Как справедливо разделить имущество, которое осталось от родителей?
Аноним
спросил в Сообществе Т—Ж
У моего друга сложилась нелегкая ситуация. Несколько лет назад умер отец, потом — мать, потом — один из братьев. Осталось три брата.
Есть неприватизированная квартира. В ней проживают два брата и жена старшего из них. Третий брат зарегистрирован в квартире, но давно в ней не живет, не оплачивает услуги ЖКХ, так как проживает в другой квартире, которая перешла ему от бабушки.
Также в наследство от матери осталась дача. Старший брат брал в кредит 700 000 ₽, чтобы помочь ей построить дом.
Теперь братья должны принять наследство и приватизировать квартиру.
Старший брат хочет большую долю от продажи дачи, чтобы компенсировать свои затраты, а также приватизировать квартиру на двоих с братом и получить половину от ее продажи. Второй брат не намерен продавать квартиру и разъезжаться. Третий брат, который живет отдельно, хочет получить треть стоимости квартиры.
Как приватизировать квартиру и продать ее? Как сделать так, чтобы третий брат не претендовал на часть квартиры при приватизации? Как лучше приватизировать квартиру: в долях или на одного из братьев, чтобы было легче договориться с покупателем? Как справедливо разделить дачу?
В такой ситуации всем братьям будет выгодно договориться. Я вижу справедливым, что деньги от продажи квартиры получат братья, которые в ней живут. Честной будет и компенсация расходов старшего брата из денег от продажи дачи — оставшуюся сумму братья поделят поровну.
Я бы посоветовал братьям составить соглашение и прописать в нем, как и что они будут продавать и как потом будут делить деньги. Юристы называют такие соглашения понятийными. Их условия вряд ли удастся отстоять в суде, но люди обычно соблюдают письменные договоренности.
Заключить только понятийное соглашение можно потому, что вопросы о разделе неприватизированной квартиры и разделе наследства находятся в разных областях права — их нельзя поставить в зависимость друг от друга.
Если братья не смогут договориться, им придется обращаться в суд. Но даже суд не может принять решение, что нужно все продать, а деньги разделить: на это должны быть согласны все собственники.
Как приватизировать квартиру не на всех, кто в ней зарегистрирован
Все зарегистрированные в квартире получат долю в праве собственности при приватизации. Некоторые из них могут добровольно отказаться от приватизации, чтобы собственником стал кто-то один.
Действительно, для продажи квартиры удобнее приватизировать ее на одного из братьев. Тогда он, как собственник, будет сам договариваться о цене, подписывать договор и подавать заявление в МФЦ, а у других братьев не будет возможности сорвать сделку.
У такого варианта есть два минуса:
- У остальных братьев не будет гарантий, что они получат часть вырученных при продаже денег. Теоретически братья могут заключить договор займа и прописать в нем, что старший брат вернет часть денег от продажи квартиры каждому из них. Но это полулегальная схема, фактически так деньги не передаются, и такой договор можно оспорить.
- Собственник квартиры будет лично платить налог со всей вырученной суммы, даже если отдаст часть денег другим братьям.
Поэтому я считаю юридически правильным вариант с приватизацией на тех братьев, кто планирует получить часть суммы от продажи квартиры.
Чтобы третий брат не претендовал на долю в квартире, нужно либо убедить его отказаться от приватизации, либо снять его с регистрации через суд.
Договориться. Если убедить третьего брата отказаться от части квартиры, то от него достаточно получить заверенный у нотариуса отказ от приватизации. Брату можно напомнить, что ему досталось жилье от бабушки, и объяснить, что другие братья могут снять его с регистрации по месту жительства через суд.
В переговорах можно предложить, чтобы один из братьев отказался от наследства в пользу третьего. Однако юридической силы такое обещание не имеет, потому что закон запрещает отказ от наследства с оговорками или условиями.
