эксперта;
2. устранить все недостатки, демонтировать и смонтировать обратно мебель и линолеум за свой счет, а затем требовать от застройщика возместить ваши расходы по счетам и чекам.

Я советую вам воспользоваться первым вариантом. Дело в том, что если вы за свой счет устраните недостатки и предъявите застройщику чеки, то почти наверняка без суда он деньги не вернет. Суд же может снизить стоимость ваших расходов: ответчик в заседании может заявить, что они необоснованны и завышены, и просить провести судебную экспертизу, чтобы убедиться, что вы не потратили лишнего. Есть риск, что вам возместят не все.

Если же у вас на руках будет заключение эксперта, суд, скорее всего, взыщет в вашу пользу столько, сколько тот насчитал. Конечно, и в этом случае есть риск, что суд снизит размер ваших требований: нельзя заранее предугадать исход разбирательства. Но вы хотя бы не потеряете свои деньги на ремонт.

Теперь объясню, что вообще делать, если вам сдали плохо отремонтированную квартиру, и как поступить конкретно в вашем случае.

Если вы купили квартиру с отделкой, ремонт должен быть выполнен качественно — обычно это прописано в договоре с застройщиком. Плохое качество отделки — повод подать застройщику претензию.

Ваш застройщик как минимум нарушил пункт 4.45 Снип «Изоляционные и отделочные покрытия»: поверхность покрытия не должна иметь выбоин, трещин, волн, вздутий и приподнятых кромок.

Вы вправе требовать от застройщика:

1. безвозмездно устранить недостатки отделки;
2. или возместить ваши расходы на устранение недостатков;
3. или соразмерно уменьшить стоимость квартиры.

Ваше право на качественную недвижимость защищено со всех сторон. Даже если застройщик умудрился указать в договоре, что не несет ответственности за недостатки квартиры, такое условие ничтожно.

В идеале все недостатки нужно фиксировать в момент приемки, когда застройщик приглашает вас осмотреть помещение, принять его и подписать акт приема-передачи. Но бывает, что проблемы собственник обнаруживает позже — уже после заселения и монтажа мебели и техники. Именно так произошло у вас.

По закону гарантийный срок на саму новостройку должен составлять не менее пяти лет. Посмотрите соглашение с вашим застройщиком — раз в нем предусмотрена отделка, гарантия распространяется и на нее.

При этом если недостаток отделки вскрылся уже после монтажа мебели, застройщик обязан за свой счет провести все работы, в том числе демонтировать, а затем смонтировать мебель, при необходимости снять напольное покрытие и облицовку, а затем все восстановить.

• Например, в Ханты-Мансийске жильцы уже во время проживания выявили в квартире дефекты: трещину в оконном стекле, щель в углу между стеной и полом в прихожей и ванной комнате, продувания, промерзание и намокание углов в квартире и другие. Они писали застройщику претензии, но безрезультатно. Поэтому обратились в суд.
• Жильцы представили в суд экспертное заключение, по которому стоимость устранения недостатков составила 239 668,25 ₽, — эту сумму они требовали взыскать с застройщика. Кроме того, они требовали выплатить им неустойку в размере 1 938 916,14 ₽, 20 000 ₽ компенсации морального вреда, 18 700 ₽ расходов на экспертизу и 30 000 ₽ расходов на представителя.
• Застройщик с требованиями не согласился и утверждал, что строительных недостатков нет. Поэтому суд назначил судебную экспертизу.
• Эксперт пришел к выводу, что на работы по устранению строительных недостатков денег нужно больше — 378 383,42 ₽. Он указал, что застройщик должен заменить конструкции ПВХ, откосы и подоконники, демонтировать ламинат, стяжку и уложить другое покрытие. То есть эксперт посчитал стоимость всех работ, включая стоимость демонтажа и замены материалов, — все это должен был возместить застройщик.
• В итоге истцы увеличили свои требования, и суд взыскал в их пользу 378 383,42 ₽ расходов на ремонт, неустойку в размере 1 938 916,14 ₽ и 18 700 ₽ расходов на экспертизу. Компенсацию морального вреда суд снизил до 5000 ₽, расходы на представителя — до 25 000 ₽. Штраф застройщика за отказ добровольно исполнить требования жильцов составил 1 161 149,78 ₽.
• Застройщик подал апелляционную жалобу. Вышестоящий суд согласился с расходами на ремонт и всеми доводами о недостатках отделки, а вот неустойку снизил до 50 000 ₽, штраф — до 216 691,71 ₽.
• В другом деле в Уфе суд тоже посчитал, что все расходы на устранение недостатков лежат на застройщике.
• Жильцы уже после приема-передачи квартиры при помощи экспертизы установили, что застройщик некачественно сделал стяжку, окна, радиаторы, трубопроводы и многое другое. Чтобы устранить недостатки, нужно было все это демонтировать. Стоимость ремонтных работ по заключению эксперта составляла 462 717,6 ₽.
• В итоге суд взыскал в пользу истцов меньше, так как согласно судебной экспертизе стоимость устранения дефектов ниже — 218 476,02 ₽. Вышестоящий суд с решением согласился.

