Квартира прове­рена, но это не точно: почему не стоит доверять объявлениям о продаже жилья

Я часто просматриваю сайты объявлений о продаже недвижимости.

Вижу, как на людей действует информация о безопасной сделке и о том, что квартира прошла проверку. Бывают и другие нюансы, небезопасные для покупателя. Расскажу, что может пойти не так и почему не стоит верить всей информации на площадках-агрегаторах.

Когда публикуешь объявление о продаже недвижимости на сайтах вроде «Циана» или «Авито», у тебя запрашивают кадастровый номер объекта. По этому номеру в системе Росреестра делается запрос на наличие ограничений и/или обременений.

Но запрет регистрационных действий могут наложить позднее. И если разместить квартиру на площадке в это окно между рассмотрением и вынесением решения, отметка не появится в объявлении. «Проверено в Росреестре» — не больше чем маркетинговая уловка.

Однажды в моей практике был такой случай. Мы выбрали с клиентами квартиру. Конечно, на площадке все было хорошо, около объявления стояли все возможные галочки. Я начал изучать документы и запросил у продавца выписку кредитных историй. Оказалось, что общая сумма его долга составляет около 7 000 000 ₽, плюс было много просрочек по платежам. Был высокий шанс, что вскоре продавца признают банкротом и на имущество наложат арест. Рекомендовать его своим клиентам я не стал.

Другая ситуация: как-то раз я продавал двухкомнатную квартиру — коммуналку, которая находилась в собственности у двух собственников. Сверил документы и увидел, что у каждой комнаты отдельный кадастровый номер и квартира, к которой они относятся, зарегистрирована под двумя разными кадастровыми номерами. Более того, каждая из этих мнимых разных квартир стоит на учете в домах с разными кадастровыми номерами.

Это была ошибка Росреестра, заметить ее непосвященному человеку практически невозможно. На исправление ушло четыре месяца. Но если бы мы выставили на сайт объявлений любой из этих кадастровых номеров, все было бы чисто и благородно. Правда, только с точки зрения площадки.

Следовательно, если в объявлении указан кадастровый номер, это не значит, что с недвижимостью все в порядке. Как минимум ее могли некорректно поставить на учет. Сайты-агрегаторы не могут, к примеру, проверить площадь квартиры, сопоставить документы-основания  ​и фактические параметры объекта в Росреестре.

Несмотря на то что объекты проходят первичную проверку, на сайтах часто встречаются несуществующие варианты или выгодные, на первый взгляд, предложения по фантастической цене. Это характерно даже для известных площадок.

В Москве в границах Садового кольца много объявлений, которые мимикрируют под малогабаритные студии. В таких объявлениях заманчивая цена, ниже 10 000 000 ₽, и красивые интерьерные фото. По факту это доли, то есть разделенные многокомнатные квартиры, где сделана незаконная перепланировка. Покупатели из регионов на такое клюют.

Некоторые агентства недвижимости специально собирают потенциальных клиентов через заманчивые параметры. Говорят звонящему, что за интересующий его объект уже внесли задаток, и предлагают подобрать похожий. Так они либо получают потенциального клиента, либо сливают его номер в базу для холодных прозвонов.

Для меня как для риелтора это даже иногда осложняет работу. Я сейчас продаю несколько объектов в границах Бульварного кольца — это абсолютно законные студии со статусом «квартира». Но потенциальные покупатели часто спрашивают, реальны ли такие объекты. Тяжело пробиться через стену фейков и найти подходящий вариант самостоятельно.

Часто встречаю такое в случае с дорогими квартирами, где без зазрения совести копируют чужие фото и выставляют их как свои, слегка меняя в объявлении только площадь объекта, цену и иногда этаж. Или вовсе делают фотографии сами.

Как это возможно? Думаю, собственники, которые пишут «риелторам просьба не беспокоить», чаще всего сталкиваются с подобным. Приходит лжепокупатель и просит пофотографировать квартиру для родственника из другого региона. А на следующий день фотографии и объявление уже появляются на площадке с заниженной ценой.

И начинается карусель по выкруживанию цены и комиссии. Напарники этого горе-риелтора звонят продавцу и сообщают, что у них есть покупатель. Говорят, что приведут его, только если продавец заплатит комиссию и заключит договор. После этого, чтобы скорее подзаработать, пытаются получить скидку: дешевый объект проще продать.

Важно не разрешать потенциальным покупателям делать фотографии и снимать видео. Изображения есть в объявлении.

Почему же сайты-агрегаторы допускают объявления-дубли? Им это выгодно. Например, в Москве стоимость размещения объекта в некоторых категориях уже доходит до 5 000 ₽ в месяц для одной позиции. Соответственно, чем больше квартир выставят на продажу, тем больше заработает площадка. Но наличие дублей работает против продавца, поскольку неясно, кто конкретно продает квартиру.

Анализ цены на сайтах-агрегаторах работает только на сравнении площади и стоимости ранее проданных объектов — без учета индивидуальных особенностей и контекста. Часто цена не соответствует действительности. Поясню на примерах. Уточню: это личный анализ объявлений на основе доступных данных.

В первом случае имеем дело с коммунальной квартирой, у которой три собственника, что сильно усложняет продажу и обмен. Третья комната постоянно закрыта, посмотреть ее нельзя, и фотографий нет. Состояние мест общего пользования печальное. Их на фото тоже нет. В феврале 2025 года снижали цену до 22 800 000 ₽, но, очевидно, это не дало результата. Теперь пытаются продать дороже, за 24 000 000 ₽.

Когда собственники выставляли объявление, они могли ориентироваться по цене на другие трехкомнатные квартиры в этом районе, но без ограничений и, возможно, с лучшим ремонтом. Ставить таким объектам одинаковую цену некорректно.

Во втором случае изначально это была двухкомнатная квартира смежной планировки, хрущевка. По фото из объявлений очевидно, что собственник сделал перепланировку. Если продавец молчит о том, что перепланировка узаконена, почти наверняка это не так.

Площадка оценивает квартиру в 20 100 000 ₽. Но с августа 2025 года цена понизилась с 19 300 000 до 17 900 000 ₽. Значит, ориентироваться на оценку площадки тоже не стоит.

Пригодится, если будете покупать жилье:

1. Какие документы проверить.
2. Как не лишиться квартиры после ее покупки.
3. Как правильно дать задаток.