Обратиться в суд. Чтобы при приватизации третий брат не мог претендовать на долю в квартире, его нужно снять с регистрационного учета — выписать из квартиры.
Человека, который зарегистрирован в неприватизированном жилье, можно снять с учета на основании решения суда. Чтобы получить такое решение, надо обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право на жилое помещение.
Обратиться с таким иском в суд может наниматель по договору социального найма или член его семьи. Если после смерти родителей братья не меняли сторону по договору, то одному из них нужно обратиться в МФЦ. Стать новым нанимателем может любой дееспособный член семьи умершего.
Обращаться с иском следует в районный суд по адресу квартиры. При обращении необходимо заплатить госпошлину 300 ₽.
Вот что нужно доказать, чтобы суд признал брата утратившим право на жилое помещение:
- Брат выехал добровольно, а не по принуждению или из-за семейного конфликта.
- Выезд является постоянным: брат вывез свои вещи и переехал в другую квартиру.
- Брат не участвует в оплате коммунальных услуг.
Суд оценит доказательства и примет решение. Имея на руках вступившее в силу решение о признании третьего брата утратившим право на жилое помещение, другой из братьев должен обратиться в МФЦ с заявлением о снятии с регистрационного учета.
После переговоров или суда необходимо обратиться с заявлением о приватизации в МФЦ. Мы уже подробно рассказывали, как приватизировать квартиру.
Как разделить дачу
Наследники принимают имущество в равных долях. Невозможно увеличить долю в наследуемом имуществе в связи с тем, что наследник вложил в него деньги или силы. Оснований требовать от братьев компенсации за вложенные в постройку дома деньги через суд нет.
Если братья согласны, что одному из них положена большая доля дачи, то они могут заключить соглашение о разделе наследуемого имущества.
Так как это добровольная сделка, в ней можно указать любые условия. Например, предусмотреть, что одному брату будет принадлежать 5/9 дачи, а остальным — по 2/9.
Соглашение заключается в простой письменной форме, его не нужно удостоверять у нотариуса. После заключения соглашения всем братьям необходимо будет обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации распределения долей. За регистрацию каждый должен заплатить госпошлину 2000 ₽.
Размер долей определяет, какая часть суммы положена каждому брату при продаже. Как и в ситуации с квартирой, удобнее принять наследство одному из братьев, а остальным отказаться от него, продать дачу и разделить деньги по договоренности. Однако риски те же: не получить деньги и заплатить налоги за всех. При этом закон прямо запрещает отказ от наследства с оговорками или условиями.
Заплатить налоги
Если на момент продажи приватизированного или унаследованного имущества собственник владеет им меньше трех лет, то необходимо заплатить НДФЛ.
Для братьев НДФЛ составит 13% от вырученной суммы от продажи квартиры или дачи. Налог от продажи можно уменьшить, если воспользоваться налоговым вычетом.
Справедливо будет договориться о компенсации за уплату налога, если продавать будет один из братьев, а деньги разделят.
Как все разделить, если договориться не удастся
Предположим, что выписать брата из квартиры не удалось, договориться о разделе наследства в справедливых долях тоже. Теперь каждый брат владеет 1/3 квартиры и 1/3 дачи.
Когда долевые собственники не могут договориться, каждый из них вправе обратиться в суд с иском о разделе имущества.
В таком случае судья решит за братьев, как справедливо разделить имущество и кому вместо права собственности присудить денежную компенсацию. При этом суд может оказать в разделе и оставить все как есть.
Если суд оставит в собственности двух братьев квартиру, то они должны будут выплатить третьему брату стоимость его доли. Если при этом суд признает за третьим братом право на всю дачу целиком, то сумма компенсации уменьшится на 2/3 от стоимости дачи.
Судья примет решение на основе внутреннего ощущения справедливости, которое может не устроить ни одного из братьев. Поэтому лучше договориться без суда, а в качестве независимого арбитра привлечь медиатора или юриста.