Если речь о качестве работы, жильцы обычно пишут застройщику претензию дважды: до экспертизы и после.

Когда жилец только что обнаружил недостатки, в претензии он предлагает застройщику самостоятельно определить проблему и устранить ее. На ответ у застройщика есть 10 дней.

Если застройщик отреагирует на претензию, домой к жильцу придет представитель застройщика вместе с комиссией. Они зафиксируют недостатки в акте осмотра, и застройщик сам предложит устранить их за свой счет.

Недостатки застройщик обязан исправить в течение 45 дней. Разумеется, полностью за свой счет.

Первую претензию, судя по вашему вопросу, вы уже писали. Комиссия к вам приходила, и не раз, но к желаемому результату — ремонту всей стяжки без каких-либо расходов с вашей стороны — это не привело.

Если застройщик считает, что претензия жильца необоснованна, или вообще не реагирует на нее, необходимо писать повторную претензию. Перед этим нужно вызвать эксперта и приложить ко второй претензии копию его заключения — дефектную ведомость и расчет стоимости устранения недостатков. Я советую вам сделать именно так.

Смысл вызывать эксперта есть в двух случаях:

1. Вас не устраивает перечень недостатков, которые определил представитель застройщика.
2. Застройщик уклоняется от ваших претензий, мол, сами виноваты: мебель мешает отремонтировать стяжку. Когда демонтируете, тогда и исправим недостатки.

Цель экспертизы — зафиксировать брак отделки и посчитать стоимость ремонта. Экспертизу придется заказать за свой счет — эти деньги взыщут с застройщика, если впоследствии вы пойдете в суд и выиграете спор.

Найти экспертную организацию можно в интернете или через знакомых. Вам нужна строительная экспертиза. В квартиру в назначенный день придет эксперт — человек, который обладает специфическими знаниями в строительстве. Он осмотрит квартиру, зафиксирует недостатки и рассчитает стоимость ремонта.

Результат работы эксперта — экспертное заключение, которое содержит общие данные о заказчике и квартире, описание всех выявленных недостатков отделки, ссылки на строительные нормы и правила, расчет рыночной стоимости устранения недостатков, фотографии, копии документов и профессиональные рекомендации.

Эксперт посчитает стоимость ремонта стяжки исходя из конкретной обстановки в квартире — включит затраты на демонтаж и обратный монтаж мебели, если та мешает ремонту.

Само по себе экспертное заключение — важное доказательство вины застройщика. Поэтому он может удовлетворить все ваши требования сразу после того, как получит вторую претензию с копией экспертного заключения. Если же застройщик должным образом не отреагирует на претензию, остается обращаться в суд.

Если хотите сэкономить время, можно не вызывать независимого эксперта, а сразу обратиться в суд и попросить, чтобы судья назначил судебную экспертизу.

Если экспертиза — независимая или судебная — подтвердит вашу правоту, суд, скорее всего, встанет на вашу сторону. Решений в пользу жильцов в спорах с застройщиками очень много.

Но имейте в виду, что в судебной практике были случаи, когда независимая экспертиза истцов не устояла перед судебной.

• Например, в Новосибирске дело касалось как раз бетонной стяжки. Стороны решили провести дополнительную судебную экспертизу ее прочности.
• В итоге суд отказал истцам в удовлетворении иска: в результате судебной экспертизы специалист пришел к выводу, что прочность стяжки соответствует строительным нормам.

В суде требуйте взыскать с застройщика стоимость ремонта стяжки с учетом демонтажа и обратного монтажа мебели и напольного покрытия, неустойку за затягивание ремонта, расходы на экспертизу, а также моральный ущерб за отсутствие возможности проживать в квартире во время исправления недостатков.

За основу иска можно взять текст претензии. В Т⁠—⁠Ж было много статей о том, как обратиться в суд, — они могут пригодиться:

• Как составить иск в суд
• Как выбрать суд для подачи иска
• Как подать иск в суд: пошаговая инструкция

К иску приложите акт осмотра комиссии и заключение независимого эксперта. Когда вы обращались к застройщику с требованием отремонтировать стяжку, наверняка делали это письменно. Ответы застройщика тоже должны быть письменными. Если такая переписка с застройщиком существует, приложите к иску и ее. Она поможет доказать суду, что все это время застройщик просто морочил вам голову и затягивал процесс.

Если суд встанет на вашу сторону, он также взыщет в вашу пользу штраф по закону «О защите прав потребителей» за то, что застройщик не удовлетворил ваши требования и не отремонтировал стяжку целиком без суда, — 50% от суммы, которую присудит в вашу пользу.